賃貸物件の経営において、アパートやマンションなど建物の老朽化は避けて通れない課題です。一般的に築年数の経過とともに入居率が下がり、賃料収入の低下や修繕費の増加など、オーナーの負担が大きくなっていきます。建て替えによって物件の魅力を高め、収益を安定させるという選択肢もありますが、そこには入居者との立ち退き交渉という大きな壁が立ちはだかります。

この記事では、老朽化した居住用賃貸物件の建て替えを検討中のオーナーに向けて、立ち退き交渉の流れや立ち退き料の考え方について、不動産分野に強い弁護士がわかりやすく解説。実際に寄せられる相談を踏まえながら、トラブルを避けつつ円滑に交渉を進めるためのヒントをお届けします。

実際のトラブルや、スムーズに交渉するコツについてはこちらの記事でも解説しています。
【関連記事】賃貸物件の立ち退きトラブルを防ぐコツ、よくあるトラブルの対処法を弁護士が解説

※記事の内容は、2025年4月時点の法令・情報に基づいています

立ち退き交渉が難しいといわれる理由

老朽化などを理由に入居者へ立ち退きを求める場面は、賃貸経営において避けて通れません。しかし、実際には「そろそろ物件を建て替えたい」といったオーナーの意向だけで立ち退きを進めるのは難しいことも。ここでは、立ち退き交渉が難しいとされる理由を見ていきましょう。

借地借家法による賃借人の強い保護

借地借家法では、賃借人（入居者）の権利が強く保護されています。そのため、オーナー側の都合だけで立ち退きを求めても、法的には認められにくいのが現実です。
特に重要なのが、賃借人に退去を求める正当な理由（正当事由）の有無です。これは以下のような事情を総合的に考慮して判断されます。

・建物の安全性に関する問題
（例：老朽化、耐震基準を満たしていない）
・貸主が建物を使用する必要がある事情
（例：介護のために同居が必要、経済的な事情で他の家に住めない）
・再開発などで建物の取り壊しが必要
・賃貸借の経緯
（例：契約の経緯や契約後の期間、双方間の信頼関係、家賃の支払い状況など）
・立ち退き料の金額 など

たとえば、建物の構造が著しく劣化し倒壊のリスクがあるなど、安全面での懸念があれば、建て替えの必要性が正当事由と認められる可能性があります。一方で、正当事由が認められなければ、たとえ立ち退き料を提示しても、立ち退きを強制することはできません。

高橋弁護士：
建物の老朽化を理由に立ち退きを求める場合、入居者から「補修で済むのではないか」という反論が出ることもあります。リフォーム会社に所属する建築士など専門家から意見をもらい、建て替えの必要性の根拠を説明できるようにしておくと安心です。

賃貸借契約の解消が必要

立ち退きを求めるには、現在の賃貸借契約を何らかの形で終了させる必要があります。主に以下の方法があります。

契約の解除

一般的には、入居者が家賃の滞納や重大な契約違反をしており、信頼関係が破綻したと認められる場合、契約を途中で解除できます。ただし、単なる一時的なトラブルでは解除理由にはならず、「信頼関係が破壊された」と言える程度の事情が必要です。たとえば、以下のようなケースが該当することがあります。

・数か月にわたる家賃滞納
（長期間交渉に応じない、払えるのに払わないといった場合）
・騒音や悪臭で他の入居者が退去してしまったなど、近隣への深刻な迷惑行為
・無断で民泊を行い、不特定多数の人が部屋を利用している（無断転貸）など

契約更新の拒絶（解約の申し入れ）

契約期間満了にあわせて「更新しない旨」を通知する方法です。この場合、少なくとも契約満了の6ヶ月前から1年前の間に書面で通知する必要があります。また、この方法でも「正当事由）」が必要です。

正当事由の補完としての立ち退き料

立ち退き料は、正当事由の補完要素とされるケースが多く、交渉の中で提示されるのが一般的です。入居者にとっても、転居にかかる費用や不利益を補う意味合いがあります。ただし、立ち退き料を支払うからといって、正当事由が不要になるわけではありません。

高橋弁護士：
立ち退き料は、正当事由を補うための重要な要素ですが、支払うだけで立ち退きが認められるわけではありません。入居者との合意形成には、理由の説明、タイミング、対応の丁寧さが重要です。正当事由の有無に関しては法的な判断も絡みますので、立ち退き交渉について不安な点があれば、早めに弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

立ち退きの進め方やスケジュール

立ち退き交渉をスムーズに進めるためには、事前の準備と丁寧な対応が何よりも重要です。立ち退きは、以下のようなステップで進めるのが一般的です。

1. 【少なくとも6ヶ月前】解約の申し入れ
2. 【4か月前】話し合い（交渉）・和解
3. 【3か月前】転居先のあっせん
4. 明け渡し

それぞれのステップで必要となる対応や注意点を、順を追って見ていきましょう。

１．【少なくとも6ヶ月前】解約の申し入れ

まずは、契約終了や建て替えの意向を入居者に伝える必要があります。解約申し入れの時期は、法律上「契約満了の6ヶ月前まで」に行う必要がありますが、できるだけ早めのタイミングで伝えるのが望ましいでしょう。解約の意思を記した書面を交付し、そのうえで説明の時間を設け、経緯や事情を口頭で丁寧にコミュニケーションをとるとよいでしょう。

高橋弁護士：
解約の申し入れは、あくまで“入口”にすぎません。スムーズな退去のためには、書面で丁寧に伝えるのは当然として、その後の説明やフォローが極めて重要になります。早めに動き出すことで、交渉の余地も広がります。

２．【4ヶ月前】話し合い・交渉

入居者がすぐに納得し、退去に応じるとは限りません。まずは誠意を持って正当事由や立ち退き料の考え方についてきちんと説明しましょう。立ち退き料の提示は、交渉を前進させる重要な要素です。

高橋弁護士：
立ち退き交渉では、条件提示の内容次第で相手の納得度が大きく変わります。たとえば、「立ち退き料として、家賃6ヶ月分を支払います。ただし、2ヶ月以内に退去いただける場合は10ヶ月分支払います」といったインセンティブをつけた提案も有効です。また、納得してもらうには、根拠ある条件を明示することが大切。「引越し代」や「差額家賃」、「契約手数料」などの項目をしっかりと押さえましょう。

立ち退き料の目安や考え方については、記事の後半で説明します。

３．【3ヶ月前】転居先のあっせん

希望に応じて、入居者の引越し先を紹介するなどの配慮も、スムーズな交渉の後押しになります。転居先の選定がハードルとなっているケースもあるため、代替物件の情報提供などを積極的に行うと良いでしょう。転居先については、エイブルのような不動産会社が情報提供をサポートできる場合があります。

高橋弁護士：
「次にどこに住めばいいのかわからない」という声は、特に高齢の入居者や単身者から多く聞かれます。こうした不安に配慮し、条件に合う物件を紹介できるよう、不動産会社と連携しておくと安心です。

４．明け渡し

立ち退きが成立したら、感謝の気持ちをもって送り出すことが大切です。入居者が長年暮らした住まいを離れるにあたって、不安や寂しさを感じることもあります。最後まで丁寧に対応し、円満な退去を目指しましょう。

高橋弁護士：
入居者に対して、「出て行ってもらう」ではなく「気持ちよく送り出す」という姿勢を忘れないことが、トラブル回避にもつながります。

任意での交渉がまとまらない場合

入居者との話し合いで立ち退きの合意が得られなかった場合は、法的手続きを検討する必要があります。交渉がスムーズに進まない場合も想定し、早めに対応方針を決めておくことが重要です。ここでは法的手続きの方法について紹介します。

簡易裁判所で「調停」申し立て

話し合いで解決する可能性があるものの、当事者同士でうまく交渉が進まない場合、、簡易裁判所に「調停」を申し立てることが一般的です。第三者である調停委員を交えて話し合いを行い、解決を目指します。調停は柔軟な話し合いの場として、双方にとって納得できる着地点を探るためのプロセスです。

高橋弁護士：
入居者とある程度コミュニケーションが取れる状況であれば、調停を挟むことで冷静に着地点を探ることができます。ただし、話がかみ合わない、または入居者が交渉に全く応じる気配がない場合は、初めから訴訟を視野に入れる判断も必要です。

裁判所が入居者に明け渡しを命じた場合

裁判所が明け渡しを命じた場合、判決内容に従って入居者が退去することになります。ただし、それでも退去しないケースでは、強制執行の手続きを行うことになります。
なお、裁判所が「立ち退き料を支払うこと」と引き換えに明け渡しを命じる「引換給付」の形式がとられることもあります。

弁護士への早期相談も検討を

任意での交渉が難航する場合や、入居者が感情的な対応を示す場合などは、早い段階で弁護士に相談するのもひとつの方法です。
高橋弁護士：交渉に法的な判断が必要な領域に入りそうだと感じたら、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。たとえば入居者から「借家権（※1）の主張」や「補償の要求」があった場合には、法的な判断が求められます。
※1 借家権：賃貸借契約によって得られる借主の権利。経済的価値のある財産権の一つとして考えられます

【参考記事】賃貸物件の立ち退きトラブルを防ぐコツ、よくあるトラブルの対処法を弁護士が解説

立ち退き料とは？ その役割と目安

立ち退き交渉をスムーズに進めるには、入居者に納得してもらえる条件を提示することが欠かせません。そのひとつが「立ち退き料」です。法的に支払いが義務づけられているわけではありませんが、実際には入居者との合意形成を図るための有効な手段として、多くのケースで支払われています。

立ち退き料の考え方は？一概に「◯ヶ月分」とは言えない

ネットで検索すると「立ち退き料は家賃の6ヶ月分程度」「老朽化物件なら30〜50万円」といった相場が紹介されることもありますが、これはあくまで一部の事例に基づいた参考値にすぎません。金額は物件の家賃、立地、老朽度、入居者の事情などによって大きく異なり、個別の状況に応じた判断が必要になります。

高橋弁護士：
立ち退き料に“相場”は存在しません。月額賃料が5万円の物件と50万円の物件では費用感が大きく異なります。入居者ごとの事情を踏まえた判断が必要です。

立ち退き料の内訳と提示のポイント

立ち退き料に含まれる費用は、主に以下のような項目に分類されます。

・引越し費用
・一定期間分の差額家賃 など

入居者にとっては、急な引越しは負担も大きくなります。交渉を有利に進めるためには、誠意ある金額提示が重要です。たとえば、早期の明け渡しに応じてもらえた場合に「家賃10ヶ月分を支払う」といった柔軟な提案も交渉を円滑にするためのポイントです。

なお、立ち退き料は賃貸経営における「必要経費」として計上できるため、税務上の処理も念頭に入れておくとよいでしょう。

【参考サイト】立退料を支払ったとき｜国税庁

高橋弁護士：
引越し費用や新居の初期費用、差額家賃の2年分などを積み上げていくと、結果的に「家賃の6ヶ月分程度」でまとまるケースは少なくありません。ただし、入居者側が「借家権には財産的な価値がある」と主張することもあり、その価値が立ち退き料に上乗せされることもあります。そのように法的な判断が必要な場合、早めに弁護士に相談するのがベターです。

円滑な立ち退き交渉のために、早めの準備を

アパートやマンションの建て替えを進めるうえで、避けて通れないのが入居者との立ち退き交渉です。日本の法律では借主（入居者）の保護が重視されているため、オーナーの一存で解約を進めることは難しく、丁寧な準備と対応が求められます。

立ち退き交渉の進め方や立ち退き料の考え方に正解があるわけではなく、ケースごとの対応が必要になります。中には、話し合いがまとまらず裁判を視野に入れて考えることがあるかもしれません。交渉がうまくいかない場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。

【参考記事】賃貸物件の立ち退きトラブルを防ぐコツ、よくあるトラブルの対処法を弁護士が解説

また、立ち退き交渉と並行して、転居先の手配や建て替え後の入居者募集といった実務面もスムーズに進めたいところ。エイブルでは、賃貸経営に関する幅広いサポートを行っています。老朽化したアパートやマンションの建て替えを検討中のオーナー様は、ぜひお気軽にご相談ください。

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