賃貸物件を所有する大家さんにとって、単身高齢者の受け入れは深刻な問題のひとつです。しかし、今後ますます進んでいく少子高齢化社会において、空室対策のためにも単身高齢者を受け入れたいと考える方も少なくありません。そこで今回は、単身高齢者受け入れにまつわる問題の解決策になり得る「残置物の処理等に関するモデル契約条項」について詳しく解説していきますので、興味をお持ちの方は参考にしてみてください。

「残置物の処理等に関するモデル契約条項」とは

単身高齢者の受け入れでリスクとなるのは「入居者が死亡した際の残置物の処理」です。このような不安感から、高齢者の入居申し込みを拒否する大家さんもいます。このような問題を解決し、住まいの安定化を図るために策定されたのが、「残置物の処理等に関するモデル契約条項」です。

「残置物の処理等に関するモデル契約条項」は、2021年6月に国土交通省・法務省によって策定されました。条項の策定に伴い、賃貸借契約において契約者以外の受任者を定めることができます。この受任者は、賃貸借契約解除の権限と残置物の処理に対する責任が与えられます。

※参考　国土交通省及び法務省　「残置物の処理等に関するモデル契約条項」

これまでの問題点とモデル契約条項のメリット

単身高齢者が入居中に死亡した場合、これまで残置物の所有権は民法によって相続人に付与されていました。そのため、賃貸物件の大家さんが勝手に賃貸借契約を解除したり残置物を処分したりすることはできず、相続人に連絡する必要がありました。

基本的に相続人は連帯保証人となるケースが多いですが、連帯保証人がすでに亡くなっていたり相続人が複数人いたりする場合、すべての相続人を探さなければいけません。これらの対応には想像以上の費用や時間がかかってしまうため、単身高齢者の受け入れを嫌がる大家さんも珍しくなかったのです。

モデル契約条項の締結により残置物の処理がスムーズに

「残置物の処理等に関するモデル契約条項」に則り、入居者が受任者を用意できた場合、入居者が死亡した際の残置物処理の責任はこの受任者が負うことになります。これまでのように相続人を探す必要がなくなり、賃貸借契約の解除や残置物処理への対応がスムーズになるのが大きなメリットです。

モデル契約条項を活用して賃貸借契約を結ぶ流れと残置物処理の流れ

ここからは、実際にモデル契約条項を活用して賃貸借契約を結ぶ流れと、その後に行われる残置物処理の流れについて解説していきます。

賃貸借契約締結前

賃貸借契約を締結する前に、入居者が受任者を選定します。この受任者には相続人が選ばれるのが一般的ですが、相続人がいない場合は居住を支援する法人団体や管理会社などの第三者でも問題ありません。ただし、発生する利益・不利益のことを考慮して、大家さん自身が受任者になるのは基本的にNGとされています。

残置物の処理等に関するモデル契約条項は、必ず定めなければいけないものではありません。しかし、大家さんが安心して単身高齢者を受け入れるためにはこの条項を活用した方が良いとされています。賃貸借契約の前から受任者を決めてもらう必要があるため、入居者にはできるだけ早く告知をしておきましょう。

契約締結時

賃貸借契約を締結する際は、以下2つの契約も考えておく必要があります。

・賃貸借契約の解除事務の委任に関する契約
・残置物の処理事務の委任に関する契約

賃貸借契約の解除事務の委任に関する契約とは、入居者が死亡した際に賃貸借契約を解除する権利を受任者に与える契約のことです。これを締結しなければ、受任者による賃貸借契約の解除ができません。

また、残置物の処理事務の委任に関する契約とは、入居者が死亡した際の残置物の廃棄や送付を受任者に委託する契約のことです。入居者は受任者に渡す家財を指定する必要があり、さらに送付先も決めておかなければいけません。

入居者の死後

入居者が死亡してしまった場合、受任者には以下の対応が求められます。

・相続人の意向を確認
・賃貸借契約の解除
・不要になった残置物の処理
・廃棄しない残置物の送付

残置物の処理事務の委任に関する契約を締結していれば、これらの対応は受任者に任せることが可能です。一方、モデル契約条項を利用しないとこれらの処理はすべて大家さんがしなければいけません。

また、高齢者の入居を受け入れるポイントやリスクに関しては、以下の記事でさらに詳しく解説していますので、気になる方はこちらも併せてチェックしてみてください。

▼関連記事
「【大家さん向け】高齢者の入居受け入れにあたってのポイント！リスクや対処法も解説」

モデル契約条項を利用する際の注意点

残置物の処理等に関するモデル契約条項は、主に60代以上の単身高齢者向けに策定されました。そのため、以下のような入居者に利用すると無効になるおそれがあります。

・保証人がいる入居者
・60歳未満の若い入居者

なお、60歳以上で保証人がいない入居者であれば、現在入居中であっても利用することができます。

残置物の処理に関する契約条項を利用して積極的に高齢者を受け入れよう

残置物の処理等に関するモデル契約条項とは、単身高齢者の居住を安定させるために策定された施策のひとつです。この条項を利用することで、今まで多くの時間と費用がかかっていた賃貸借契約の解除や残置物の処理のハードルを下げることができます。

高齢者の受け入れ体制を整えたいと考えている大家さんは、今回ご紹介した「残置物の処理等に関するモデル契約条項」の知識を自身の賃貸経営に活かしてみてはいかがでしょうか。