アパート経営は、継続的に収入が得られる魅力的な不動産投資のひとつです。老後資金や土地活用のため、これから始めてみたいという方も多いのではないでしょうか。

アパート経営はさまざまなメリットがありますが、デメリットを理解していないと失敗をしてしまう場合があります。

そこで今回はこれからアパート経営を始めてみたい方に、アパート経営に関する失敗の原因と対策についてご紹介していきます。

失敗の原因を知って、安定したアパート経営に乗り出しましょう。

アパート経営の仕組み

まずはアパート経営の仕組みについてご紹介します。

アパート経営は、所有するアパートを賃貸し、入居者からの家賃で収入を得る不動産事業です。

家賃から必要経費と税金を差し引いた額が収入となります。

アパート経営のメリット

アパートの経営には、以下の3つのメリットがあります。

1.安定した収入が得られる
2.節税対策につながる
3.銀行からの融資審査が通りやすくなる

以下、詳しくお伝えしていきます。

安定した収入が得られる

アパート経営は入居者がいる限り、長期的に安定した収入が期待できます。

労働せずに収入を得ることができるため、突然のけがや病気で仕事を続けられなくなった場合や、定年後も収入を得られます。

継続的に安定した収入が得られるのは、アパート経営の一番のメリットです。

節税対策につながる

アパート経営は安定的な収入を得られるだけでなく、固定資産税や相続などの節税対策にもつながります。

例えば更地の土地を所有している場合、アパートを建設することで軽減措置が適用され、課税評価額が最大6分の1になります。

また相続税においては現金で相続するよりも、土地の方が課税評価額が低くなります。賃貸物件を所有している土地の場合はさらに課税評価額が低くなるため、相続税を抑えることができます。

銀行からの融資審査が通りやすくなる

アパートは不動産の資産となり、さらに黒字経営の場合は銀行からの信頼も高くなります。そのため、アパートを担保に銀行からの融資審査が通りやすくなるのです。

融資を元にさらに物件を増やし、収入を増やすこともできます。

アパート経営のデメリット

アパート経営において知っておきたいのはデメリットです。

以下、3つのデメリットがあります。

1.空室・滞納のリスク
2.資産価値が下落するリスク
3.金利上昇のリスク

以下、詳しくお伝えしていきます。

空室・滞納のリスクがある

アパート経営において最大のリスクと言えるのが空室です。

アパート経営は入居者からの家賃が収入となります。そのため空室数が多かったり、空室期間が長いと安定した収入にはつながりません。一方で毎月の経費はかかるため、赤字経営になり大きなデメリットとなります。

また入居者のなかには家賃を滞納する人もいます。収入はなく、他の人にも貸し出せない状態に陥ってしまうため、入居者審査を厳しくするなどの対策が必要です。

資産価値が下落するリスクがある

アパート経営は、さまざまな理由で資産価値が下落してしまう場合があります。

例えば周囲の環境の変化による資産価値の下落です。学生をターゲットにアパートを建てたものの、キャンパスが移転された場合は入居者の確保が難しくなります。

またアパートの老朽化によっても資産価値は下がります。資産価値を上げるためリフォームなどの修繕が必要になるでしょう。しかし修繕費用がかかり、大きな支出となる点はデメリットにもなります。

金利上昇のリスクがある

経済情勢によっては、急激に金利が上昇することも考えられます。

ローンでアパートを建てた場合、金利が上がることで支払い額も多くなります。そのため家賃を上げることも考えられますが、現実的ではありません。

金利の上昇リスクがあることを念頭に、アパート経営をはじめたほうがよいでしょう。

アパート経営でよくある失敗の理由と対策

アパート経営には収入安定などさまざまメリットがありますが、以下のような3つの失敗が挙げられます。

1.空室の増加
2.無理のある資金計画
3.物件の管理が行き届いていない

ここでは失敗の理由と対策についてご紹介します。

空室の増加

アパート経営において空室率が高い原因の一つ目は、立地のリサーチ不足です。

駅から遠い場所や周辺に商業施設がないなど、入居者にとってメリットがない場合は空室も増加します。

対策としては事前に周辺環境のリサーチを行い、アパート経営に向いている土地か見極め
ることです。

二つ目は、アパートがエリアのニーズに合わない間取りや家賃設定をしている場合です。

学校のないオフィス街にファミリー向けの物件を建てたり、学生街で高めの家賃を設定していては入居者は集まりにくくなります。

どのようなエリアであるか入念に調査を行い、ニーズに合わせた間取りや家賃設定にしましょう。

無理のある資金計画

アパート経営に必要な資金を把握していない資金計画は、想定外の支払いが発生した時に対応できず失敗に陥ります。

アパートを購入する場合、物件の購入費用だけでなく、税金など経営に必要な支払いがあることを忘れてはいけません。また新築でアパートを建てる際にも、工事に追加の費用がかかることもあります。

想定外の大規模修繕やローンの返済額を考慮して、長期的で余裕のある資金計画を立てましょう。

物件の管理が行き届いていない

アパート経営には共用部分やアパート周辺の清掃や、電気やエレベーターの点検など、細かい管理が必要になります。

特にゴミ置き場や廊下などの共用部分は、内見希望者がチェックする場所です。清掃が行き届いていない場合、内見希望者は入居をせず、入居者も住みづらさを感じ空室につながってしまいます。

遠方に住んでいたり、自身で管理をするのが難しい場合は、管理会社に委託したほうがよいでしょう。

アパート経営を始める手順は？

アパート経営の手順は主に6つです。

1.リサーチ
2.資金計画を立てる
3.資金の確保
4.建築会社を決める／物件を購入する
5.管理方式を決める
6.募集

最も大切なのは、アパート経営に適した土地かどうかのリサーチです。周辺環境やエリアの特性を把握していないと空室の多いアパートとなり、収入が入らない状態に陥ってしまいます。

入念なリサーチをした上でアパート経営の準備に取りかかりましょう。

アパート経営を始めたいけど不安！という方はまずプロに相談を

アパート経営はデメリットを理解し対策をしっかり行えば、継続的に安定した収入を得ることができます。しかし、いざ始めるには不安があるという方は、経験豊富なプロに相談しましょう。