賃貸経営を続ける中で困ってしまうのは、突然起こる住居設備の故障ではないでしょうか。特にエアコンが故障すると、修理費がかさんでしまうだけでなく入居者からのクレームも発生してしまいます。

さらに、2020年4月の民法改正により、設備故障の内容によっては「賃料が減額される」こととなりました。これまで、大家さんは入居者から減額請求があった場合のみ対応していましたが、ガスや電気など大きな設備故障が発生した場合は、請求がなくても賃料を減額する必要があるのです。

今回は、エアコンの故障にスポットをあてて解説していきます。エアコンの故障を減らすためのポイントなどもご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

賃貸経営におけるエアコン故障のリスク

エアコンなどの設備が故障した場合、修理費用や交換費用は通常大家さんが負担します。賃貸住宅では、各部屋にエアコンを同時期に設置するのが一般的なので、故障も立て続けに起こりやすいもの。戸数が多いマンションですと、高額な出費となってしまうでしょう。
また、何かしらの理由で修理や交換の対応が遅れてしまった場合は、入居者との間でトラブルが発生しかねません。2020年4月の民法改正では、大家さんの対応が遅れた場合、入居者自身で修理をした後にその費用を大家さんに請求できると明文化されました。

さらに、費用の請求だけでなく、賃料の減額にも応じなければなりません。設備故障によって入居者の生活に長く支障をきたした場合、賃料は基本的に減額されることになります。同改正前までは入居者からの請求があった場合に減額していた部分が、改正後の条文では「当然に減額される」という強い表現に変わったのです。

なお、日本賃貸住宅管理協会のガイドラインによると、エアコンが動かない場合の減額割合の目安は、4日目以降5,000円（1ヶ月あたり）です。

参考：公益財団法人　日本賃貸住宅管理協会　「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」

これは入居者を守るための内容であり、大家さんにとっては対応が少し遅れただけでも予定以上の費用負担を負う可能性があることを意味します。対応が遅れれば遅れるほど費用がかさむため、設備の故障が発覚した場合は、速やかに対応することが望ましいでしょう。

なお、2020年の民法改正の内容はこちらの記事で詳しく解説していますので、気になる方はぜひ参考にしてください。

【民法改正】設備故障の「賃料減額」が当然に！大家さんが気をつけるべきこととは

エアコン故障の主な原因

エアコンの寿命は、メーカーや型式によっても異なりますが、およそ10〜15年とされています。それにともない、10年を目安にメンテナンスを行う必要があります。状態によっては、エアコンの本体を交換する必要も出てくるでしょう。

また、使う頻度によっては早い時期に故障を起こすことも珍しくはありません。故障が多発すると、大家さんの出費も増えて経営を圧迫することになってしまうでしょう。
具体的な故障原因は以下が考えられます。

・フィルターの汚れが溜まっている
・部屋の広さとエアコンのパワーが合っていない
・ガス抜け（取り付け時のミス、接合部の破損、コンプレッサー内の金属摩擦などが原因）
・オーバーヒート（室外機の周りに物を置いている、複数台の室外機をまとめて置いているなどが原因）

フィルターの汚れ以外にも、エアコンの取り付け時や、室外機の設置時に起きるミスによる故障も多く見られます。取り付け時には、最終的に大家さんも立ち会いしっかり確認するようにしましょう。

エアコン故障を防ぐポイント

ここからは、エアコンの故障を防ぐポイントを、いくつかご紹介していきます。

入居者にこまめなフィルター清掃を周知

賃貸物件では、設備の使用に関して注意を払って大切に使用する「善管注意義務」が入居者に生じます。設備の管理は大家さんの役割ではありますが、粗雑に使用しても良いというわけではありません。

エアコンの清掃不足が原因で起こる故障も、善管注意義務違反にあたる可能性があります。なお、善管注意義務に関しては賃貸借契約書に記載されていることが一般的です。後々のトラブルを防ぐためにも、重要事項説明などの際に設備の使用ルールについてしっかり告知してもらうよう、不動産仲介会社などにあらかじめお願いしておくと良いでしょう。

夏前・冬前の試運転を入居者に周知

ハイシーズンに故障が発覚すると、修理事業者の予約がなかなかとれず、修理対応が遅れてしまう恐れがあります。夏前や冬前など、長時間エアコンを使う季節が来る前に試運転をしてもらうよう、契約の際に不動産会社から伝えてもらいましょう。

手持ち物件のエアコン寿命を把握しておく

エアコンの寿命の目安はおよそ10〜15年です。設置の際に設置年月をメモしておくと、点検や交換時期の目安になります。

また、家庭用エアコンの法定耐用年数は6年です。資金計画を立てる上で、こちらも覚えておきましょう。

更新のタイミングでエアコンクリーニングを行うと入居者満足度アップに

あらかじめ定期的なクリーニングをお願いしていても、清掃頻度は入居者によって異なります。また、まったく清掃してくれない入居者がいることも予想されます。故障してからでは何かと手間がかかりますので、大家さん側が定期的なクリーニングの手配を検討してみてはいかがでしょうか。

タイミングとしては、物件の契約更新時がおすすめです。2年ごとにクリーニングが入ることで、入居者の満足度アップにつながります。更新率のアップにつながることも期待できるでしょう。

なお、退去時のエアコンクリーニング費用は、基本的に大家さんが負担します。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、エアコン内部の清浄について以下のように記載されています。

【エアコンの内部清浄】
『喫煙等による臭い等が付着していない限り、通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる』

参考：国土交通省　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

このため、入居者の喫煙による汚れがない場合や、賃貸契約に「退去時のエアコンクリーニングは賃借人が負担」などの明記がない場合は、大家さん負担となることも留意しておきましょう。

エアコンの清掃会社はどこに頼むのが正解？

エアコンの清掃会社は大手から地域密着の業者までさまざまです。信頼できる清掃会社に依頼するようにしましょう。

エアコンの清掃会社は、以下の3つのポイントを押さえて選ぶのがおすすめです。

①明確な料金設定
②実績・口コミ評価
③損害補償保険の有無

エアコンの清掃会社を選ぶ際、ホームページに料金が明確に記載されているかを確認します。作業中の駐車料金や、エアコンの型式・作業内容によっては追加費用がかかりますので、あらかじめ詳しく書かれているかチェックしましょう。

また、料金が安ければ良い、とは判断せずに、相場からかけ離れていないか、複数の清掃会社を比較して判断しましょう。

ホームページ記載の口コミを確認するのもおすすめです。口コミは実際の利用者による評価のため、清掃会社の良い点・悪い点を事前に知ることができます。問合せ時の対応も含めてどのような会社なのか確認しておきましょう。

最後に、損害賠償保険に加入しているかも確認すべき重要なポイントです。損害賠償保険はエアコンクリーニング時の故障・破損等に対する補償制度で、作業中にエアコン部品を破損してしまった場合などに適用されます。ほとんどの清掃業者が損害賠償保険に加入していますが、年数が経ったエアコンは保証の対象外となっていることが多いほか、そもそも未加入の清掃会社も一定数存在するため一度確認しておきましょう。

エアコン掃除の費用目安

気になるエアコン掃除の費用目安を見ていきましょう。

＜エアコンタイプ別の費用目安※編集部調べ＞
・壁掛けタイプ・・・約10,000〜15,000円
・自動清掃機能付き・・・約18,000〜25,000円
・天井埋め込みタイプ・・・約15,000〜40,000円

エアコンの種類によってクリーニング料金は異なります。たとえば、自動清掃機能付きのエアコンは、構造が複雑なため金額が高くなる傾向にあります。また、上記の料金に加えて駐車料金や防カビオプションに関する費用などがかかる場合もあります。

エアコンの修理が必要になった場合は、修理代金だけでなく、対応が長引いた影響で賃料の減額につながることもあります。定期的な清掃を行うなど、メンテナンスを大切にしましょう。

定期的なメンテナンスでエアコン故障のリスクを減らそう！

今回は、賃貸住宅のエアコンについて、故障のリスクや対策、予防に関するポイントを解説しました。定期的なクリーニングや試運転などを行うことで、故障のリスクを減らすことができます。契約時に適切な使用方法を伝えるとともに、定期的なクリーニングで故障を予防し、入居率のアップにつなげましょう。

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