親族から譲り受けた土地や、将来のために購入した土地。あなたのその土地は果たして有効に使えているでしょうか。実は、土地を活用できず余らせているもったいないケースが多いのが実情です。

「土地をどうやって使えば良いかわからない」「今の使い方で有効利用できているのか」など土地活用に関してお悩みの方に向けて、今回は有効的な土地活用の方法や儲かる方法、デメリットなどを徹底解説します。

土地活用は大きく分けると4つ

持っているだけで活用しないと固定資産税がかかってマイナスの資産になってしまう土地。できればうまく活用して収益を得たいですよね。その土地を活用するには、大きく分けて以下の4つのタイプがあります。

・売る
・貸す
・自己活用
・共同活用

それぞれ収益やリスクの大きさ、手間のかかり方が変わってくるので、ライフスタイルやどれだけ収益を得たいかによって方法を決めると良いでしょう。

売る

土地の売却は、土地管理の必要も固定資産税を支払う必要もないため、手間とリスクを省きたい方におすすめの方法です。まとまった売却資金は得られますが、長期的に継続した収入は得られないため注意が必要です。

売却に必要な経費は、登記費用や仲介手数料といった諸経費と、売却した金額にかかってくる譲渡所得税のみです。譲渡所得税は所有期間が5年以下の場合は税率が高くなるので、しっかり計画して売却をしましょう。

貸す

土地そのものを貸して地代を得る方法です。最終的に手元に土地が返ってくるので、「将来は自分で活用したいが今のところは土地を持て余している」、「次の世代には土地を渡したい」という方には適した方法です。

注意したいのが、借地には大きく分けて「普通借地」と「定期借地」の2種類があるということです。

普通借地

借主の権利が強いのが特徴の普通借地。貸主側に正当な理由がない場合や契約終了時に借主の建物が残っている場合は、借主により更新や土地の買取請求をされる場合があります。

定期借地

借地期間を定めることができる定期借地では、50年以上の借地期間を設定するのが一般的です。

借主は期間満了時に建物を取り壊して土地を返す必要があるので、貸主は安心して土地を貸すことができます。

ロードサイド

もし、幹線道路沿いや人通りの多い道路に面した土地を所有していれば、商業系の店舗運営のチャンスです。騒音や振動の問題で住宅需要が少ないロードサイドの土地は、交通量が多くアクセスが良いため、収益性の高い建物に向いています。

ロードサイドの土地活用には、大きく分けて2つの種類があります。

リースバック方式は貸主負担での建設が基本ですが、借主が建築資金を無利息で貸す「建設協力金」という方法で建設する場合もあります。

事業用定期借地方式は土地だけを貸すため、建物への介入は基本的に一切ないですが、リースバック方式だと契約条件によっては建物の内装まで貸主が用意する場合もあります。

自己活用

賃貸物件や商業施設を建てて家賃収入を得たり、駐車場をつくって利用料を得たりとさまざまな活用法があります。

賃貸経営

アパートやマンションなどの賃貸物件は、土地の広さにあまり影響されることがなく建てることができます。家賃で収入を得る賃貸経営は、空室によって収入が左右されるため、賃貸ニーズがある立地が重要です。

年間でかかる経費は、固定資産税や共用部分の維持費、メンテナンス費用が挙げられます。

駐車場

建物を建てる必要のない駐車場は、比較的初期投資を少なく始められます。利用料金は限られるので、大きな収益は見込めないことも頭に入れておきましょう。

駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2パターンがあります。

月極駐車場

機械の導入が不要のため、初期費用を安く抑えられるのがメリットの月極駐車場。建て替えも簡単なので、将来別の業態に変更することも簡単に行えます。

コインパーキング

コインパーキング経営は、専門業者に土地ごと貸して地代を得る方法と、専門業者から機械を購入して管理してもらう方法の2つがあります。初期費用がかかる分、月極駐車場に比べると収益が高いと言われています。

トランクルーム

トランクルーム経営は、土地の広さや場所を選ばず手軽に始められる方法です。

専門業者に土地ごと貸して地代を得る方法と、トランクルームを購入して業者に管理してもらう方法の2つがあります。土地ごと貸すと初期費用が不要の分収益が少なく、トランクルームを購入するとリスクはありますが、高い収益を得ることができます。

太陽光発電

太陽光発電システムを土地に設置し、電気を売って収益を得る方法です。事業用の太陽光発電システムの売電価格は20年間一律のため、20年は安定した収益が見込めます。

太陽光発電システムの初期費用に加え、発電効率の低下や破損や故障のリスクが考えられる太陽光発電。敷地が広く人が少ない土地で活用するのがおすすめです。

老人ホーム

少子高齢化が進む日本では、市場が拡大している土地活用方法です。借主の希望する建物を貸主が建設し、一括で借りてもらう「リースバック方式」が一般的な運営方法です。一括で貸すので、空室リスクの心配はいりません。

共同活用

共同で土地を活用することで、貸主の負担を減らせる方法です。土地信託と等価交換の2つ方法があります。

土地信託

信託会社などと契約を結び土地を提供する方法。土地運用の利益から配当金をもらう方法が一般的です。

土地活用をプロに任せられるので、運用に手間をかけられない人にはおすすめですが、土地の運用で利益が出ない場合は配当金がもらえないこともあります。

等価交換

貸主が土地を提供し、土地活用の専門会社が建築費を提供する仕組みの等価交換。最初に提供した土地の比率分、土地と建物全体の所有権を得ることができます。

土地の運用は土地活用の専門会社に任せられるので運用の手間はいりません。建設資金がなくても物件の権利が取得できますが、収益は自分が建てたときよりも少なくなります。

儲かる！土地活用の王道5選はこれだ

さまざまな方法がある土地活用ですが、どの活用法が儲かるのでしょうか。王道の土地活用法について表にまとめました。

アパート経営

木造や鉄骨造のアパートを建設する土地活用。賃貸ニーズがあればどの場所の土地でも有効的に使うことができます。

マンション経営

主に鉄筋コンクリート造のマンションを建設する土地活用。アパート経営よりも初期費用がかかる分見込める家賃収入も高くなります。

賃貸併用住宅

貸主の自宅と賃貸部分が併設された物件。家賃収入を住宅ローン返済に充てられます。

戸建賃貸

戸建を建て賃貸する土地活用。騒音や広い家を借りたいファミリー層に人気の賃貸物件です。

駐車場経営

初期費用を少なく土地活用できる駐車場経営。変わった形の土地も有効活用できます。

自分にあった土地活用法をみつけよう

大きく分けて「売る」「貸す」「自己活用」「共同活用」の方法がある土地活用。それぞれの活用法の特徴やメリット、デメリットがおわかりいただけましたでしょうか。

せっかく持っている土地を有効に使うためにも、自分の生活や希望する収益、初期費用にあわせてぴったりの活用法を選んでいくことが重要です。

まずは王道の土地活用法から参考にしてみても良いかもしれません。土地にあった理想の活用法を選んで、もったいない土地活用からおさらばしましょう。