オーナーが不動産会社に賃貸仲介を依頼する際、専任媒介と一般媒介という2種類の契約方法があります。

異なるふたつの媒介契約について、それぞれの特徴やメリット・デメリット、その契約が向いている人の傾向について紹介します。併せて仲介手数料についても解説しますので、それぞれの特徴を理解し、自身に向いている媒介契約を選ぶようにしましょう。

賃貸経営における媒介契約は大きく「専任媒介」と「一般媒介」の2種類

賃貸経営において入居者を募集する場合は、不動産会社に募集を依頼することがほとんどです。その場合、契約内容の異なる「専任媒介契約」と「一般媒介契約」いずれかの契約が必要です。

媒介契約について、それぞれの特徴を見ていきましょう。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約とは、特定の不動産会社1社のみに賃貸仲介を任せる契約のことです。国土交通大臣から指定を受けた「レインズ」と呼ばれる不動産流通標準情報システムへの登録義務があり、オーナー自身も活動状況を報告する義務があります。

契約期間は、宅地建物取引業法によって3ヶ月を超えることはできません。あくまで3ヶ月「以内」なので、不動産会社によっては1ヶ月、2ヶ月に設定している場合もあります。期間の制限が設けられていることによって、オーナー側が定期的に不動産会社の見直しができるような仕組みになっているのです。

一方、専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じように、1社に売却活動を任せる契約となります。専任媒介契約との違いを挙げると、1週間に1回以上、不動産会社からの活動報告の頻度が多く設定されていることが挙げられます。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時並行で賃貸仲介を任せる契約になります。「レインズ」への登録義務や、オーナーへの活動報告義務はありません。

一般媒介契約の契約期間の目安は 3ヶ月ほどです。

しかし、 専任媒介契約と異なり、この期間指定に法的な拘束力はありません。3ヶ月は目安であり、契約期間は不動産会社によって異なります。契約するときには、契約書をよく見て契約期間を確認しておきましょう。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、入居者募集に関するあらゆることを相談しながら契約をすすめられる点です。一対一のパートナーなので、入居契約に結び付けるための活動を積極的に行ってもらえます。

また、1社のみやり取りすればよいので、オーナーの負担は少ないでしょう。定期的に活動報告を受けられる点もメリットのひとつです。

デメリットは、依頼した不動産会社によって思うような結果が得られない可能性があることです。入居者募集があまりうまくいかない場合でも、契約期間中は他の不動産会社に変更できません。契約前に不動産会社の営業力や対応力について、しっかりと見極める必要があります。

専任媒介契約が向いているのはこんな人

専任媒介契約が向いているのは、どこか1社とがっちりタッグを組みたい人、信頼できそうな不動産会社を見極められる人、賃貸経営にあまり時間が取れない人などです。

また、賃貸経営にあまり慣れておらず、物件力を向上させるために何をしていいか分からない人も専任媒介の方が向いているでしょう。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社に依頼するため、入居者募集の窓口が広くなることです。賃貸物件を探している人の目に触れやすくなるため、短期間で入居者が見つけられる可能性が高くなります。

デメリットは、入居者がなかなか決まらない場合はオーナー自身が対策を考える必要があることです。一般媒介の物件は独占的に仲介できず、オーナーへの活動報告義務もないため、不動産会社は入居者募集の活動を積極的に行わない可能性があります。入居者が決まらない場合は、オーナー自ら状況を改善する必要があるのです。

一般媒介契約が向いているのはこんな人

一般媒介契約が向いているのは、手広く募集を行いたい人や、なるべく早くに入居者を見つけたい人、自身で入居者審査や物件力を向上させられる人などです。

また、たくさんの不動産会社とやり取りに時間を割ける人も一般媒介が向いています。不動産会社は連絡が付きやすく結論が早いオーナーを優先したいと考えているため、不動産会社からの連絡に迅速に対応できる人も向いているでしょう。

媒介契約の違いによる仲介手数料の差はない

専任媒介契約と一般媒介契約、いずれの場合でも媒介契約の違いによって仲介手数料に差が出るようなことはありません。

宅地建物取引業法で、賃貸の媒介で受け取れる報酬の合計額は「家賃の半月分＋消費税以内」であり、大家さん、賃貸から特別な承諾を得た場合は「家賃の1ヶ月分＋消費税以内」と決められています。

まとめ

媒介契約には、専任媒介契約と一般媒介契約の2種類があります。専任媒介契約は1社、一般媒介契約は複数社と、契約する不動産会社の数に違いがあります。

それぞれメリット・デメリットがありますので、どちらが自分自身や物件に合っているのかよく考え、納得のいく媒介契約を選ぶようにしましょう。