少子高齢化で需要が伸びているのが、サ高住（サービス付き高齢者住宅）です。郊外や地方に土地を持っている方にとって、サ高住は土地活用の手段のひとつになります。今回は、サ高住が土地活用に有効なのか、運営方法やメリット、注意点をふまえながらお伝えしていきます。

そもそもサービス付き高齢者住宅とは

サービス付き高齢者住宅（通称 サ高住）とは、安否確認や生活相談サービスが提供される、バリアフリー構造の賃貸住宅のこと。介護・医療と連携した高齢者のための住宅です。
ただし有料老人ホームとは異なり、食事や入浴などの介護サービスはありません。「基本的な日常生活は自立して送ることができるけれど、一人暮らしが心配という方にむけた施設です。

サ高住の開業方法は大きく分けて4つ

サ高住を開業するには、主に4つの方法があります。

1. 一括借り上げ方式
2. テナント方式
3. 委託方式
4. 自ら経営

それぞれの方法を見ていきましょう。

1. 一括借り上げ方式

一括借り上げ方式は、自分の土地にサ高住を建設し、事業者に経営を委託する方法です。事業者から支払われる賃料が、オーナーの収入になります。

自身で経営をせず、空室リスクがない点はメリットですが、事業者へ手数料を支払うため、他の開業方法よりも収益面では劣ります。

2. テナント方式

入居者募集や契約、建物管理など、賃貸住宅に関する部分をオーナーが行い、介護面を事業者に委託します。

空室リスクの可能性があるため経営手腕が必要ですが、入居者からの賃料と事業者からのテナント料を受け取るため、一括借り上げ方式と比べ収益性が高いです。

3. 委託方式

テナント方式と同様に、入居者募集や契約、建物の管理をオーナーが行い、介護サービスを事業者に委託します。

テナント方式との違いはお金の流れです。オーナーが入居者から賃料と介護サービス料を受け取り、介護事業者には手数料を支払います。空室リスクがあり経営が安定しづらい点もありますが、入居率が上がればその分収益も大きくなります。

4. 自ら経営

サ高住の経営と介護サービスまで、すべて自分で経営する方法です。

収益性は高いですが、差別化を図るために質の高い介護サービスを提供したり、介護人材を確保したりする必要があるため、個人で運営管理や人事管理、労務管理、収支管理などを行うことは難しい面があります。

サービス付き高齢者住宅の登録基準

サービス付き高齢者住宅の登録基準は以下の通りです。

参考：国土交通省
https://www.koreisha.jp/service/dl/5-1_service_point.pdf

サ高住はある程度広い土地が必要です。しかし、郊外や地方でも、静かな環境が高齢者に向いていたり、訪問介護などが充実したりしているため、都市部でなくても需要があります。

サービス付き高齢者住宅運営のメリット

サービス付き高齢者住宅運営のメリットは、以下の3つです。

1.補助金・税制優遇が受けられる
2.空室リスクが少ない
3.社会貢献になる

それぞれ見ていきましょう。

①補助金・税制優遇が受けられる

補助金や税制優遇が受けられる点は、サ高住の大きなメリットです。

②空室リスクが少ない

サ高住は基本的に需要の高い施設のため、空室リスクが少ないと考えられます。ただし、エリアによっては供給過多である場合もあるため、検討前に競合状況の調査は必要です。

③社会貢献になる

超高齢化社会において、高齢者が安心して住める場所を提供することは、社会貢献に繋がります。

サービス付き高齢者住宅運営の注意点

サービス付き高齢者住宅を運営するには、以下の3つの点に注意が必要です。

1.初期投資が高額
2.行政の指導・監督を受ける
3.法改正や介護報酬引き下げのリスク

注意点をひとつずつ見ていきましょう。

①初期投資が高額

一定の広さやバリアフリー構造など、基準に合った建物を建設する必要があるため、初期費用が高額になります。高齢者の生活を支える責務があり、高齢者が使いやすい住宅設備を備える必要があるからです。

②行政の指導・監督を受ける

補助金を受けて運営する以上、義務を果たす必要性が生じます。行政による指導監督があり、立ち入り検査を受けたり、事業報告をしたりします。

③法改正や介護報酬引き下げのリスク

介護や医療に関する法改正の内容によっては、サ高住の運営にも大きな影響を与える可能性があります。法改正はめまぐるしく変わるため、いつどうなるかが分かりません。

また、介護報酬引き下げのリスクによる影響も考えられます。サ高住は、基本的に介護保健サービスを提供しなくていい建物です。しかし、多くのサ高住が介護保健サービス施設と併設しているため、介護報酬が引き下がれば、事業者がオーナーに対して賃料の減額を要求する可能性があります。

まとめ

サービス付き高齢者住宅は、超高齢化社会において需要のある住宅です。社会貢献につながる点や、郊外でも求められる点が魅力ですが、初期費用の大きさや法改正による影響が考えられる点には注意しなければなりません。それぞれのメリットと注意点をよく考え、サービス付き高齢者住宅の運営を検討しましょう。