賃貸経営を続ける中で困ってしまうのは、突然起こる住居設備の故障ではないでしょうか。特にエアコンが故障すると、修理費がかさんでしまうだけでなく入居者からのクレームも発生してしまいます。

今回は、エアコンの故障にスポットをあてて解説していきます。エアコンの故障を減らすためのポイントなどもご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

賃貸経営におけるエアコン故障のリスク

エアコンなどの設備が故障した場合、修理費用や交換費用は通常大家さんが負担します。。賃貸住宅では、各部屋にエアコンを同時期に設置するのが一般的なので、故障も立て続けに起こりやすいもの。戸数が多いマンションですと、高額な出費となってしまうでしょう。

また、何かしらの理由で修理や交換の対応が遅れてしまった場合は、入居者との間でトラブルが発生しかねません。2020年4月の民法改正では、大家さんの対応が遅れた場合、入居者自身で修理をした後にその費用を大家さんに請求できると明文化されました。これは入居者を守るための内容であり、大家さんにとっては対応が少し遅れただけでも予定以上の費用負担を負う可能性があることを意味します。

設備の故障が発覚した場合は、速やかに対応することが望ましいでしょう。なお、2020年の民法改正の内容はこちらの記事で詳しく解説していますので、気になる方はぜひ参考にしてください。

エアコン故障の主な原因

エアコンの寿命は、およそ10〜15年です。それにともない、10年を目安にメンテナンスを行う必要があります。仮に寿命期間が過ぎてしまうと、エアコンの本体を交換する必要も出てくるでしょう。

また、使う頻度によってエアコンは劣化していき、早い時期に故障を起こすことも珍しくはありません。寿命前に故障が多発してしまうと、大家さんの出費も増えて経営を圧迫することになってしまうでしょう。

具体的な故障原因は以下のことが考えられます。

・フィルターの汚れが溜まっている
・部屋の広さとエアコンのパワーが合っていない
・ガス抜け（取り付け時のミス、接合部の破損、コンプレッサー内の金属摩擦などが原因）
・オーバーヒート（室外機の周りに物を置いている、複数台の室外機をまとめて置いているなどが原因）

フィルターの汚れ以外は、エアコンの取り付け時や、室外機の設置方法のミスによるものが多く見られます。取り付け時には、最終的に大家さんも立ち会いしっかり確認するようにしましょう。

エアコン故障を防ぐポイント

ここからは、エアコンの故障を防ぐポイントを、いくつかご紹介していきます。

入居者にこまめなフィルター清掃を周知

賃貸物件では、設備の使用に関して注意を払って大切に使用する「善管注意義務」という義務が入居者に生じます。設備の管理は大家さんの役割ではありますが、粗雑に使用しても良いというわけではありません。

エアコンの清掃不足が原因で起こる故障も、善管注意義務違反にあたる可能性があります。なお、善管注意義務に関しては賃貸借契約書に記載されていることが一般的です。しかし後々のトラブルを防ぐためにも、重要事項説明などの際にも告知してもらうよう、不動産仲介会社などにあらかじめお願いしておくと良いでしょう。

夏前・冬前の試運転を入居者に周知

ハイシーズンに故障が発覚すると、業者による修理対応が遅れてしまう恐れがあります。夏前や冬前など、長時間エアコンを使う季節が来る前に試運転をしてもらうよう、契約の際に不動産会社から伝えてもらいましょう。

手持ち物件のエアコン寿命を把握しておく

エアコンの寿命の目安はおよそ10〜15年です。メーカーや型式によっても異なりますので、設置の際に寿命を確認しておくと、点検時期や交換の目安になり資金計画も立てやすくなります。

更新のタイミングでエアコンクリーニングすると入居者からの満足度アップに

入居者に定期的なクリーニングをお願いしていても、清掃頻度は入居者によって異なります。また、まったく清掃してくれない入居者がいることも予想されます。故障してからでは何かと手間がかかりますので、大家さん側が定期的なクリーニングの手配を検討してみてはいかがでしょうか。

タイミングとしては、物件の契約更新時がおすすめです。2年ごとにクリーニングが入ることで、入居者の満足度アップにつながります。更新率のアップや空室対策につながることも期待できるでしょう。

定期的なメンテナンスでエアコン故障のリスクを減らそう！

今回は、賃貸住宅のエアコンについて、故障のリスクや対策、予防に関するポイントを解説しました。定期的なクリーニングや試運転などを行うことで、故障のリスクを減らすことができます。契約時に適切な使用方法を伝えるとともに、定期的なクリーニングで故障を予防し、入居率のアップにつなげましょう。