不動産投資のリスクのひとつに「火災による損害」があります。所有物件で火災が発生した場合は、入居者や周辺の住人の命が危険にさらされる他、建物も損傷するなど大きな被害に遭ってしまうことも少なくありません。そこで今回は、賃貸物件で火事が発生してしまった場合に行うべき適切な対応と責任について解説していきます。

火事・火災が起きてしまったときの対応は？

賃貸物件も含めた住宅火災について、失火責任法では「故意・重過失による失火でなければ、失火者は責任を追及されない」と定められています。つまり、入居者が料理中に火事を発生させてしまい、近隣の住宅に火が燃え移った場合でも、失火者である入居者は近隣の方への損害については賠償責任がありません。ただし、発火の原因になった入居者には原状回復の義務がありますので、修繕費用は入居者本人が負担する必要があります。

※参考　徳島市　「失火責任法（失火の責任に関する法律）について」

また、大家さんと入居者の間には賃貸契約契約が成立しており、入居者には賃貸物件の管理義務（善管注意義務）が存在します。「ちょっと目を離した隙に」「つい居眠りをしてしまって」といった過失による火災の発生においては、大家さんは入居者へ損害賠償を請求することが可能です。

家財保険・火災保険の確認

まずは、入居者が家財保険や火災保険へ加入しているかどうか、そしてその補償内容についても確認します。賃貸借契約を締結する際には火災保険への加入が必須ですが、もし火災保険の更新を入居者がしていない場合、大家さんが加入している火災保険を頼りにするしかありません。大家さん自身の保険についても、どこまで保証されるプランか内容を確認しておきましょう。

該当の入居者の契約解除の手続き

入居者の過失による火災で賃貸物件全体が焼失してしまった場合、契約の対象となる物件が消失したことにより賃貸借契約は終了となります。一部焼失となった場合には、善管注意義務違反によりお互いの信頼関係が壊れたことを理由に、賃貸借契約を大家さん側からの解除が可能です。この場合、失火者である入居者に対して口頭または文書にて契約解除を申し入れ、部屋の明け渡しを請求することになります。

損害賠償請求額の確定・請求

入居者が「借家人賠償責任保険」へ加入している、または加入中の火災保険に「借家人賠償責任補償」がセットされていれば、大家さんへの賠償は入居者の保険で賄うことになります。そのため、大家さん側は入居者が加入している保険会社と連絡を取り、損害賠償請求額について相談をする必要があります。もし高額になりそうな場合や、入居者が火災保険に加入していなかった場合には、法律のプロである弁護士に相談し、請求額の確定・請求を行うと良いでしょう。

リフォームなど今後の対応

建物が一部焼失の場合、今後の入居者募集に向けてリフォームをしなければなりません。建物が全焼してしまった場合は、以下のような土地活用法を視野に入れて対応していきましょう。

・同じ土地に賃貸住宅を再建設する
・駐車場にする
・土地を売却、別の土地を購入して新たに不動産投資を始める

火事・火災トラブルを防ぐために管理権原者である大家さん・賃貸オーナーが行うこと

50人以上が居住するマンションやアパート1棟のオーナーとなる場合には、消防法にて「防火管理者」を選任する必要があることが定められていることをご存じでしょうか？防火管理者とは、建物の消防計画を作成し、避難訓練などを行う責任者のことです。

この防火管理者になるためには、防火管理者講習を受け、その後に実施される試験に合格する必要があります。なお、オーナーではなくマンションの住民が防火管理者となることも可能です。

このような場合、オーナーはその防火管理者を選任する立場の「管理権原者」となります。

※参考　特定非営利活動法人　マンション管理支援協議会　「防火管理制度の概要」
※参考　宝塚市　「消防　よくある質問」

所有物件での火災トラブルはできる限り避けたいものです。管理権原者として、日頃からできる以下のような対策はすべて済ませておくようにしましょう。

火災報知器の設置

マンションなどの共同住宅では、物件のオーナーによる火災報知器の設置義務が消防法にて定められています。設置が必要な場所は原則として寝室と階段の2つなので、設置されていない部屋がないか確認し、対処しましょう。

※参考　特定非営利活動法人　マンション管理支援協議会　「14. 住宅用火災警報器」

消火器の設置

マンションなどの共同住宅で延べ面積が150㎡以上の建物は、消化器や火災報知器などの設置義務が消防法にて定められています。設置間隔は歩行距離20m以下ずつとなるので、共有部分に設置していくと良いでしょう。

※参考　特定非営利活動法人　マンション管理支援協議会　「14. 住宅用火災警報器」
※参考　一般社団法人　日本消化器工業会　「消火器の設置義務」

喫煙についての特約の見直し

火災の原因のひとつとして挙げられる「たばこの不始末」を防ぐためにも、入居者の意見を汲み入れながら「建物全体で禁煙の徹底化」といった喫煙ルールを設けることをおすすめします。また喫煙者に配慮して、エントランスに喫煙コーナーを設けてみるのもひとつの方法です。

火災保険への加入

全焼や一部焼失などで家賃収入が途絶えるなどの損害を被るのは、結局は物件の所有者であるオーナーです。万が一の火災による修繕費の発生などで困らないためにも、オーナー用の賃貸住宅用火災保険に加入しておくことをおすすめします。このとき、火災による家賃収入の低下に対する補償がある特約もつけておくと安心です。

放火対策

入居者の過失による火災だけでなく、悪質な「放火」によって火災が発生することも少なくないため以下のような対策を施しましょう。

・防犯カメラを設置する
・エントランス・駐車スペース・廊下などに明るい照明を採用する
・郵便BOXは必ず施錠するよう周知しておく

いつどこで発生するかはわからないので、日頃の防犯対策が重要といえます。

火事・火災の対策は万全に！リスクに備え万全な賃貸経営を

賃貸経営に火災リスクは付き物です。「火事なんてめったに起こるものじゃない」と考えている方も多いのですが、大事な入居者の命を守るためにも事前の準備は欠かせません。消火栓や消化器などの定期点検など実施し、危険な事故を予防しましょう。