「賃貸物件を経営しているけど、手間がかかって大変！」や「今から賃貸経営をはじめる予定だが、自分で経営をする自信がない」と考える大家さんは多いのではないでしょうか。

さまざまな業務が求められるアパート経営は時間や労力に負担がかかる業務も多く、不動産管理会社に任せている大家さんも多いのが実情です。今回は、賃貸物件を管理会社に委託する際の手数料や、管理会社の選び方について解説していきます。

賃貸経営における管理業務とは

賃貸物件の経営には、以下のような業務が求められます。

・電気やエレベーターなど建物全般の点検、管理
・防災点検
・消防計画の策定
・リフォームの策定
・家賃管理
・空室対策
・入居者トラブル対応
・入退去の手続き
・メンテナンス工事の発注

これらの中には定期的に行わなければいけない業務も多く、頻度も決まっていないため、常に対応できるようしておかなければなりません。特に、入居者トラブルはいつ発生するか分からず放置すると退去にも繋がってしまうので、迅速な対応が求められます。

賃貸管理を管理会社に委託するメリット

すべてを大家さん自身で対応するのは、肉体的にも精神的にも大きな負担になります。そんな賃貸管理を管理会社に委託することで、大家さんはどのようなメリットが得られるのでしょうか。

具体的には、次の5点になります。

・手間と時間がかからない
・専門家が対応してくれる
・トラブルに24時間365日対応できる
・精神的な負担が少ない
・遠方の賃貸物件を所有できる

しかし、当然ながら管理会社への委託には管理手数料がかかります。大家さん自身で賃貸管理を行う労力と、管理会社に委託する費用を天秤にかけて、賃貸管理の方法を考えなければいけません。

管理会社に支払う手数料の計算方法

管理会社への委託を検討するには、どれくらいの費用が必要になるのか知っておく必要があります。一般的には、家賃のパーセンテージで手数料が算出されることが多いです。

会社によって違いはありますが、不動産管理会社に支払う管理手数料の相場は「家賃の5%」と言われています。さらに管理手数料以外にも「事務手数料」「システム利用料」「業務代行費用」といった費用が必要となるケースもあります。

管理手数料には消費税がかかる

さらに、すべての管理手数料には消費税が課されます。

管理手数料には消費税がかからないと思っている方もいらっしゃいますが、消費税がかからないのは「入居者が大家さんに支払うもの」のみです。大家さんから不動産管理会社に払う管理手数料は、すべて消費税の課税対象です。

管理手数料の上限

近年、不動産管理会社の管理手数料について、税務署からの追及が厳しくなってきていると言われています。つまり、高すぎる管理料は税務署から指摘される可能性があるのです。

管理料の相場は5%ですが「家賃の3～8％」が妥当とされており、「家賃の10%」を超えると税務上認められないことが多いです。

良い管理会社を選ぶポイント

管理会社を管理手数料で選ぶ大家さんが多いかと思いますが、その判断は非常に危険です。管理料が安くても管理業務が杜撰で入居者が決まらなかったり、クレームが増えたりすれば管理を委託する意味がありません。さらに、管理手数料以外の名目で高額な費用がかかるケースもあります。

では、良い不動産管理会社はどのように選んでいけば良いのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

サービス内容を比較する

賃貸物件の経営を検討するときにまず始めるべきことは、どの業務を管理会社に委託するかを事前に決めておくことです。

管理会社のサービス内容は以下の3つが一般的とされています。

・契約や更新の業務
・家賃の集金
・退去時の立会

ただし、以下のようなサービスについては、対象外の場合や別料金が発生するケースがあります。

・共用部分の点検、清掃、管理
・緊急時の入居者トラブル対応
・家賃保証
・家賃滞納者への催促
・賃貸物件の修理対応
・契約を違反した入居者への対応
・収支計画の立案

すべてを管理会社に任せるのか、一部は大家さん自身で管理するのかなど、賃貸管理の範囲を定めて、どこまで業務をカバーしてくれるかをしっかり確認した上で会社を選ぶことが重要です。

料金を比較する

次に大事なポイントは、複数の会社から見積もりを取って料金を比較することです。1社の見積もりだけでは、サービス内容に対する相場が不透明な場合が多いため、複数の会社の料金を比較しましょう。

金額を見る際に大事なポイントは以下の通りです。

・業務にふさわしい金額かどうかを見比べる
・中長期の賃貸経営を見越して考える
・緊急時に対応してもらえるサービスも想定する

例えば、通常の管理手数料が安くても、中長期の賃貸経営に必要な将来を見通した収支計画の立案の手数料や、夜間トラブルの対応費がオプションで高額な場合は、トータル金額があがってしまいます。

上記3つのポイントを頭に入れ、複数の会社の見積もりを比べると、良い管理会社を見つけられる可能性が高くなります。

面倒な賃貸管理は管理会社にお任せ！手数料とサービスに見合った会社を選ぼう

建物の管理や点検、空室対策や入居者トラブルなど、さまざまな賃貸物件の管理業務は、家賃の5%程度の管理手数料とその他のサービス料を支払って不動産管理会社に委託できます。

管理会社を選ぶ際は、複数の会社のサービス内容と金額を見比べ、お持ちの賃貸物件にふさわしい会社を選びましょう。