これからアパート経営を始めようと考えている方で、気になるのは初期費用や維持費ではないでしょうか。アパート経営をするうえで、どのくらいのお金が必要なのかを把握するのは大切です。

そこで今回はアパート経営に必要な費用や、自己資金が少ない人でも資金ゼロで始める方法をご紹介します。

初期費用だけでなく、アパート経営後も毎月の維持費用や必要な費用を知ることで、安定したアパート経営を始めましょう。

アパート経営に必要な費用項目

アパート経営に必要な建築費や維持費、初期費用の目安についてご紹介します。

建築費の全国平均

東京都の建築費

各種諸費用・維持費（100坪以下の場合）

アパート経営に必要な費用項目

アパート経営に必要な費用の計算方法

アパート経営の初期費用は主に建築費です。
アパートの建築費は「坪単価✕延べ床面積」となります。例えば東京都で1階が50坪の2階建ての木造アパートを建築すると仮定します。

アパートの建築費は「坪単価✕延べ床面積」で考えるため、本体建築費用は単純計算で58.5万円×100坪で5,850万円です。
建築費以外にも、電気工事費などの付帯工事費用がかかります。目安は建築費の20％とされているため、この場合は約1,170万円が必要です。
さらに諸費用は建築費の約5%とされているので、約293万円を予備費となります。

これらを合わせると、アパートの建築にかかる初期費用は7,313万円です。
ただし、坪単価の相場は地域や構造でも変化をするため、条件により建築費は異なります。

土地がある場合と無い場合のアパート経営費用の違い

アパート経営をするにあたり、土地がある場合と無い場合では、費用にどのような違いがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

土地がある場合の費用

すでに土地を持っている場合は、土地購入費や購入にかかる仲介手数料などが必要なく、建築費＋各種諸費用で経営を始められるメリットがあります。
例えば東京都で50坪の木造アパートを建築した場合は2,925万円です。また付帯工事費が建築費の20%、諸費用が建築費の5%となるため、トータルの初期費用の目安は約3,656万円となります。
しかし、所有している土地がアパート経営に向いていない場合はデメリットとなるでしょう。安定した収入や節税を目的にアパートを新築しても、入居者が入らなければ意味がありません。

土地がない場合の費用

土地がない場合は建築費や各種諸費用に加え、土地購入費用がかかります。人気の街、吉祥寺がある武蔵野市の場合、平成31年度の地価は55万9千円/㎡です。50坪の土地を購入する場合は土地購入費用だけで約9,000万円となり、これに仲介手数料や土地不動産所得税、土地登録免許税がかかります。
土地がある場合に比べると、初期費用に多額の費用がかかる点がデメリットとなります。一方で大型商業施設や大学が移転する予定があるなど、周辺環境によってはアパートの需要が高まるため、アパート経営に適した土地を得られるのはメリットです。

アパート経営に必要な費用の相場～首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の場合～

アパート経営に必要な建築費用の相場は、50坪の木造建てのアパートを建てる場合、以下のようになります。

アパート経営に必要な自己資金

アパート経営に必要な費用が分かりましたが、自己資金はどのくらい必要なのでしょうか。
自己資金の目安と計算方法についてご紹介していきます。

自己資金の目安と計算方法

自己資金は自身の預金から支払う現金のことです。この自己資金には頭金と各種諸費用が含まれており、「自己資金＝(頭金＋各種諸費用)ー融資金額」という計算方法になります。
またアパート経営の自己資金の目安は、一般的に物件価格の2〜3割程度とされています。しかしこれに限らず、自己資金が多いほど融資の審査が通りやすくなります。

資金ゼロでアパート経営を始めることは可能？

アパート経営には物件価格によっては多額の自己資金が必要となります。せっかくアパート経営を始めようとしても、手元にまとまった現金がない方は諦めるしかないのでしょうか。
しかし、資金ゼロでもアパート経営を始めることは可能です。資金ゼロで始めるには金融機関からフルローンで融資を受けます。ただフルローンで借りられる金融機関はごくわずかですので、正直難しいでしょう。

フルローンで自己資金が少なくてもアパート経営ができますが、注意点が2つあります。

資金ゼロでアパート経営を始める際の注意点

まず一つ目は、金利が高くなるという点です。
自己資金が少ない資金ゼロの場合、金融機関は回収できないリスクが大きいと考え金利を上げます。

二つ目はローンの返済が出来ない可能性があるということです。
想定外の支出や空室の増加で収入が得られない場合、毎月の返済が滞ってしまう可能性があります。収入が減るリスクに備え、返済額の数ヶ月分は手元に残しておいたほうがよいでしょう。

中古と新築はどちらのほうが良い？

アパート経営を始めるうえで、中古物件と新築物件どちらを選ぶかで利回りが変わります。それぞれのメリット・デメリットをふまえ物件を選びましょう。

中古物件は高利回りを狙いやすい！

中古物件の一番のメリットは高利回りを狙いやすいという点です。
中古物件はすでに入居者がいるため家賃が安定しており、また物件価格も安いので高利回りを狙えます。

ただし築年数の経過により、新築よりも早い段階で修繕や改築費用が必要となります。また入居者を増やすために最新の設備を投入するなど、当初の予想よりも費用がかかる場合があります。

新築物件は入居者人気が高く金融機関からの融資も受けやすい！

新築物件担保価格が高いため、金融機関からの融資が受けやすくなります。また入居者からは新築の人気が高く、部屋が埋まりやすいメリットがあります。

しかし新築物件は多額の初期費用がかかり、ローン返済の金利もあるため、中古物件に比べると利回りは低くなる傾向があります。

新築物件の場合はニーズの高い立地を見極め、適切な家賃設定が必要です。