大雨や台風など、水が多く発生することによって起こる災害を水害と呼びます。海や河川の水位より低い場所に土地が作られているケースの多い日本は、水害に巻き込まれる可能性の高い国です。

水害に巻き込まれると家屋が流されたり水に浸かったり、建物や人に大きな被害を与えます。所有する物件や入居者の安全を守るためにも、水害ハザードマップを活用するのがおすすめです。今回は、水害ハザードマップについて解説します。

重要事項説明時に水害ハザードマップの説明が義務化

2019年に起きた台風19号の大きな被害など、日本は近年台風や大雨による大規模な水害が増加しています。水害が増えると住宅にも被害が及ぶため、多くの人が賃貸物件を決める際に水害のリスクを懸念している状況です。

そのため国土交通省は、2020年8月に重要事項説明時に水害ハザードマップの説明を義務化すると定めました。今までは水害ハザードマップの説明については不動産会社や大家さんに任されていましたが、2020年8月以降は必ず説明をしなければいけません。

そもそも「重要事項説明」とは、賃貸物件の契約の前に、入居者へ建物に関する重要な事柄を説明することです。この説明は宅地建物取引業法に基づいており、きちんと重要事項を説明しないと指示処分を受ける場合もあります。

水害ハザードマップの種類

水害ハザードマップとは、水害が発生した際の避難場所を地図上に示したマップです。水害ハザードマップは、水害ごとに作られた3つの種類があります。

・洪水ハザードマップ
・内水ハザードマップ
・高潮ハザードマップ

水害ハザードマップというもの自体は存在せず、それぞれの水害に関するハザードマップの総称として使われているので気をつけましょう。

■洪水ハザードマップ
洪水とは、大雨などで河川の水があふれてしまう水害のことです。洪水が起きると土地や建物が浸水してしまうおそれもあるため、洪水ハザードマップでは浸水から避難できる場所を示しています。

洪水ハザードマップは、以下の項目が必須事項です。
・浸水が予想されるエリア
・避難情報
・市区町村が主体となっている

基本的な洪水ハザードマップは、浸水が予想されるエリアを色付けしています。浸水が予想される高さごとに色が異なり、0.5〜10mほどの洪水による浸水を想定しています。

■内水ハザードマップ
内水とは、大雨の影響で下水管などからあふれ出る水害のことです。河川からの氾濫で発生する洪水と違い、下水管などに溜まっていた水が容量をオーバーしてあふれることで起こります。特にゲリラ豪雨や局地的な大雨が発生すると、内水が発生する可能性は高くなるのです。

内水ハザードマップは、一般的に内水が起こりやすいエリアと浸水実績のある道路が色分けされます。内水ハザードマップを見ることで、被害に巻き込まれやすい場所を避け、適切な避難場所への移動が可能になるのです。

■高潮ハザードマップ
高潮とは、台風などの強い低気圧によって海面の水位が上昇する水害のことです。水位の上がった海面が陸地に浸水することで、住宅や人に被害をもたらしてしまいます。被害の原因は津波と似ていますが、高潮と津波は海面の上昇の仕方が異なるため、別の水害であることを理解しておきましょう。

高潮ハザードマップは、沿岸の高潮の影響を受けやすい地域のみ公表されているのが一般的です。そのため、内陸の地域では高潮ハザードマップを見ることは滅多にありません。

高潮ハザードマップでは、浸水する可能性のエリアと予想される水深を確認できます。色ごとに水深が区別されているため、特に危険なエリアは一目で判断することが可能です。

水害ハザードマップの見方

それぞれの水害ハザードマップは、国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」で簡単にチェックできます。見え方の違う「重ねるハザードマップ」と「わがまちハザードマップ」があるので、それぞれの見方を解説していきましょう。

＜重ねるハザードマップ＞
洪水ハザードマップ・高潮ハザードマップは重ねるハザードマップでもチェックできます。

1：地域を選択
地図から地域を選ぶか場所を入力して、水害情報が知りたい地域を選択します。

2：災害の種類を選択
「重ねるハザードマップ」では、6つの災害情報をチェックできるので、洪水か高潮を選択しましょう。

３：災害リスク情報
左には、それぞれの水害について詳細が表示されています。

■洪水の場合
・洪水浸水想定区域（想定最大規模）
・洪水浸水想定区域（計画規模（現在の凡例））
・洪水浸水想定区域（計画規模（旧凡例））
・浸水継続時間（想定最大規模）
・家屋倒壊等氾濫想定区域（氾濫流）
・家屋倒壊等氾濫想定区域（河岸侵食）
・ため池決壊による浸水想定区域

■高潮の場合
・高潮浸水想定区域（想定最大規模）

左上の「表示」ボタンを操作することで知りたい情報だけを見ることが可能です。

＜わがまちハザードマップ＞
わがまちハザードマップでは洪水・内水・高潮すべてのハザードマップをチェックできます。

1：地域を選択
地図から地域を選ぶか場所を入力し、土砂災害情報が知りたい地域を選択します。

2：災害種別を選択
地域を選択すると災害種別を選択する画面が表示されるので、それぞれの水害ハザードマップで「リンクを開く」をクリックしましょう。それぞれの市区町村ホームページへ移行するので、詳しい情報をチェックできます。

「わがまちハザードマップ」は、各市区町村によって作成されているため、地域によっては公開されていない情報もあるので注意が必要です。

水害ハザードマップは賃貸経営にどう役立つ？

賃貸物件の契約の際は必ず、費用の内訳や物件設備、特約や改訳時のルールに加え水害ハザードマップの説明が必須です。水害ハザードマップのことをしっかりと理解しておくと、以下の理由から賃貸経営に役立てられます。

・入居者に安全な情報を紹介できる
・賃貸物件の防災対策に役立つ
・水害が少ない地域の賃貸物件を購入することができる

■入居者に安全な情報を紹介できる
水害ハザードマップについて説明をしておけば、万が一水害に巻き込まれても、入居者は安全に避難できます。入居者の命を守るためにも、水害ハザードマップについてきちんと説明しなければいけません。

■賃貸物件の防災対策に役立つ
賃貸物件の立地が水害の被害を受けそうな場合は、前もって水害に備えて防災対策をしておきましょう。水害の防災については、以下の対策があげられます。

・賃貸物件の周りに防水壁を作る
・外壁を耐水化する
・土のうを準備しておく

こういった対策を講じておくだけで、水害の被害を少なくすることが可能です。

■水害が少ない地域の賃貸物件を購入することができる
新しい賃貸物件を取り扱う場合は、水害ハザードマップを利用すれば、水害の被害を受けにくい場所が選べるのです。賃貸物件の入居者を募集するときのアピールポイントにもなるでしょう。

まとめ

洪水・内水・高潮の水害のリスクや避難情報をチェックできる水害ハザードマップは、賃貸契約において必ず伝えなければいけない情報の1つです。大家さんと入居者双方が水害に対する正しい知識をもっておけば、いざというときの防災や減災に役立てられます。賃貸経営にも活用できる水害ハザードマップは、情報が定期的に更新されるので、日々チェックしておきましょう。