不動産に興味のある方であれば、「アパート経営は儲かるの？」と、一度は疑問に思った事があるのではないでしょうか？アパート経営と一口に言っても、ケースバイケースで、儲かるケースと儲からないケースがあります。

今回は、アパート経営で儲ける方法や失敗しない方法、収益の仕組みについても詳しく解説します。これからアパート経営をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

アパート経営のメリットと儲かる仕組み

アパート経営は、利回りが良く節税対策になるという点がメリットです。しかし、全てのアパートが儲かるわけではないというのが現実です。空室が多くなれば当然収益も減りますし、その一方で築年数が古くても常に入居率が良く安定した収益を得ているアパートもあります。

儲かるアパート経営のためには、儲かる仕組みを理解することが大事になり、大きく分けると以下の2つがあります。

アパートが儲かる仕組み（収益面）

アパートが儲かる理由は、家賃収入が得られるということにありますが、その利益は以下のように計算します。

家賃から管理や維持にかかる費用を引いても、ほとんどの場合は会計上プラスになりますが、キャッシュフローにおいてはマイナスになることもあり得ます。

アパート経営において、自己資金が少ないと土地や建物の借入返済額の負担が大きくなり、キャッシュフローに余裕がなくなります。逆に、土地を既に持っている方や自己資金が多い方はキャッシュフローに余裕があるということになります。儲かるアパート経営には、実質的な利回りを考慮することが大事なのです。

アパート経営において減価償却費は経費として計上できるのもメリットです。しかし、減価償却費は年々減っていきます。（法定耐用年数による）新築時の余裕があるうちに収入を積み立てておくなどの対策も必要になります。

アパートが儲かる仕組み（節税面）

アパートが儲かる理由は家賃収入だけではなく、さまざまな節税ができるという点もあげられます。具体的には以下の税金の節税が可能です。

・相続税
・固定資産税
・都市計画税
・所得税

中でも、相続税の節税対策のためにアパートを建てるケースが最も多くなります。相続税は一定以上の資産に課税され、財産が多いほど課税額が増えるのは当然のことです。しかし、土地や建物を購入した場合は評価額を下げることができるので、相続税の節税に繋がります。

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点の不動産の所有者に課される税金ですが、アパートの土地部分には減税制度がありますので節税対策になります。

アパート経営において、会計上赤字になった場合、経営そのものに課税されず、なおかつ所得税も還付されます。例えば、アパートの経営で50万円の赤字が出たとしたら、給与所得が50万円少ないとみなされ、所得税が還付されるという仕組みです。

アパート経営で得られる収入の例

それでは実際に、アパート経営で得られる収入シュミレーションの例を見ていきましょう。

上記のケースでシュミレーションしますと、1ヶ月あたり10部屋中8部屋分の家賃収入があるということになります。したがって毎月の収入は、96,000円（家賃+共益費）×8部屋=768,000円。毎月の収入に加え、入居時に1部屋あたり90,000円（礼金として家賃1ヶ月分）、2年ごとの更新時に180,000万円（家賃の2ヶ月分）が加算されます。

最終的に1ヶ月に得られる収入は、768,000円から必要経費や借入返済額、その他の費用などを差し引いた額になります。経費はおよそ収入の15%〜20％と言われており、借入返済額を毎月450,000円とすると、各月のキャッシュフローは以下のようになります。

年間のキャッシュフローは1,492,800円となります。

初心者オーナーが賃貸経営で儲けるために押さえるべきポイント

初心者オーナーが賃貸経営で儲けるためには、入居率の良い立地、建築費用を安く抑える、入居率のアップを維持、経費率を下げるなどのポイントを押さえると良いでしょう。立地に関しては、土地購入代金と収益のバランスも必要になりますので、事前に家賃相場などのリサーチをしっかり行う必要があります。

アパート経営のデメリット、ありがちな失敗と予防策

アパート経営のデメリットと失敗は、なんと言っても入居率が悪く家賃が回収できないことにあります。土地の価格が安いからといって、立地の悪い場所にアパートを建てても回収できないというリスクが発生します。

また、立地に合ったアパートを建てるというのが入居率を上げるポイントです。例えば多少立地が悪くても、車の使用を前提に駐車場を広くし、一世帯2台駐車可能にするなど、立地にあった建物のリサーチが必要です。

中古アパート経営が儲かりやすい理由と注意点

アパート経営において、新築アパートを建てるより中古アパートを購入する方が、初期投資が低く済むので利回りが高いと言えます。ただし、設備の改修コストや構造上の問題が出てくる可能性がありますので、中古アパートを購入する際は、構造や設備の確認をしっかり行う必要があります。

まとめ

今回は、アパート経営で儲ける方法や失敗しない方法、収益の仕組みについて解説しました。アパートを建てる立地や利回り、税金についても将来を見据えてしっかりシュミレーションし、儲かるアパート経営を目指しましょう！