アパート経営は、継続的に収入が得られる魅力的な不動産投資のひとつです。老後資金や土地活用のため、これから始めてみたいという方も多いのではないでしょうか。

しかし、始める前にしっかりと対策をしていないと、アパート経営を失敗してしまう場合があります。アパート経営は大きな投資となるため、失敗だけはしたくないものです。

そこで今回はアパート経営に関する失敗の7つの原因と対策についてご紹介していきます。

失敗の原因と対策を知った上で、安定したアパート経営に乗り出しましょう。

アパート経営が失敗する原因7つ

土地活用のためにアパート経営をする際のリスクには、いったいどのようなものがあるのでしょうか。失敗の原因は以下の7つが挙げられます。

1. 空室の状態が続く
2. 物件が地域のニーズと合っていない
3. 利回りの予想が甘い
4. 管理会社を使わない
5. 入居者とのトラブル
6. ローンの借入額が大きすぎる
7. 節税目的で始めてしまう

ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

空室の状態が続く

まず1つ目は空室リスクです。これはアパート経営における最大のリスクとも言えます。

アパート経営の主な収入源は家賃収入です。そのため空室が多かったり、空室期間が続いてしまうとその分の収入は見込めません。

その上、ローンの返済や修繕費、管理費などの支払いがあるため、収入に対して出費が多くなり赤字経営に陥ってしまいます。

物件が地域のニーズと合っていない

2つ目のリスクは物件が地域のニーズと合っていない場合です。

ファミリー層が多い地域に単身者向けのアパートを建てたり、周辺の家賃相場より高めに設定しているなど、地域のニーズと合っていない物件は入居者が集まりにくく、空室リスクにつながります。

利回りの予想が甘い

3つ目は利回りの予想の甘さです。

アパート経営の利回りとは、投資に対するリターンがどのくらいかを数値化したものを指します。この利回りを、表面利回りだけで考えてしまうと失敗してしまいます。

表面利回りは年間の家賃収入を物件購入価格で割ったものです。しかし、表面利回りは満室であることを想定しており、さらに税金や管理費などの諸費用が加味されていません。そのため実際の利回りとは異なります。

管理会社を使わない

4つ目は管理会社を使わない場合です。

コスト削減のために管理会社を使わず自分で管理しようと考えている人も多くいます。しかし、家賃回収や清掃など管理が行き届かず、入居者からのクレームに迅速に対応できないと入居者は離れてしまいます。

入居者とのトラブル

5つ目は入居者とのトラブルです。

アパート経営において入居者トラブルのリスクは避けられず、適切な対応を取れないと他の入居者が退去してしまいます。

入居者トラブルの例として、家賃滞納や騒音の他、共用部分の占拠などが挙げられます。

例え一人の入居者の問題であったとしても、問題を放置してしまうと入居者は離れていくでしょう。

ローンの借入額が大きすぎる

6つ目はローンの借入額が大きすぎる場合です。

土地活用のためにアパート経営をする場合、アパートを購入・建築する際の初期費用としてローンを組むことになります。

しかしローンの借入額が大きいと、家賃収入が全て返済に回ってしまったり、空室で収入がない場合も月々の支払いに返済がのしかかります。

節税目的で始めてしまう

最後は節税目的で始めてしまう場合です。

アパート経営のメリットのひとつに、節税対策が挙げられます。そのひとつとして、アパート経営による不動産所得が赤字の場合、給与所得との損益通算により所得税や住民税の還付を受けられるからです。

しかし、節税効果があるのはアパート経営の収支が赤字になっていることが前提です。そのため、節税金額よりも赤字が続いては意味がありません。

また土地活用のためにアパート経営をする場合、固定資産税や都市計画税が減税される他、相続税が減額されます。しかし周辺環境の調査を怠り、節税目的のためだけにアパートを建てると、入居者が集まらない賃貸物件となりアパート経営は失敗してしまいます。

アパート経営で失敗しないための対策

土地活用によるアパート経営の失敗の原因を7つご紹介しました。

それでは、失敗しないためにはどのような対策が必要になってくるのでしょうか。以下、5つの対策をご紹介します。

1. 空室が出た時の対策を考えておく
2. 地域や立地のリサーチを行う
3. 利回りについて理解し家賃相場について調べる
4. 良い管理会社を見つける
5. 清掃や修繕などの建物管理の手を抜かない

詳しく見ていきましょう。

空室が出た時の対策を考えておく

まず1つ目は空室対策です。

アパート経営は満室状態を維持するのが理想ですが、空室リスクは避けられません。そのため空室が出る前に対策を考えておくことが大切です。

空室対策には家賃の見直しや敷金・礼金の値下げがあります。またインターネットや宅配ボックスなど、入居者にとってメリットとなる設備や環境を整えることも対策のひとつです。

地域や立地のリサーチを行う

2つ目は地域や立地のリサーチを行うことです。

土地活用のためにアパートを建てても、その土地がアパート経営に向いていない立地であれば入居者は集まりません。

駅から遠かったり商業施設がない場所は、入居者にとって魅力のない賃貸物件となります。一方で大学のキャンパスがあるなど、周辺環境によっては需要がある場合もあります。

いずれも地域の特徴や立地について、自分の足でリサーチを行うことが大切です。

利回りについて理解し家賃相場について調べる

3つ目は利回りについての理解と家賃相場です。

失敗の原因に挙げた利回りについてですが、先述した通り表面利回りには経費が入っていません。そのため、経費などを加味した実質利回りを求めることが重要になります。

実質利回りとは、年間の家賃収入から経費を引き物件購入価格で割ったものです。

家賃相場を知るためには表面利回りでもよいですが、実際に検討する際には実質利回りを求めましょう。

良い管理会社を見つける

4つ目の対策は良い管理会社を見つけることです。

いくら立地が良い賃貸物件でも、管理会社選びに失敗してしまうと入居者が集まらない可能性があります。

管理会社には入居者の募集やクレーム対応などを任せることができます。しかし管理会社によっては空室状態への提案がなかったり、入居者への迅速な対応ができないことも。

信頼できる良い管理会社を見つけることで、アパート経営が成功する場合もあるでしょう。

清掃や修繕などの建物管理の手を抜かない

最後は清掃や修繕などの管理の手を抜かないことです。

入居希望者は内見の際、共用部分の清掃や部屋の修繕具合を見て入居を決めます。また管理の行き届いていないアパートは、入居者の退去にもつながります。

清掃や修繕の管理をきちんと行うことで、満室のアパートにしましょう。

しっかりと準備をして失敗しないアパート経営を始めよう

アパート経営を失敗しないために、よくある失敗の原因と対策についてご紹介しました。有効な土地活用のためにも失敗の原因を知り、しっかりと準備をしてアパート経営を始めましょう。