立ち退きとは、不動産の賃主が入居者を物件から退去させることです。建て替えや都市再開発などでその物件に住めなくなった場合、貸主は借主に立ち退きを要求します。しかし、仮に立ち退き料を支払っても、借主が退去に応じないケースも少なくありません。

今回は立ち退き交渉の基本的な流れやトラブルの事例、交渉をスムーズに進めるコツについて解説します。余計なトラブルを回避したいと考えている方は参考にしてみてください。

立ち退き要求の「正当事由」とは

借主に立ち退きを求める際、貸主側の「正当事由」が必要です。正当事由は、旧借地法や借家法上においても「自ら使用することを必要とする場合」「その他正当な事由がある場合」と規定されています。

正当事由にあたる具体的なケースには、建物の老朽化による強度不足や、貸主自らが物件を使用しなければならなくなった場合などがあります。一方、老朽化しているけれどまだ使用できるケースや、貸主による物件利用の必要性が認められないケースなどは正当事由にあたりません。正当事由にあたらない場合、立ち退きは認められず、一方的な契約解除はできないので、立ち退き料を支払うなどして退去してもらう必要があります。

また、「都市再開発による物件の解体」の場合も立ち退き料を支払います。都市再開発による解体の場合は、行政から土地所有者に対して「都市計画補償金」が支払われます。

立ち退き料の相場

立ち退き料は、貸主側の都合で借主の退去を求めるために支払われます。一般的に、借主の損害を補償するために支払われますが、法律上の規定や支払いの義務などはありません。相場についても明確な決まりはありませんが、家賃の6ヶ月程度を支払うケースが多いです。

立ち退き交渉の基本的な流れ

立ち退き交渉の基本的な流れは以下のとおりです。

①6ヶ月前：解約の申し入れ
②4ヶ月前：話し合い・和解
③3ヶ月前：転居先の斡旋
④明け渡し

基本的に、6ヶ月前には申し入れをしますが、次の引越し先への準備もあるので、立ち退き期間は余裕をもって設定することをおすすめします。入居者のことを第一に考えて、話し合いに臨みましょう。

また解約の申し入れをする際は、やり取りの記録を残す意味で、必ず書面でおこないましょう。そのほか、送付時は配達記録を残すようにしましょう。

立ち退き交渉でありがちなトラブルの例

立ち退き交渉でよくあるトラブルには、以下のようなものがあります。

・大家さんと入居者との間で立ち退き料の折り合いがつかない
・入居者から退去を拒まれ続ける
・入居者と連絡がとれない

上記のような理由から、立ち退きに応じてくれない借主も少なくありません。立ち退き料を多めに支払うなどの対応を考えることも重要ですが、それでも解決しない場合は最終的に裁判になります。

裁判では主に「立ち退きの正当事由の有無」や、「立ち退き料の額」が見られます。裁判で立ち退きが認められても入居者が退去しない場合は、強制執行することが可能です。

立ち退き交渉で大家さんがとってはいけない行動・言動

不動産会社や管理会社など、第三者に交渉させるような対応は控えましょう。不動産会社や管理会社が報酬を受け取って代理で立ち退き交渉をすると、非弁活動として弁護士法に違反する可能性があります。通知を口頭で済ませるのもNGなので、今後のトラブルを回避するためにも、必ず書面に残すようにしましょう。

また、交渉は一般的にカフェなどでおこなわれることが多いですが、入居者の部屋で交渉をおこなう場合もあります。そのときに、「もう帰ってください」といわれたにもかかわらず居座ろうとすると不退去罪にあたるため、日を改めるなど冷静な対応をしましょう。もちろん、入居者の部屋に勝手に入る行動もNGです。

また、無理に交渉を継続すると、入居者の心証を悪くする恐れがあります。きちんと応じてくれるように、相手の機嫌や態度を見ながら交渉するようにしましょう。

立ち退き交渉をスムーズに進めるコツ

立ち退き料の予算を多めに組んでおくことで、立ち退き交渉をスムーズに進めることができるようになります。入居者が渋っても柔軟に対応できるよう、あらかじめ予算の額を考えておきましょう。

また、空室率が8割を超えたときに立ち退き交渉をおこなうこともスムーズに進めるポイントです。満室の場合、全入居者にたいして立ち退き交渉を行うのは労力がかかるうえ、断られるリスクも上がります。なお、立ち退き交渉が発生しないように、築年数が古くなったときに定期借家契約に切り替えるのも有効な手段なので、築30年以上の物件であれば定期借家契約への変更も検討してみましょう。

対応に応じない借主はもちろん対応に快く応じてくれた借主に対しても、「宜しければ次の物件を提案しましょうか？」などと住み替え先の賃貸物件の提案をおこないましょう。不動産会社と協力し、入居者のニーズを汲んだ親身な提案をすることで交渉がスムーズに進みます。

交渉自体のコツとしては、のちのトラブル回避のためにも日付・時間・内容の記録を残すことが大切です。事前の許可をとったうえで、メモやボイスレコーダーを活用して記録しましょう。

立ち退き交渉が一向に進まない場合は、早めに弁護士など第三者の専門家へ相談しましょう。根深いトラブルに発展する恐れもあるため、日頃から入居者とよい関係を築いておくことも大切です。

困ったときは専門家を頼ろう

立ち退き交渉をする場合、あらかじめ予算を組み、入居者の立場に立って話すことが重要となります。しかし、立ち退き交渉に応じず、トラブルに発展するケースも少なくありません。もし大きなトラブルに発展しそうなら、早い段階で弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。