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大家さんが消費税の課税事業者になったらどうなる?

相続・節税
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#賃貸経営の知識をつけたい
大家さんが消費税の課税事業者になったらどうなる?

賃貸物件の大家さんは通常、消費税の免税事業者です。家賃や礼金、敷金などの賃貸収入には消費税が課税されないため、通常消費税を税務署に納める必要はありません。

しかし、一定の条件に該当すると大家さんも「課税事業者」になることがあります。どんな場合に課税業者になるのかを詳しく解説します。

課税事業者とは

課税事業者 なった2

課税事業者とは、消費税を納付する義務がある法人、個人事業主のことです。すべての事業者に納税義務があるわけではなく、小規模の会社や個人事業主のうち、前々年度の課税売上が1,000万円以下であるなど、一定の条件を満たす場合には、消費税を納付する義務がありません。

消費税を納税する義務がある事業者を課税事業者というのに対して、消費税を納める必要がない事業者を免税事業者といいます。

賃貸経営で気をつけるべき課税売上

賃貸経営で家賃や敷金、礼金は非課税売上のため、大家さんの多くは免税事業者です。ただし、大家さんの収入の中でも課税売上になるものがあり、注意が必要です。

金額の大きなものでは、賃貸住宅の建物の売却金額は課税売上になります。なお、土地の売却金額は、非課税です。また、敷金・保証金から充当する借主負担の原状回復工事費用相当額は、課税売上になります。

その他、賃貸住宅に太陽光発電を設置した場合の売電収入や自動販売機の手数料、駐車場賃料、事務所・店舗の賃料なども課税売上になります。

大家さんが消費税の課税事業者になる条件

大家さんが消費税の課税事業者になることはないのでしょうか。次の条件に当てはまる場合課税事業者となります。

①基準期間(個人事業者は前々年、法人は原則前々事業年度)における課税売上高が1,000万円を超える場合
②特定期間(法人の場合は原則前年度の期首から6か月の期間、個人の場合は前年の1月から6月まで)における課税売上高と給与等支払額がどちらも1,000万円を超える場合
③資本金が1,000万円を超える法人を新規に設立した場合

なお、④特定期間における課税売上高が1,000万円を超え給与等支払額が1,000万円以下の場合と、➄特定期間における課税売上高が1,000万円以下かつ給与等支払額が1,000万円を超える場合は、課税または免税を選択できます。

課税事業者になった場合の注意点

消費税の原則課税になっている年に、1,000万円(税抜)以上の建物、附属設備、構築物などを購入した場合、その年を含む3年間は、消費税の免税点制度や簡易課税制度は適用されません。つまり物件購入の年を含む3年間は、原則課税の課税業者となります。なお、簡易課税を選択することで、これを回避できます。

納税に必要な消費税の計算方法

納税に必要な消費税の計算方法には、簡易課税と原則課税があります。それぞれの計算方法を解説します。

簡易課税の場合

簡易課税とは、お客様から預かっている消費税に対して業種ごとに定められたみなし仕入れ率を乗じて算出する方法です。基準期間の課税売上高が5,000万円以下の事業者のみが選択でき、適用を受けようとする課税期間の初日の前日までに簡易課税制度選択届出書を提出する必要があります。

簡易課税の税額は次のような計算式になります。

・納付税額=預かった消費税額-(預かった消費税額 × 定められたみなし仕入れ率)

簡易課税のメリットは、消費税の計算が簡単なことです。実際に支払った消費税や預かった消費税を細かく計算する必要がなく、経理にかける労力を削減できます。

原則課税の場合

原則課税とは、売上に含まれる消費税から仕入れや経費として支払った消費税を差し引いて、実際に納税するべき消費税額を算出する方法です。次のような計算式になります。

・納付税額=預かった消費税額-支払った消費税額

原則課税と簡易課税では計算方法が異なるため、納税する消費税額が違います。金額の大きな賃貸物件を購入した場合などは、支払った消費税額が大きいため、原則課税の方が節税になるケースがあります。

アパート経営でも消費税の還付金は受けられる条件

消費税の還付を受けられるのは、原則課税の課税業者です。免税事業者や簡易課税を選択している事業者は消費税の還付金を受けられません。

消費税の知識を身につけて正しい申告をすることが大切

家賃に消費税がかからないことから、多くの大家さんは免税事業者に該当します。家賃収入が多くても、消費税については普段あまり意識しないかもしれません。しかし、賃貸物件を売却した翌年、または2年後に課税事業者となるケースがあるので、注意が必要です。

消費税は、売上にかかる税金のため、利益がなくても納税義務があります。課税事業者になってから慌てないように課税売上の対象になるものを把握し、物件購入や売却は計画的に行うことをおすすめします。