アパート経営をしていると、築年数が古くなってきて、修繕にいくらかかるのか不安になることは少なくありません。また、将来に備えて長期修繕計画を立てたいという大家さんも多いでしょう。

今回は、アパートの修繕に大事な長期修繕計画について解説していきます。具体的な修繕周期や費用など、長期で計画を立てることは安定したアパート経営へとつながります。ぜひ参考にしてください。

お持ちのアパートは築何年ですか？

まずは、お持ちのアパートの正確な築年数を知ることが大事です。途中からオーナーチェンジをした場合はとくに、築年数の確認と過去の修繕記録などを確認しましょう。

長期修繕計画とは

賃貸住宅を経営する際、入居者に快適な暮らしを提供することが大切です。そのためには、大規模な修繕も視野に入れておく必要があります。建物の修繕は物件の価値を維持することにもつながりますので、賃貸経営において欠かせません。

大規模な修繕は、大きな費用がかかるケースもあり、長期的に計画することが必要です。長期修繕計画を立てることによって、適切なタイミングで修繕を行うことが可能になり、入居率の低下を防げます。

アパートの修繕周期と設備の交換周期

大規模修繕と一口にいっても、多くの項目があります。カテゴリ部門ごとに分けて、考えてみましょう。

建築部分に関する修繕周期や費用の目安

防水関係は、バルコニーや廊下、階段などの防水に関する項目です。防水の修繕は遅れると雨漏りの原因となるため、早めの修繕が必要になります。外壁関係は塗装やタイルの張り替え、鉄部の塗装やシーリングの打ち替えなどです。

設備に関する修繕周期や費用の目安

給排水設備は、給水ポンプや排水ポンプ、貯水槽の修繕などが必要になり、周期はそれぞれ異なります。費用も設置状況によって変動しますが、目安としては15,000/㎡程度で別途技術料や施工費用が加算されます。

建物ごとに修繕時期と費用をシミュレーション

建物の規模によって、修繕費用が異なります。ここでは、建物ごとに修繕時期と費用をシミュレーションしていきましょう。

RC造20戸（1LDK～2DK）の修繕時期と費用のイメージ

RC造20戸（1LDK〜2DK）の修繕時期による、費用のシミュレーションです。修繕が必要な箇所は建物全体の、屋上・外壁・ベランダ・階段・廊下・給水管・建具・室内設備などです。

修繕時期によって修理箇所や修理内容が異なります。5〜10年目は軽い修理や塗装などがメインです。足場の設置が10万円として、170万円程の予算を組んでおくといいでしょう。

11〜25年目では修理や交換が必要な箇所が出てくるため、一気に金額が高くなります。表を参考に足場代などの諸費用を10〜20万プラスして、予算を組んでおきましょう。

26〜30年目では、前回の大規模修繕により修繕内容が少なくなっています。ただし、この時期には給配水管の交換が必要になることを頭に入れておきましょう。

木造10戸（1LDK～2DK）の修繕時期と費用のイメージ

木造10戸（1LDK〜2DK）の修繕時期による費用のシミュレーションです。修繕が必要な箇所は、建物全体では屋上・外壁・階段廊下です。木造のアパートではバルコニーがついていない物件がほとんどなので、RC造と比較すると塗装にかかる費用が少なくなっています。

そのほか、給配水管や建具、室内設備の修繕が必要です。修繕にかかる費用は各部屋の設備10戸分と、建物全体の費用をプラスして計算しています。5年〜10年目は修理箇所も少なく修繕費用も30万円程度ですが、11年目以降は修理箇所が増えますので、計画的に修繕費用を用意しておきましょう。

安定したアパート経営のために長期修繕計画を立てましょう

上記のシミュレーションでもわかるとおり、大規模修繕は大きな金額を必要とします。そのため、いざ修理が必要となった際にあわてないよう、長期修繕計画を立てることが大切です。費用を把握し、管理費に組み込んで積み立てておくなど、費用面での計画も必要となるでしょう。

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今回は、建物の修繕周期と設備の交換周期、費用などを解説しました。大規模修繕は長期の計画が必要です。大規模修繕と一口にいっても、さまざまな項目があります。
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