賃貸経営を始める時、物件の管理を委託するか自分で行うかで迷いませんか。これから賃貸経営を始める大家さんに向けて、賃貸管理にはどんな業務があるのかや、自主管理と管理委託のそれぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

自主管理・管理委託とは

自主管理とは、入居者対応や清掃、リフォームの手配等の管理業務を、大家さんが自ら行うことです。それに対して、管理委託とは管理業務を管理会社に委託することです。

自主管理の業務内容一覧

大家さんが行う管理業務には以下のような様々な事柄があります。

・入居者募集と賃貸契約
入居者募集、賃貸契約締結と更新を行います。賃貸情報サイトへの掲載や契約書の作成など、専門知識やノウハウが必要となるため、自主管理を行う大家さんの中でも、入居者募集と契約に関しては不動産会社に仲介を依頼する場合もあります。

・家賃の入金管理
毎月の家賃がきちんと入金されているかを管理します。入金されていない場合は入居者に督促する必要があり、滞納が続く場合は法的措置を取らなければいけない場合もあります。

・入居者対応（クレーム、トラブル対応など）
入居者からのクレームやトラブルは、迅速な対応が求められます。水回りのトラブルなど修繕に関することは業者を手配する必要がありますし、騒音トラブルでは、貼り紙で注意を促すなど、時間がかかるだけでなく、精神的な負担になることもあります。

・物件の維持管理・保全
清掃、メンテナンス、消防点検や修繕の対応、業者の手配なども業務の一つです。

・退去時の立会い、敷金精算
入居者の退去時に立会い、室内の状況を見て、入居者責任による修繕箇所がないか確認します。そして、預かっていた敷金から、原状回復費用を差し引いて入居者へ返還します。退去が終わったら室内クリーニングや修繕・リフォームを行うために業者を手配します。

自主管理と管理委託のメリット・デメリット

自主管理と管理委託にはどちらもメリット・デメリットがあります。それぞれどんなメリット・デメリットがあるのか詳しく解説していきます。

自主管理のメリット・デメリット

自主管理のメリットは、管理委託費用がかからないことと、管理業務のノウハウを身に付けられることです。また、入居者と直接コミュニケーションを取ることで入居者のニーズが汲み取りやすいこともメリットと言えます。

一方デメリットとしては、対応に時間や労力がかかることとクレームやトラブルが多い場合に精神的な負担が大きくなることです。また修繕を依頼する業者を自ら探さなければならないのもデメリットです。

管理委託のメリット・デメリット

管理委託のメリットは、大家さんの時間や労力、精神的な負担が減らせることです。また、管理業務の専門知識やノウハウがあり、安心感があります。修繕やクリーニング業者とのネットワークがあり、コストパフォーマンスの良い業者を選定できることもメリットと言えます。

一方、デメリットとしては、費用がかかること、入居者と直接コミュニケーションを取る機会が少ないため入居者のニーズや不満が分かりにくいことなどがあります。

自主管理で起こりがちなトラブルと対策

ここからは、自己管理をする上で頻発するトラブルと、その対策方法について説明していきましょう。

起こりがちなトラブル～設備の故障～

ガスコンロや照明、エアコン、給湯器など、賃貸物件の入居時にもともと設置されている設備が故障した。

【対策】
修理業者を手配するか、修理ができない場合は交換します。修理や交換は、基本的には大家さんが費用負担しますが、入居者の過失による場合など、入居者負担になるケースもあります。

起こりがちなトラブル～家賃滞納～

月末までに家賃の支払いがない。

【対策】
まずは、電話や訪問、書面等で入居者本人に督促します。それで解消されない場合は、連帯保証人に連絡します。3ヶ月以上滞納が続き、解消のめどがつかない場合は、少額訴訟などの法的措置を取ります。保証会社を利用している場合は、保証会社が大家さんに家賃を支払い（代位弁済）入居者に督促を行います。

起こりがちなトラブル～隣の部屋がうるさい～

夜中に人が来て騒ぐのでうるさい。

【対策】
まずは共有スペースの目につきやすいところにマナーを守るように貼り紙をします。改善されない場合や、常習的に騒音が発生している場合は、〇月〇日〇階で騒音があったというように具体的に掲示したり、直接騒音を発生している部屋の入居者に話をするというような対応を取ります。クレーム対応は、対応を誤るとさらに大きなトラブルに発展する可能性があり、自主管理をする大家さんの精神的な負担が大きくなりがちです。

物件の管理方法を正しく選ぶためのポイント

これまで見てきたように、自主管理と管理委託それぞれにメリットとデメリットがあり、大家さんご自身の状況と照らし合わせて、どちらを選ぶか決めることになります。

副業で賃貸経営をしていて本業が忙しかったり、物件までの距離が遠かったりする場合は、自主管理は大家さんの負担が大きすぎて現実的ではないでしょう。

初期段階は自主管理で経験を積むのもアリ

自主管理することにより、賃貸管理業務のノウハウや知識を得ることができます。ある程度時間に余裕があり、物件までの距離が遠くなければ、自主管理で経験を積むという選択もアリではないでしょうか。

所有物件数が増えてきたら管理委託を検討

経営規模が大きくなり管理する物件が増えてくると、大家さんの負担が大きくなるため、自主管理は難しいかもしれません。不労所得を目指して賃貸経営を始めた場合や、さらに規模を拡大したい場合には、信頼できる管理会社を見つけて、賃貸管理を委託することをおすすめします。