新型コロナウイルス感染症の蔓延を皮切りに、不動産業界でもリモートによる重要事項説明（IT重説）が浸透し始めました。IT重説を実施する際、宅建業者（不動産仲介会社）はオンラインでの実施について 借主に対して事前に同意を得ることが必要となります。、
また、国土交通省のIT重説に関するガイドライン では貸主への事前告知も推奨されている為、賃貸オーナーが宅建業者から相談を受ける機会も増えています。

実際に重説を行うのは宅建業者ですが、入居者とトラブルに発展しないよう、賃貸オーナー自身もIT重説の予備知識を頭に入れておくことが大切です。

そこで今回は、IT重説の基礎や流れについて解説します。メリット・デメリットを解説しているので、IT重説を導入するべきか判断する際の参考にしてみてください。

IT重説とは

IT重説とは、スマホ・PCなどの端末を使い、オンライン上で不動産契約時の重要事項説明を行う方法です。
遠方であっても来店せずに重要事項説明を受けられるなどメリットも多く、IT重説の対応可否は、物件選択の基準の一つとなっていくことでしょう。

次項からは、重要事項説明の基本や不動産売買におけるIT重説について解説します。

重要事項説明 （重説）とは

重要事項説明（重説）とは、不動産の売買・賃貸契約を締結する前に、宅地建物取引士が契約上の重要事項を口頭説明することです。 重要事項が記載された書面を交付し、宅地建物取引士による記名押印も求められます。

そもそも、宅地建物に関する取引は権利関係や取引条件など複雑な要素が多く、買主側の知識や経験不足から、フェアな取引が行われない可能性があります。そのため、宅建業者は宅建業法により、重説の実施が義務づけられています。

今回は賃貸仲介時のIT重説を前提としているため、入居希望者に対して家賃以外の金銭や契約更新・解除などの説明も行います。

IT重説は売買取引でも利用可能

2021年4月より、IT重説は売買取引でも利用できるようになりました。新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、対面での重説が難しくなったため急ピッチで法整備が行われ、現在では売買取引においても適用されています。

リモートでの重説ではありますが、宅建業法第35条に基づき、対面での重説と同様に扱われます。

IT重説の流れ

IT重説の流れは、次のとおりです。

＜IT重説～入居の流れ＞
1.契約内容を視認できる環境が整っているか確認
2.重要事項説明書・賃貸仮契約書などの書類送付
3.端末の接続や視認状況を確認（書類や取引士証などが見えるか確認）
4.IT重説を実施
5.契約者側から各種書類を返送
6.鍵の引渡し＆入居

宅建業者は、IT重説を行う際に借主の同意を得たうえで、同意の旨を書面として残して置くことが必須です。賃貸オーナーも後から契約者とトラブルにならないように、借主がIT重説の実施に同意した旨を確認しておくことが望ましいでしょう。

IT重説のメリット

IT重説のメリットを３つ解説します。IT重説を導入すべきか、現在抱える課題・問題を解決できるかなどを判断する際の参考にしてみてください。

スマホなどの端末さえあれば利用可能

IT重説の場合、スマホなどの端末を持っていれば、どこでも重要事項説明を受けられます。場所・日程などに融通が利くため、購入・入居希望者の利便性向上に期待できるでしょう。

宅建業者にとっては、物件の PRポイントにもなるので、集客効果も見込まれます。

時間・労力を節約できる

IT重説は自宅で受けられるので、不動産会社まで足を運ぶ必要がなく、購入・入居希望者の時間・労力・交通費を節約できます。 遠方に住んでいる場合は、渋滞・公共交通機関のトラブルなどに巻き込まれるリスクも防げます。

昨今では、オンライン内見（ビデオ通話などで内見できる）も導入されていますので、内見～重説をオンライン上で完結させることで、最小限の労力で手続きを済ませられます。

ただし、実地での内見を省略した契約はトラブルの 要因となる可能性も。設備や日当たり、近隣環境などの条件が購入・入居希望者に正確に伝わっていないと、イメージと実物に差が生まれるリスクがあるためです。賃貸オーナーは宅建業者にIT重説を許可した場合でも、できるだけ実地での内見を行うよう勧めるようにしましょう。

重説時の映像を記録できる

IT重説は説明内容を映像として記録できるため、「その内容は説明になかった」「丁寧な説明がなされていない」などのクレーム・トラブルへ対処しやすくなります。特に賃貸物件は、入居～退去時に契約トラブル（原状復帰の清算やクリーニング費請求など）が起きやすいです。

双方の対応に問題がないか確認できるという点で、IT重説はメリットがあります。ただし、重要事項説明の内容によっては個人情報が含まれる可能性もあるので、記録する際は「何の用途で記録するのか」「記録しても問題ないか」などの説明・確認が必須となります。

IT重説のデメリット

IT重説のデメリットを2つ解説します。リスクを抑えるためにも、事前に確認しておきましょう。

通信環境が悪いと途切れることがある

IT重説はインターネット回線を利用するので、通信環境が悪くなると、映像・音声が途切れることもあります。映像や音声が乱れた場合は、説明を一時中断して、原因を解消した後に再開しなければなりません。

契約者に手間を取らせないためにも、以下の対策を行う必要があります。賃貸オーナーとしても、宅建業者が通信環境への対策を行っているかチェックしておきましょう。

＜通信環境への対策＞
・事前に通信状況に問題がないか確認する
・自宅や事務所など、静かな場所で説明を受けてもらう

重説を軽視する可能性がある

IT重説は手軽な手段である一方、内容を軽視される可能性もあるので注意してください。IT重説は自宅でも受けられるため、「緊張感を持ってもらえない」「相手の理解度を判断しにくい」などのリスクがあります。

重説は不動産契約の内容を理解してもらう重要なポイントなので、宅建業者には契約者に対して、重説内容が軽視されないよう事前に念を押すことが重要となります。契約者に事前確認した上で、録画を行っておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。

まとめ

IT重説は購入・入居希望者だけでなく、賃貸オーナー、宅建業者にとってもメリットが多いので、今後ますますIT重説の実施機会が増えることが予想されます。

しかし、IT重説は手軽さゆえに、説明内容を軽視される恐れもあり、購入・入居希望者への注意喚起を行うことが必要不可欠です。賃貸オーナーは、IT重説のデメリットを理解し、宅建業者が対策を行っているか確認しましょう。