賃貸経営において、家賃を確実に納めてもらうというのは絶対的な条件です。そのため、部屋を借りる人に連帯保証人をつけることを義務づけているのですが、最近は保証会社を利用する大家さんが増えています。

保証会社を利用するのは、大家さんにも入居者にもメリットがあるので、連帯保証人と比較しながらチェックしていきましょう。

連帯保証人と保証会社の違い

大家さんからすると、連帯保証人でも保証会社でも家賃保証をしてもらうことに変わりはないものの、両者には違いがあります。その違いを知っておくことでメリットも理解できるので、ここでは何が違うのかを説明します。

極度額の有無

民法改正により、個人の連帯保証人に対しては、家賃などの債務を保証に対して限度額の設定が義務付けられました。保証会社も限度額はありますが、こちらについては大家さんが限度額を定める必要がないというのが違いです。

家賃滞納トラブルが起こってしまったときの対応

家賃滞納トラブルがあった場合、連帯保証人に対しては大家さんが自分で請求、回収を行わなくてはいけません。保証会社であれば、家賃滞納の報告をするだけで家賃の代位弁済から貸借人への請求、督促、回収を行ってくれるので、手間がかからないという違いがあります。

大家さんが保証会社を導入するメリット

連帯保証人と保証会社の違いが分かったところで、次は保証会社を導入するメリットを紹介します。

家賃滞納の不安を解消できる

連帯保証人といっても普通の人なので、家賃滞納の請求をしてもすぐに払ってくれるとは限りません。代位弁済までに時間がかかることもありますし、そもそもきちんと払ってもらえる保証もありませんが、保証会社であれば確実に払ってくれるので、家賃滞納の不安を解消できます。

入居対象者が増える

保証会社を導入すれば、知人友人が少なく連帯保証人が見つけられないという人でも入居できます。つまり、入居対象者が増えるというメリットもあります。

手続きがスムーズになる

連帯保証人の場合、物件契約時に書類や署名をしてもらうなどさまざまな手続きが必要です。しかし、保証会社を入れれば連帯保証人の手続きがなくなり、入居者の信用確認も不要になるので、物件契約の手続きがスムーズになるというメリットもあります。

民法改正の影響

平成29年に民法改正が行われ（平成 32 年4月1日施行）、個人の根保証は極度額を限度として責任を負うこと（改正民法第 465 条の2第1項）、また、極度額の定めのない保証契約は無効となること（同条の2第2項）が規定され、これらの規定は、住宅の賃貸借契約に基づく家賃や損害賠償債務等を保証する連帯保証人にも適用されます。

これを踏まえて、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書（平成 30 年3月版・連帯保証人型）」には、極度額を記載する欄を設けることとしましたが、具体的な極度額の設定にあたっては、貸主及び連帯保証人等の関係当事者間で充分協議を行うことが必要です。

保証会社を利用したい入居者は今後も増加する見込み

令和2年に施行された民法改正による、連帯保証人の補償範囲となる限度額が契約書に記載されることになりました。そのため、入居者は今まで以上に連帯保証人が探しづらくなってしまったので、保証会社を利用したいという人は増加する見込みがあります。つまり、保証会社を利用しているかどうかが入居の決め手となる可能性もあるのです。

保証会社を導入するときの注意点

保証会社を導入すると大きなメリットがありますが、いくつかの注意点があります。

・家賃に保証会社利用分の追加費用がかかる
・家賃滞納の報告期限を過ぎてしまうと家賃を代位弁済してもらえない
・小規模の保証会社は倒産するリスクがある

このような注意点を踏まえて保証会社選びをしてください。

保証会社の選び方

保証会社の規模は、大小さまざまです。中には、保証会社としての責務をまっとうしない会社もあるので、失敗のリスクを避けるためにも選び方をチェックしておいてください。

入居者からの認知度が高い信販系の保証会社から選ぶ

保証会社と契約するのは入居者なので、不安にさせないためにも、一般的に認知度が高い信販系の保証会社を選んでおくと安心です。信販系の保証会社は補償内容も手厚いので、オーナーにとってもトラブルを避けられる心強い味方になってくれます。

家賃債務保証業者に登録している保証会社から選ぶ

国土交通省では「家賃債務保証業者登録制度」を設けていて、財産的基礎や内部の体制が整っているなど、一定の要件を満たしている家賃債務保証業者であれば国に登録されます。

家賃債務保証業者は、消費者契約法や契約締結時の重要事項説明、書面交付などのルールを遵守しなくてはいけないという決まりがあるので、登録されていれば安心して任せられます。この情報は公表されているので、家賃債務保証業者を選ぶときには、必ず登録されているかを確認しましょう。

保証会社の導入は入居者にも大家にもメリットが大きい

家賃さえ回収できれば、連帯保証人でも保証会社でも構いませんが、回収するプロセスやスピード感はまったく違います。

連帯保証人だと家賃回収に時間がかかりますし、保証人に人柄によってはトラブルになることもありますが、保証会社であれば契約に則って回収を進められます。家賃回収のトラブルがないのは入居者にも大家さんにもメリットとなるので、ぜひ導入を検討してみてください。