賃貸経営をするうえで一番の悩みは、入居者トラブルではないでしょうか。実際にトラブルがあった場合は、管理会社が間に入ってくれることがほとんどです。しかし、トラブルが多いと入居率が下がってしまうリスクがあるので放ってはおけません。

今回は、賃貸経営にありがちな入居者トラブルとその対処法を解説します。いつでも対応できるようにチェックしておきましょう。

賃貸経営で起こりがちな入居者トラブルとその対処法をご紹介

それでは、具体的なトラブルと対処法をご紹介していきます。

1.騒音による入居者同士のトラブル

最近はコロナによる外出自粛やテレワークなどで家にいる時間が増え、以前よりも騒音トラブルが多くなっています。小さい子どものいる家庭が多い物件では、子どもが室内を走り回る音や奇声が近隣に聞こえてしまうでしょう。家で仕事をしていたり、仕事上生活時間帯がほかの入居者と異なったりする人にとっては、「子どもだから」という理由では済まされません。

こういったクレームを放置してしまうと、被害者から引越し費用や慰謝料を請求される可能性があります。速やかに対処をしましょう。

まずは、騒音の主を特定せず、入居者全員に騒音のクレームがあることを周知します。そのうえで被害者や近隣入居者にヒアリングを行い、騒音レベルや発生する時間などを確認しておきましょう。

騒音だと認められて、クレームを周知しても改善されない場合は、騒音主に直接連絡をしてやんわりと注意を促します。このときクレームを入れている被害者の名前を出すと、さらにトラブルが大きくなるので、決して名前を出さないようにしましょう。

ここまですれば、対処の義務をまっとうしています。それでもおさまらないようであれば、管理会社に任せるのがベストです。

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2.家賃滞納

家賃滞納も、近年増えているトラブルです。一時的に払えない、もしくは必ず払う意志がある場合は待ったほうがいいこともあります。しかし、あきらかに払う意志がなく、開きなおっている場合は早めの対応が必要です。

まずは電話や督促状、請求書の送付、訪問などで支払いの交渉をしましょう。それでも応じない場合は、連帯保証人に連絡をして、督促状を送付します。このような交渉をしても家賃滞納が続くようであれば、強制退去の法的手続きを取るしかありません。

しかし、強制退去には時間もお金もかかります。優良な入居者を選んだり、家賃保証サービスを利用したりするなど、事前にトラブル回避の対策をしておくことがベストです。

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3.汚部屋

報道番組でもたまに特集が組まれるような、賃貸物件が「汚部屋」になってしまうトラブルも少なくありません。近隣入居者から、「異臭がする」「ゴミがベランダまであふれている」などのクレームで発覚することが多いトラブルです。場合によっては、フローリングや壁の腐食、室内設備の故障などのトラブルに発展します。

ただし、たとえゴミであっても入居者の所有物になります。大家さんであっても勝手に捨てることはできません。そのため、「○○日までにゴミを処分してください」「期日までに対応がなければゴミの処分、並びに賃借契約解除を行います」などの、内容証明郵便を送りましょう。内容証明を送ってもゴミを処分する権利はありませんが、合法的に対応を進めることが可能です。

それでも応対しない場合は、消防署や保健所など行政機関に相談して、対応していきましょう。

4.水漏れ

水漏れは、入居者の過失や設備不良、老朽化などによって起こります。すぐに対処退所をしないとカビや腐食につながるため要注意です。

水漏れが発覚した場合、まずは管理会社や水道業者などの専門業者に連絡をして、原因を突き止めましょう。そのあと、水漏れ対応も専門業者に任せて、迅速に修理を行いましょう。

建物の経年劣化であれば、大家さんが費用の負担をします。入居者の過失だった場合は保険会社に連絡をしてもらい、修理費用を支払ってもらいましょう。

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5.禁煙物件での喫煙による入居者同士のトラブル

禁煙物件でも、人によっては室内で喫煙する人がいます。室内であっても、換気扇を回していたり窓を開けたりしていれば、タバコの臭いや煙が近隣に広がりトラブルになることがあります。

この場合は、そもそも禁煙物件なので喫煙は規約違反です。入居者に喫煙を止めてもらうよう連絡しましょう。何回通告しても止めない場合は、契約上強制退去させることもできます。しかし手続きなどが大変なので、管理会社に入ってもらい法的手段を考えていることを伝え、警告するのがおすすめです。

6.ペット不可物件でのペット飼育

ペット不可物件であっても、最近はこっそりペットを飼う人が増えています。それを近隣入居者が見かけて、トラブルになることもあります。

この場合は、まずペットを飼っている事実を確認後、手放してもらうように交渉しましょう。手放せないというのであれば規約違反であるため、退去するよう伝えます。退去にも応じない場合は強制退去という手もありますが、管理会社に相談して決めるといいでしょう。

7.立ち退き交渉

入居者にとって立ち退きは、物件探しや引越しなど面倒なので、断られてしまうことも多いでしょう。断られた場合は、立ち退き料や解約の正当な理由などを明確に説明したり、転居先を斡旋したりなど、誠意をもって対応しましょう。

立ち退きトラブルに関しては、入居者に非がありません。対処法としては、相手が有利だと思える条件を提示することです。たとえば家賃6ヶ月分の立ち退き料を支払うと和解書に記載してあっても、早く退去してもらえれば10ヶ月分払うというような、入居者にとって得になる交渉だと、受け入れてもらいやすいでしょう。

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8.原状回復費用の負担の線引き

退去時の原状回復に関しては、国土交通省がガイドラインを設けています。しかし、大家さんと借主の認識がずれてしまうことも多く、トラブルになりやすいものです。

一般的に、普通に生活をしているうえでつく汚れや傷は貸主負担、汚れを放置していたり掃除をしなかったりなどの汚れは、借主負担になります。また、子どもの落書きやタバコのヤニ汚れ、椅子や家具による傷は防げるものになるため、借主負担です。

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9.家賃の値下げ交渉

入居を検討している人や長年住んでいる入居者は、家賃の値下げ交渉をしてくることがあります。この場合、家賃を下げる気はないとしても、まずは検討している態度を取りましょう。そして、周辺の家賃相場や共有部分で劣化している部分はないか、チェックをします。

家賃相場と同等だったり、設備や共有部分に不具合がなかったりするのであれば、値下げの必要はありません。ただし、設備に不具合があったり管理がずさんだったりするとクレームになってしまうことがあります。日頃から値下げ交渉につながる材料を作らないように、きちんと対処をしておくことも大切です。

10.入居者が夜逃げ

コロナ禍による失業、収入の減少などの影響もあり、入居者が夜逃げするトラブルも発生しています。

入居者が夜逃げをした場合は、まずは連帯保証人や家族に連絡をして、家賃の支払いや残置物の処理などをお願いしましょう。もし連絡がつかなかったり、対応してもらえなかったりする場合は、民事訴訟で賃貸借契約の解除をしてもらう必要があります。

ただし、訴訟は手続きも難しいため、管理会社に委託して債権回収の代行をしてもらうのがおすすめです。

入居者トラブルを防ぐには「入居審査」「連帯保証人」「敷金」がミソ

入居者トラブルは、起きてしまってから対処するよりも発生を未然に防ぐことがポイントです。そのためには、入居審査をしっかりする、連帯保証人を確保する、敷金はゼロにしないなどを徹底するとリスクを減らせます。トラブル回避のためにも、きちんとおさえておきましょう。