サブリースとは、空室の際に家賃を保証するといった内容の契約で、賃貸物件の空室対策のひとつです。しかしサブリースをめぐり、さまざまな問題が起こったことをきっかけに「サブリース新法」が施行されました。

今回はこの「サブリース新法」について詳しく解説していきます。これから、サブリース契約をお考えの大家さんはぜひ参考にしてください。

2020年12月15日よりサブリース新法が施行

2020年6月に「賃貸住宅の管理業務の適正化に関する法律」が国会で可決されました。この法律は2021年6月に施行されますが、そのうち、サブリースに関わる部分が2020年の12月に先行して施行されています。

「サブリース新法」と呼ばれる部分で、これまで問題になりやすかった部分を明確にして、トラブルを未然に防ぐことを目的にしたものです。

サブリース新法が生まれた背景

サブリースは空室時にも家賃保証されます。また、入居者の募集や賃貸契約の締結、家賃の回収も代行してもらえるので、大家さんにとってはメリットが大きい契約です。しかし、礼金や更新料を受け取れない、入居者を選ぶことができない場合があるなどのデメリットもあります。

さらに、サブリースをめぐってさまざまなトラブルが起きやすく、そのトラブルを防ぐ目的で、サブリース新法が生まれました。では、サブリースに関してどのようなことが問題になっていたのでしょうか。

・保証された賃料が支払われない
・保証された賃料の値下げ
・サブリース業者からの一方的な解約

サブリース業者と大家さんがトラブルになる原因は主に上記の3つです。トラブルの多くは、サブリース業者などの大家さんへの営業活動に問題があったケースがほとんどです。

このようなトラブルを防ぐために生まれたサブリース新法ですが、用途は住宅に限定されています。民泊や短期賃貸マンションなども、長期滞在のケースには適用されますが、事務所として賃貸する場合は適用されません。

サブリース新法の内容は大きく3つ

それではサブリース新法ではどのような部分が定められたのでしょうか。2021年に施行される「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち、「第三章特定賃貸契約の適正化のための措置等」の第28〜第36条の部分がサブリースに関わります。

なお、サブリース新法の適用を受けるのは、以下の業者となります。

・サブリース事業者、特定転貸事業者
・サブリース事業をオーナー希望者に対して勧誘する業者

参照：サブリース事業に関わる適正な業務のためのガイドライン

第28条：誇大広告等の禁止

メリットだけを強調して、サブリース契約をさせるような「誇大広告」は禁止になります。該当する広告媒体は以下のようなメディアです。

・チラシ全般
・新聞や雑誌の広告
・テレビ・ラジオ
・ホームページ

家賃の見直しが定期的にあり減額の可能性があること（借地借家法第32条第1項）、物件の維持保全に関わる負担額を明示するなど、メリットばかりではなくデメリット部分も明確に表示することが定められました。また、著しく事実に相違する表示についても禁止となります。

第29条：不当な勧誘行為の禁止

誇大広告とともに大きな問題とされたのは、「不当な勧誘行為」です。強い勧誘が行われたことにより、判断を間違い契約してしまったことがトラブルにつながったとされています。

ガイドラインによる、「オーナー保護に欠ける行為」として、以下の具体例があります。

・契約の申し込みを撤回しようとするオーナーを威迫する行為。
・声を荒げて面会を強要、拘束して動揺させる行為。
・夜間や早朝など迷惑な時間帯、長時間に及ぶ勧誘行為。
・契約締結を拒絶しても、引き続き勧誘する行為。

このような行為は禁止事項となります。

第30条・31条：特定賃貸借契約締結前の重要事項説明

サブリースのオーナーになろうとする大家さんは、賃貸事業の専門知識に乏しかったり、高齢だったりします。サブリース業者との間では知識の差が大きく、この差を利用して説明が不十分なまま契約してしまい、トラブルが多発しているのが現状です。

そのため、契約締結前にオーナーになる大家さんに書面を交付して説明することが義務付けられています。これは「重要事項説明」と呼ばれており、重要事項の説明者は、実務経験がある者や賃貸不動産経営管理士など、専門的な知識がある者が行うことが望ましいです。

また、重要事項説明から契約までは、契約内容を充分理解できるように1週間程度の期間をおくことが望ましいとされています。

トラブルを防ぐには、家賃の見直しによる減額があること、サブリース業者から契約期間中の解約がありえること、オーナーからの解約には正当事由が必要なこと（借地借家法第28条）などのリスクに関する説明が必要です。

違反者への罰則の内容

サブリース新法の禁止事項などを違反した者には、「6ヶ月以下の懲役もしくは50万円以下の罰金」や業務停止命令等の行政処分が課されます。

過去のサブリース契約への影響

　
すでにサブリースを契約している大家さんは、契約書や毎月の収支明細を見直してみる必要があります。家賃保証額から管理費などが多く引かれていたり、高額の原状回復費が引かれていたりするなど、多額の解約違約金が設定されている可能性があります。

契約に関してわからないことがあれば、以下の窓口に相談してみましょう。

・公益社団法人　全国賃貸住宅経営者協会連合会
https://www.chintai.or.jp/

・公益財団法人　日本賃貸住宅管理協会
03-6265-1555

・国土交通省の最寄りの窓口

・消費者ホットライン
局番なし188番

・法テラス・サポートダイヤル
0570-078374
※参照：国土交通省消費者庁

まとめ

今回はサブリース新法について解説しました。サブリース新法では、誇大広告の禁止・不当な勧誘の禁止・重要事項説明の3つによる規制が強化されましたので、今後のトラブルも少なくなるでしょう。
これからサブリースの契約をお考えの大家さんは、ぜひ参考にしてください。