2020年4月の民法改正で、「設備の一部減失による賃料減額」のルールが変更になりました。設備は大家さんの所有物であり、故障したら修理するという実務的な流れに変わりはありませんが、民法改正により賃料の減額に関するさまざまな義務が発生します。

今回は、この改正により大家さんが気をつけるべきことを解説していきます。入居者とのトラブルを避けるためにも、ぜひ参考にしてみてください。

2020年4月の民法改正で「設備の一部滅失による賃料減額」に関する内容が大幅に変更

2020年4月の民法改正で「設備の一部減失により賃料減額」について、改正前は「賃料の減額が請求できる」としていましたが、改正後は「当然に賃料は減額される」となり、より強くシビアになりました。

たとえば、トイレやエアコンなどの設備の故障は、大家さんが修理する義務があります。しかし、対応が遅くなってしまい、入居者が不便を強いられることも考えられます。その場合、改正前では入居者からの請求があった場合にのみ対応していたものが、当然に減額しなければいけなくなりました。

そして、入居者から設備の故障などの通知があったにもかかわらず、対応が遅くなり入居者が修理した場合には、入居者から修理代も請求されることになります。そのため、大家さんは入居者から設備故障の通知があった場合、すみやかに対応しなければなりません。

賃料減額に関しては事前に賃貸借契約に盛り込みトラブル回避を

賃料減額に関してのトラブルを防ぐためには、賃貸借契約書に明記することが大事です。

賃料減額の割合は入居者との合意の上決定

賃貸借契約書に、どの設備が対象なのか、そして減額の割合ついても明確に記載することで、トラブルを防ぐことができます。また、悪意による多額の請求を避けるためには、通知に関して「乙は故障などにより設備が使用できなくなってから○日以内に甲に申し出る」などの特約を記載することも重要です。

減額の基準の一例として、公益財団法人日本賃貸管理協会の「サブリース住宅原賃貸借契約書（改訂版）」に具体的な数字が書かれた資料があります。サブリースとしての規定ですが、一般的な賃貸借家契約の家賃減額のガイドラインとなりますので参考にしてください。減額の基準を契約書の特約に記載することで、トラブルを回避しましょう。

※出典：（公財）日本賃貸住宅協会「クレーム・トラブル対処法増補改訂版」（リンクは国土交通省の「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」）

たとえば家賃が6万円の物件でトイレが3日使用できなかった場合、以下のように計算します。

3日分で1,800円となりますが、免責日数を引いて実際には2日分の1,200円が減額となります。

入居者からの設備故障連絡！基本の対応ステップとポイント

設備の故障に関して代表的なものは以下のものです。

・エアコンの故障
・水回りの故障（トイレ、浴室、キッチン、洗面台など）
・給湯器の故障
・ビルトインコンロの故障
・ビルトイン食洗機の故障
・Wi-Fi付き物件の通信不良

電球などの消耗品は基本的には入居者負担、排水溝などのつまりは原因によりケースバイケースとなります。

排水口のつまりで入居者負担となるケースは、掃除不足や異物を落としてつまった場合です。大家さんの負担になる場合は、掃除できない範囲による、排水管のつまりや老朽化となります。

それでは実際に、入居者から故障の連絡が入った際の流れを解説していきましょう。

1. 入居者から故障の連絡
2. 状況を確認
3. すみやかに設備会社に連絡
4. 修理
5. 契約書を確認して、通知から修理までの日数を減額

上記のような流れになります。入居者の故意や過失による故障の場合は、大家さんの負担ではなく入居者の負担になりますので、状況を確認することは重要です。設備に関して詳しくない大家さんは、設備会社に任せて判断してもらうとよいでしょう。

いつでも早急な対応ができるとは限らない！設備保証サービスへの加入も一つの手

今回は、2020年4月の民法改正で変更になった、「設備の一部減失による賃料減額」のルールについて、大家さんが気をつけるべきことを解説しました。安心で快適な住居を提供するのは大家さんの役目です。しかし、いつでも早急な対応ができるとは限りません。

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対応の遅れは入居者の不満や退去につながります。ぜひ、保証サービスを活用して、安定した賃貸経営を目指しましょう！