賃貸経営において、頭に入れておきたいのが出口戦略です。現在お持ちの賃貸物件において、将来的なことを計画しておくのはとても大事なことです。賃貸物件の購入時には、まだ先のこととあまり深く考えていないという方も多いと思います。

そこで今回は、賃貸経営においての出口戦略のコツを解説していきます！

賃貸経営の成功には出口戦略が重要

賃貸経営には、出口戦略がとても重要と言われています。しかし、出口戦略とはどういった意味があるのでしょうか。

出口戦略とは、軍事的な意味合いからきていて、損失や被害を最小限にして撤退するという戦略のことです。つまり賃貸経営においては、いかに損失や被害を最小限に抑え、賃貸経営を終わらせるのか、承継するのかという意味になります。

出口戦略の選択肢は売却か保有

賃貸経営の出口には、大きく「売却」と「保有」があります。売却とはその名の通り、保有とは相続して継続していくということです。

出口戦略の成功例①売却

賃貸経営の出口戦略のひとつに、建物の売却があります。しかし、売主と買主の意識には大きな違いがあります。売主も買主もそれぞれ納得のいく売買をするためには、建物の管理状態が大事だと言えます。

それでは、実際の成功例を見ていきましょう。

そのまま売却

賃貸物件をそのまま売却する場合の多くは、入居者がいる場合がほとんどです。入居者がいる状態で売買する場合をオーナーチェンジ物件と呼びます。

借地借家法では、正当事由がないと入居者を立ち退かせることはできません。物件を売りたいので立ち退いてくださいというのは正当な事由にはなりません。

しかし、入居率の良い物件であれば、相場より高く売れる可能性があります。入居率が高いということは、建物の管理状態が良好という現れでもありますし、回収が見込めるからです。

更地にして売却

更地にして売却するメリットとしては、買う側にとっては解体費用がかかりませんので、買い手がつきやすくなります。解体費用はとても高く、数百万円という費用がかかります。しかし、古くて入居率が悪いようなアパートであれば、解体費用を払って更地にして売ることで、解体費用の元を取れることさえあります。

リノベーション・リフォームして売却

賃貸物件を売却するときに、どこまでリフォームすべきなのか、リノベーションした方が良いのではと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。リフォームやリノベーションをした物件は、買主側にとっては魅力的な物件となり、高い値段で売れる可能性があります。

しかし、リフォーム代にお金をかけすぎて損をするケースもあります。高いお金を出してリフォームをしても、費用を回収できるとは限りません。売却価格に見合ったリフォームを計画しましょう。

短期譲渡と長期譲渡のメリットデメリット

賃貸物件を売却する場合、短期譲渡・長期譲渡のどちらの税率が適用になるのかで、売却のタイミングも左右されます。

不動産の所有期間が5年以下であれば短期譲渡、5年超であれば長期譲渡の税率が課されます。

出口戦略の成功例②保有

賃貸物件の出口戦略として、売却の他には保有があります。賃貸物件として保有し、自身の子供などに相続する方法です。それでは実際の成功例を見てみましょう。

相続・生前贈与

相続や生前贈与などで子供などに承継するメリットは、家賃収入を残せるということです。引き継ぐ際も、賃貸経営を良好にしておく必要があり、建物の管理状態も大事になってきます。

自宅にする・自宅として建て替える

賃貸物件の保有には、賃貸経営を終わらせて自宅として使用したり、自宅用に建て替えたりするという方法があります。

賃貸物件は入居者がいる限り、賃貸としての経営を続けていかなければなりません。後を継いで経営する者がいない場合は、売却するか自宅として使用するという選択が妥当であると言えます。

その際、入居者が残っている場合ですと、立ち退き交渉の手間が発生いたします。賃貸物件を自宅用にする予定がある場合は、ある程度の時期がきたら、新規の入居者募集をストップするなどの準備が必要です。

計画的な出口戦略で賃貸経営を成功させよう

今回は賃貸経営の出口戦略を解説しました。出口戦略には、売却・保有という方法がありますが、いずれにしても建物の管理状態が大事です。

また、賃貸物件購入の際に、いずれ売却するのか、子供などに相続して賃貸経営を承継するのかを、あらかじめ決めておくということも大事なことです。

計画的な出口戦略、しっかりとした建物の管理が賃貸経営を成功させるコツになるでしょう！