土地活用の方法には賃貸アパート経営や駐車場、テナントの誘致などがありますが、コンビニ経営も選択肢の一つとして挙げられます。コンビニを誘致した土地活用はどのようなものなのか、運営コストや用途地域の制限について、またメリットやデメリットを紹介していきます。

コンビニ土地活用の方法は大きく分けて2つ

コンビニ経営による土地活用の方法は、大きく分けると「リースバック方式」と「事業定期借地方式」の2つになります。ここでは、それぞれの方式とメリット・デメリットを紹介します。

なお、大手コンビニ3社でも、賃料や契約期間、契約条件などが異なるため、所有している土地に適した事業者をしっかり吟味しましょう。

リースバック方式

リースバック方式は、土地の所有者がコンビニ店舗の建築、契約内容によっては内装の施工まで行い、土地とコンビニをセットにして事業者に貸し出す方式です。建物はコンビニだけという決まりはないので、賃貸マンションの1階部分をコンビニにするという方法もあります。

リースバック方式のメリットは、アパートやマンションよりも安く建てられることですが、経営が上手くいかず撤退が決まった場合は多額の借金が残るリスクがあるのがデメリットです。

事業定期借地方式

事業定期借地方式は、所有している土地を事業者に定期借地で賃貸する方式で、コンビニの店舗は実際に運営を行う事業者が建築します。

事業定期借地方式のメリットは、建築資金を出さないのでコンビニ事業者が撤退しても負債がないことですが、賃料はリースバック方式よりも低くなるのがデメリットです。

コンビニ開業に適した立地とは？

コンビニ開業に適した立地としては、以下のようなものが挙げられます。
・駅前
・住宅街
・大きな工場・行楽地など人が集まる施設の近く
・幹線道路沿い

ただし、こういった環境にある土地でも、近隣に競合店が多い場合などは売上が見込めないこともあります。出店を検討する際には競合店の有無をしっかり調査しましょう。

用途地域によるコンビニ建設の制限

用途地域によってはコンビニの建設が制限されるので、コンビニの土地活用を検討する際には建築可能か調べましょう。

コンビニで土地活用を行うメリット

コンビニ経営で土地活用を行うメリットは以下の3つが挙げられます。

①初期費用が抑えられる

リースバック方式であれば、アパートやマンションなどと比べて建設費を抑えられます。また、自己資金が足りない場合は、コンビニ業界独自の支援である「建設協力金」を受けることができます。

事業定期借地方式であれば、自己資金0円でも出店可能なので、初期費用が抑えられるのがメリットです。

②節税効果

コンビニの土地活用は、節税効果も期待できるというメリットもあります。

・リースバック方式の場合
土地も建物もアパート経営と同じくオーナー名義となるので、相続税評価額が安くなる

・事業定期借地方式の場合
定期借地の価格は、事業用定期借地権の残存に応じて、土地の評価額が減額されるという優遇が受けられる

参考：国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4614.htm

③地域活性化に貢献できる

コンビニは、物販だけでなく、ATMや公共料金の支払い、郵送代行、宅配荷物の受け取りなど多様なサービスを行っています。施設が少ない地域では、ライフラインの役割も担っているので地域活性化に貢献できるのもメリットです。

コンビニで土地活用を行うリスク・デメリット

コンビニの土地活用にはリスクやデメリットもあるので、検討する際にはしっかり把握しておきましょう。

①賃料が売上によって左右される

賃料はコンビニの売上（収益）に左右されるため、コンビニの収益が悪いと土地の賃料も下がる可能性があります。そのため、賃料が安定しないことがデメリットです。

また、利益が悪ければ、本部の判断によって撤退・契約解除を余儀なくされることもあります。

②固定資産税や都市計画税の優遇が受けられない

アパートなどの住宅用地には、固定資産税や都市計画税の優遇が受けられますが、コンビニの土地活用ではこれらの税金の優遇制度は受けられません。

③出店に適した立地が限られる

コンビニ開業に適した、集客が見込める土地は限られています。所有している土地が適していない場合、そもそも誘致の交渉がまとまらなかったり、出店できたとしても売上が上がらず、短期間で撤退されるリスクがあります。

またコンビニ用として建設されているため、撤去後のテナントが決まりずらいリスクもあります。

まとめ

コンビニでの土地活用は、初期費用が少なく、収益の高い店舗であれば安定した収入が期待できます。ただし、コンビニチェーンによって契約内容が異なるので、どの事業者と契約するかが重要です。

また、節税効果や地域活性化などのメリットがある反面、売上によって賃料が左右される、そもそも立地や周辺環境がコンビニに適していなければ撤退のリスクもあるため、メリットとデメリットを把握したうえで検討してみましょう。