アパートを経営する上で、税金対策は気になる項目なのではないでしょうか。近年の法人税率の低下、個人所得税率の上昇により、アパート経営を個人から法人化する方が増えています。

今回は、アパート経営の法人化について詳しく解説しますので、法人化をお考えの個人経営の大家さんは参考にしてください。

アパート経営を法人化するメリット・デメリット

最初に、実際にアパートの経営を個人から法人化した場合、どのようなメリットがあるのか見ていきましょう。

アパート経営法人化のメリット

アパート経営を法人化するメリットは以下のようなものがあります。

税率が低い

アパート経営を法人化する最大のメリットは、税率の低さにあります。個人の収入にもよりますが、1,000万円を超えた時点がボーダーラインとなり、法人化にすることにより税率が下がりますのでメリットとなります。

家族にも役員報酬を与えられる

個人経営の場合、アパート経営で得た収入は本人のものにしかなりません。しかし、法人化により家族を役員にすることで、アパート経営で得た収入を役員報酬として与えることができます。

相続税対策

アパート経営を法人化することにより、相続税を節税できるというメリットがあります。設立した法人でアパートを保有して3年を過ぎた場合、資産の評価額を小さくすることができ、相続対象となる株価が下がります。また、贈与税の非課税枠の範囲内で生前贈与することも可能となるのです。

相続の分割がスムーズ

アパートを法人化することによって、相続財産が不動産ではなく株式になります。

不動産の分割は相続が難しく、一旦現金化場合すと比較的スムーズですが、アパートとなると入居者がいるわけですから、立ち退きなどの問題も出てきます。

その点、法人の場合は相続する人数によって株式を分けることができ、アパート経営の承継もスムーズに行うことができます。

経費の範囲が広い

法人化することにより、個人で経営するよりも経費の認められる範囲が広がります。個人経営は、経費と私的費用の線引きが難しく、そのため経費と認められる費用の範囲が狭くなるのです。

その点、法人ですと基本的に利益を出すための組織であるため、経費に関しての範囲が広くなり、節税もしやすくなります。

欠損金の繰越期間が長い

欠損金とは赤字のことであり、翌年以降に繰り越すことを繰越欠損金と言います。大きな赤字がでますと、翌期以降も節税できるのが特徴です。

繰り越せる期間が、個人では3年、法人では10年となっており、長期的に節税することができます。

認知症対策になる

個人経営の場合、所有者の決定権が必要な事項が多いため、本人が認知症になってしまうと経営を維持するのが困難になります。

その点、法人ですと家族が役員であれば、出資者である本人が認知症になったとしても、アパート経営を維持することが可能となります。

アパート経営法人化のデメリット

次に、アパート経営を法人化するデメリットも見ていきましょう。

売却する時の税率が高い

所有期間が5年を超えて売却する場合、法人の方が税率が高くなります。個人所有の売却は5年を超えると所得税と住民税を合わせて20％の税率ですが、法人ですと約35％となります。

規模が小さいとコストが見合わない

法人化にするにはコストがかかります。コストに見合わない物件を法人化するとコストをかけても収益に見合わない場合、法人化するメリットは生み出せません。

法人化から3年以内は株価が高い

法人化から3年以内ですと、資産の評価額は時価になります。法人化から3年以内に相続が発生した場合は、相続税の対策にはなりませんので、注意が必要です。

アパート経営法人化の手順・期間・必要な物

アパート経営法人化の手順や必要な物は以下の通りです。

【アパート経営法人化の手順】
商号・所在地・資本金・事業目的・役員構成などの基本事項の決定
定款・役員の就任承諾書などの作成
資本金を払う
定款について公証人による認証を受ける
会社設立の登記を申請する

登記の申請から完了まで一週間程かかります。余裕を持って計画的に進める必要があります。

アパート経営を法人化する際の注意点

アパート経営を途中から法人化すると、予想もしなかった費用が発生します。個人経営の場合は、赤字になったとしても租税の負担はありません。しかし、法人となると、赤字であっても法人住民税の支払いが必要となってきます。

また、法人の場合は税務処理が複雑になるため、自分で行うのは困難となってきます。そのため税理士費用なども発生しますので、法人化にする時には費用対効果を考え、慎重に行う必要があります。

まとめ

アパート経営を個人経営から法人化するにあたり、メリットもたくさんありますが、デメリットもあります。法人化するコストや税金などをしっかり計算し、将来的なことも視野に入れ計画的な法人化をおすすめします。