相続した土地や遊休地の活用を考える時、駐車場経営を検討する方は多いのではないでしょうか。駐車場経営のメリット・デメリットなど、駐車場経営を始める前に知っておきたいことをまとめました。

駐車場経営のメリット・デメリット

駐車場経営にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。最初に詳しく解説していきます。

メリット

駐車場経営は、建物を建てる必要がないことから初期費用が少なく、土地さえあればすぐに始められます。狭い土地や変形地でも活用することができます。また、地震や洪水などの自然災害でダメージを受けにくく、メンテナンスが楽なこともメリットです。また、他の用途に転用したい場合にすぐに辞めやすいこともメリットと言えます。

デメリット

土地の利用効率が低く、それほど大きな収益は見込めないことがデメリットです。また、アパートやマンションなどの住宅を建てた場合は固定資産税の優遇措置がありますが、駐車場は住宅とはみなされないため減税の対象になりません。

駐車場経営の始め方と運営方法

駐車場経営には、月極駐車場と時間貸しのコインパーキングがあります。月極駐車場の場合は、地元の不動産会社に依頼し、利用者を募集するのが良いでしょう。コインパーキングを始める場合は、精算機からゲート機や車止め、区画ライン引き、各種看板、場内照明、監視カメラ等まで設置する設備が多いため、専門会社に依頼します。

特別な条件下でなければ基本は月極駐車場よりもコインパーキングの方が収益性は高くなりますが、設備を導入するため、経費も大きくなります。

駐車場経営の方法は3種類

駐車場経営の方法には３種類あります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを解説します。

自主管理

自主管理とは、管理やメンテナンスを自身で行うケースです。業者に支払う手数料はなく、賃料がそのまま収入になるため、収益性は高くなります。地元で顔が利くなど、自分で利用者を見つけることができる場合や、自宅と駐車場が近く時間の融通が利く場合は自主管理に挑戦するのも良いでしょう。

管理委託方式

管理委託方式とは、駐車場の運営と管理業務を管理会社に委託するケースです。管理費用を払う必要がありますが、手間や労力は省くことができます。

一括借り上げ方式

一括借り上げ方式は、専門会社に駐車場用地として土地を貸して毎月一定の賃料を受け取る方式です。管理やメンテナンス、初期費用は専門会社が負担します。不労所得のイメージに一番近いのがこの方式です。

駐車場経営の収益モデル2つ

先ほど述べたように、駐車場経営は月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。それぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。

収益モデル① 月極駐車場のメリット・デメリット

月極駐車場のメリットは機械の導入がない分、コインパーキングより初期投資が少ないことと毎月安定した収入が見込めることです。

デメリットとしては、利用者を募集する必要があり、利用者がいない場合は賃料収入が減ってしまうことでしょう。また、立地によっては無断駐車をされる場合があることもデメリットとなります。収益率はやや低くなります。

下の例は、1台あたり10,000円／月で、10台駐車可能な駐車場のシミュレーションです。
※管理費を5%、固定資産税を年間12万円(月1万円)として計算します。

収益モデル② コインパーキングのメリット・デメリット

コインパーキングは、入庫と出庫の手続きを自動化し車両の入退場を管理する設備の導入が必要です。

下の表は、10台駐車可能なコインパーキングを管理委託方式で経営した場合のシミュレーションです。

1時間200円で1日10時間稼働した場合、1台あたりの収入は2000円/日、月で6万円です。10台であれば、6万円×10台＝60万円/月の収入が得られることになります。

自分でコインパーキングの設備を設置する場合、初期費用が必要となります。初期費用400万円を金利3%、返済期間3年として借入した場合のシミュレーションです。
※管理費を5%、固定資産税を年間12万円(月1万円)と仮定して計算しています。

駐車場経営を成功に導くコツ

駐車場経営を成功に導くためにどんな点に注意したらよいでしょうか。ポイントをお伝えします。

駐車場の立地にあわせて駐車場の形態を決める

駐車場経営を成功に導くためには、周辺環境のリサーチが重要です。

コインパーキングは駅や商業施設、オフィス街、観光地、病院の近くなどが向いています。逆に車通りの少ないところに新しくコインパーキングをオープンしても十分な収入を得ることができず、初期費用が回収できないこともあり得ます。コインパーキングを経営する上で立地のリサーチはかなり重要なポイントです。

月極駐車場は、住宅や会社の近くに借りる人が多く、コインパーキングとは異なる需要があります。周辺の月極駐車場の経営状況などを事前にリサーチすると良いでしょう。

利回りは「実質利回り」で考える

投資判断の指標とされる利回りには、表面利回りと実質利回りがありますが、駐車場経営においては実質利回りが重要です。実質利回りとは、年間の収入から諸経費を差し引いたものを投資額で割った数字です。

実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（総投資額）×100

周辺の相場をリサーチする

近隣にコインパーキングがいくつもある場合、駐車料金の安いところが利用者が多くなります。

急に稼働率が下がるときは、近隣に安いコインパーキングがオープンしていないかなど、周辺の相場は定期的にリサーチするようにしましょう。

他の土地活用と比較する

駐車場経営は初期投資が少ない代わりに、収益もそんなに大きくはならないローリスク・ローリターンの経営と言えます。初期費用が大きい代わりに収益も大きいアパート・マンション経営は、土地の有効活用という点で優れているため、どちらが適しているか比較検討してみると良いでしょう。

他にも、土地活用の方法としては、トランクルーム経営やコインランドリー経営などがあり、初期費用が少ない点は駐車場経営と近いですが、立地により向き不向きがあります。

土地に合わせた活用方法で堅実な収益を目指しましょう

駐車場経営は初期投資が少なく、適した立地であれば安定した収益が見込める手堅い投資です。駐車場経営を成功させるために、メリットとデメリットをしっかり理解した上で、最適な方法を選択しましょう。