賃貸経営を行っている際、なるべく避けたいのが入居者によるトラブルです。入居者トラブルのひとつに契約者が第三者に部屋を貸す「又貸し」がありますが、この又貸しには多くのリスクがあるため特に注意しなければいけません。

今回は、入居者による賃貸物件の又貸しについて、起こり得るトラブルや防ぐための注意点を解説していきますので、又貸しを防ぎたい大家さんはぜひ参考にしてください。

賃貸物件の又貸しとは？民法でも禁止されている違法行為

又貸しとは、賃貸物件を借りている契約者が大家さんの許可なく部屋を第三者に貸すことです。賃貸物件は基本的に契約者しか住んではいけないため、ほとんどの賃貸物件において又貸しは禁止されています。もし何らかの理由で第三者が暮らす場合は、大家さんの了承が必要です。

また、この又貸しは無断転貸とも呼ばれています。長期的な又貸しはもちろん、出張や留学などで一時的に家を離れる際に、メンテナンスを兼ねて又貸しするのもNGです。家族や親戚など近い関係の人であっても、契約者でない場合は又貸しに該当します。

なお、又貸しは民法612条で「賃貸人の同意のない賃借権譲渡や転貸（又貸し）はできない」と明記されているので、これを理由に処分を下すことも可能です。

無断での二人入居や民泊もNG！

又貸しは、契約者とは別の第三者に部屋を貸す行為のことですが、友人や恋人などを同居人として迎え入れるのも又貸しの一種です。そのため、大家さんに断りなく共同生活を送ることは原則禁止されています。同棲やルームシェアなどの二人暮らしを認めていない場合、契約解除の理由のひとつにすることもできます。

また、契約している賃貸物件を宿泊施設として第三者に貸し出す「民泊」も又貸しです。民泊の利用者は不特定多数の人になる可能性が高いため、セキュリティ問題や近隣トラブルなど、さまざまなリスクが発生するでしょう。もしそのような行為をしている入居者がいれば、すぐにやめてもらうよう注意することが重要です。

又貸しで起こり得る トラブル

法律違反とみなされている又貸しは、以下のようなトラブルを引き起こす可能性が高いです。

・家賃滞納
・近隣トラブル
・セキュリティの低下
・設備等の破損

上記のようなトラブルが起こると、場合によっては他の入居者にも被害がおよぶかもしれません。具体的なトラブル内容を確認し、必要な対策を考えましょう。

家賃滞納

又貸しで起こりがちなトラブルのひとつが、家賃滞納です。又貸しで住んでいる第三者は契約者ではないため、「家賃を必ず支払わなければならない」といった意識を持っていないことが多く、これによって家賃滞納が起こる可能性が高いとされています。

家賃滞納が発生した場合、大家さんは契約者に家賃の督促をすることができます 。しかし、実際に住んでいる第三者は、契約者ではないため家賃督促が行えず、大家さんに大きな負担がかかってしまいます。

近隣トラブル

又貸しで住む第三者は、大家さんと直接顔を合わせたことがないためどんな人かがわかりません。また、自分で契約していないため自分勝手に振る舞ってしまうこともあるでしょう。そのため、賃貸物件のルールを守らず他の入居者とトラブルを起こしてしまう可能性が高いです。

近隣トラブルには、大きな音で周りに迷惑をかける騒音トラブルや、ベランダでタバコを吸うなどの悪臭トラブル、ゴミ出しのルールを守らないゴミ出しトラブルなどさまざまなものがあります。近隣トラブルが起こると他の入居者が退去してしまう可能性もあるため、早めの対処が重要です。

セキュリティの低下

又貸しによって、大切な部屋の鍵が契約者以外の第三者の手に渡ります。 鍵を無断で複製している可能性もあり、そうなれば何本鍵があり誰が所有しているのかがわかりません。不特定多数の人が出入りできるようになると、賃貸物件のセキュリティ面は著しく下がってしまいます。

賃貸物件のセキュリティが低下すると、他の入居者にも不安を与えてしまいます。場合によっては他の入居者の退去にも繋がり、空室が増える原因にもなりかねません。

設備等の破損

建物や共用部分の使い方にもよりますが、不注意によって設備を壊してしまうこともあるでしょう。仮に又貸しで住んでいる第三者が設備を壊した場合、大家さんは契約者に損害賠償を請求せざるを得ません。しかし、実際に破損したのは第三者のため、責任の所在について揉めるといったトラブルが起こりがちです。

又貸し発覚！大家さんがすべきことと注意点

入居者の又貸しを発見した場合、大家さんは以下2つの行動を取りましょう。

・又貸しの事実を入居者に確認する
・今後の契約について話し合う

上記のようにきちんと事実確認や話し合いをしておけば、もし万が一裁判になったときも有効な証拠として活用できます。ただし、又貸しを確認するために勝手に契約者の部屋に入ることはやめましょう。許可なく無断で部屋に入った場合、大家さん自身が住居侵入罪に問われる可能性があるからです。

又貸しの事実が確認できたら、今後の契約について決定しましょう。又貸しは基本的に契約違反のため、契約解除・明渡し請求が可能です。この場合、解除通知は不要で、退去費用だけでなく損害賠償や違約金の請求もできます。

なお、話し合いによって契約者が又貸しをやめると改心した場合、このまま契約を続行すると決めるのも良い判断です。もし明確なルールが決まっていない場合は、契約者と話し合って今後どうするのかを話し合いましょう。

又貸し回避のためにも、契約書への明記を

又貸しは大家さんにとって非常にやっかいなトラブルとなるので、又貸しを回避するためにも契約書に又貸し禁止のルールを明記しましょう。また、一緒に違約金などのルールを設けておくことで、又貸しのリスクはさらに抑えられます。

また、契約書に記載したうえで口頭説明を行うことも重要です。不動産会社の担当者にもそのような情報を共有し、又貸しのリスクを最小限に抑えるようにしてください。

又貸しトラブルの対応は管理会社に任せるのが安心

又貸しトラブルが起こると、当事者・大家さんだけでなく他の入居者にも被害がおよんでしまいます。被害が大きくなってしまうと大家さんだけで対応するのは難しく、想像以上の手間や時間がかかります。どうしても手が回らないという場合には、又貸しトラブルのノウハウを豊富に持っている管理会社に任せてみてはいかがでしょうか。