賃貸借契約とは、賃貸物件に入居する際に貸主と借主との間で交わされる契約のことです。期間が満了した後も契約を継続させるためには、契約更新をする必要があります。

ここでは、賃貸借契約の更新3パターンの特徴の説明をするほか、更新手続きを忘れた場合について、更新時に必要な手続き、更新料における大家さんの取り分などについて解説します。賃貸借契約の更新の種類や更新時の注意点について知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

賃貸借契約の更新は3パターン

賃貸借契約は一般的に2年契約とされていることが多いです。その後も契約を継続させるためには、契約を更新しなければいけません。

賃貸借契約の更新には「合意更新」、「自動更新」、「法定更新」の3種類があります。それぞれの更新について、どのような特徴があるのか見ていきましょう。

合意更新

貸主と借主の双方に、契約継続の合意のもと行われる更新のことを合意更新と言います。

新しい契約期間が記載された賃貸借契約書を2通作成し、お互い署名捺印してそれぞれ1通ずつ保管するのが一般的です。更新料や更新事務手数料などの費用については、借主側が負担するケースが多いです。

自動更新

自動更新とは、あらかじめ2年契約を継続することを約束しておき、期間満了と同時に自動的に行われる更新のことです。更新を忘れる心配や、更新のための事務手続きが必要ないというメリットがあります。

法定更新

法定更新とは、賃貸借契約更新の手続きを失念したまま期間が満了してしまった場合の更新のことです。契約内容は以前と同一条件となりますが、契約期間は変わります。いつからいつまでという期間の定めがない契約となってしまいます。

更新手続きを忘れた場合の放置はNG！

更新手続きを忘れてしまった場合、そのまま放置してはいけません。更新手続きを忘れると、契約期間の定めがない法定更新となってしまいます。

更新料条項が契約書にある場合には、更新料をもらう必要があります。しかし、更新料は契約更新の合意がなされた上で支払われるものです。法定更新の場合は、契約更新の合意があったとは言えないため、借主に更新料の支払い義務が発生しない可能性があります。

また、契約期間の定めもないため、次の契約期間の満了も来ません。つまり、契約の更新が行われないので、大家さんに更新料を支払う義務が生じないのです。

法定更新を回避するため、賃貸借契約書に自動更新条項を含めるようにしましょう。この規定があれば、あらためて合意をしなくても自動的に前の契約内容と同様の内容で契約の更新ができます。

つまり、更新時期が来る度に借主に更新料の支払いを請求できるのです。

更新時貸主側で必要な手続き

賃貸借契約の更新の際、借主や連帯保証人に変わりがない場合でも契約書を作成する場合があります。その他の書類は契約によって異なりますが、更新料と更新事務手数料のほかに「火災保険料」や「保証料」が必要です。火災保険は基本的に入居に併せて2年で契約を結んでいる場合が多いため、更新と同時に火災保険も更新が必要になります。

また、入居時に保証会社を利用している場合は、保証会社との更新も必要です。保証料については、2年ではなく1年ごとに発生するケースもあるため気を付けましょう。

更新料の大家の取り分はおおむね50％

通常の賃貸借契約の更新料は、大家さんに受け取る権利があります。

しかし、更新の手続きは管理会社に依頼するのが一般的です。その場合更新料の振込先は管理会社となり、更新の手続き費用が差し引かれた後、大家さんの口座に残金が振り込まれることになります。管理会社に支払う手続き費用の相場は50％なので、大家さんの取り分は残りの50％が相場です。

また、賃貸物件の中には更新料が発生しない場合もあります。賃貸経営の戦略において、できるだけ長く入居してもらうためです。

ただし、更新料が発生しなくても、更新手続き費用も発生しないわけではありません。そのため更新料がない物件の場合は、手続きにかかる費用を大家さんが負担する必要があります。

定期借家の場合は更新の概念がない

定期借家契約とは、そもそも更新のない契約のことです。そのため、更新自体が存在しません。契約期間が満了した時点で契約は終了して、借主は退去します。

契約期間は自由に定められます。お互いの合意があれば、再契約を行うことも可能です。

まとめ

賃貸借契約は2年とされていることが多く、その後も契約を継続するために契約を更新する必要があります。更新の種類は、合意更新、自動更新、法定更新の3つです。

更新料における大家さんの取り分は、50％ほどが相場となっています。もし更新の手続きを忘れてしまった場合は法定更新となり、期間の定めがない契約となってしまうので十分に気を付けましょう。