原状回復の定義は非常にむずかしく、場合によっては借主との間でトラブルが発生してしまうケースもあります。

そもそも「原状回復」とは一体なんなのでしょうか。どこまでが借主の負担になり、どこからが貸主の負担になるのでしょうか。

ここでは、原状回復の定義や原状回復が必要な箇所、借主負担と貸主負担の線引きの具体例、原状回復に必要な費用の相場について解説します。

原状回復の定義

原状回復とは、その事実がなければ本来存在したであろう状態に戻すことです。賃貸物件においては、借主による故意・過失で生じる汚れや傷、劣化などを回復させることを意味します。

1998年に国土交通省が公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定められています。

つまり、通常の生活を送る上で自然にできる劣化や汚れ、傷などは借主の責任ではないため、 原状回復が必要な箇所には含まれません。

原状回復が必要な箇所

賃貸契約で規定されているため、借主は賃貸借契約終了後には原状回復して部屋を明け渡す必要があります。

しかし、原状回復とは入居した当初の状態に戻すことではありません。通常の使用によって発生した劣化などの修繕費用は、家賃に含まれていると考えられます。原状回復が必要な箇所は、あくまで借主側の故意や過失で生じた箇所です。

例えば、借主が開けたねじ穴やペットによる臭いなどは借主の負担対象になります。このような原状回復の場合は、敷金から修繕にかかる費用を引かれるケースが一般的です。

貸主負担と借主負担の線引き

通常の使用で発生する汚れや傷は原状回復に含まれないため、貸主負担になります。通常の使用を超えるような使用で発生した汚れや傷は借主負担です。

しかし、人によって「通常」の考え方は異なりますし、借主と貸主のどちらが負担するべきかの線引きについては、非常に難しい問題です。

実際にどのようなケースだと貸主の負担になるのか、具体例を見ていきましょう。

普通の生活でついた汚れや傷の修繕費は貸主側が負担

家具の設置によるへこみや日差しによる壁紙の変色は原状回復の対象にはならないため、この場合は貸主側の負担になります。冷蔵庫やテレビの背面の壁に電気ヤケで黒ずみができた場合も日常生活で発生する汚れなので、同様に貸主側の負担です。地震によってガラスが損傷した場合の修理費、耐用年数を過ぎた給湯器などの交換費用も、借主の故意ではないため、こちらも貸主側の負担となります。

汚れの放置やヤニ汚れは借主側が負担

飲みこぼしや、手入れ不足による床やカーペットのシミは借主側の負担になります。また、カビや油汚れは放置すると時間経過で変色してしまい、なかなか汚れが取れません。トイレや風呂場などの水垢やカビ、キッチンの油汚れは過失になるため、借主負担に当てはまります。

ペットによる傷や子どもの落書きなども同様です。禁煙と決められているにもかかわらず、タバコを吸ってヤニをつけてしまった場合や、キャスターつきのイスによる床の傷なども借主負担となります。

原状回復費用の相場

原状回復の主な工事費用についての相場を見ていきましょう。

ハウスクリーニングは広さによって異なりますが、3万～7万円ほどかかります。

気をつけなければいけないのは、どんなに小さな工事であっても職人さんの出張費が必要になることです。

また、汚れや傷がついたのは一部分でも、壁紙や床材を交換した箇所と交換しなかった箇所では色の差がはっきり出てしまう場合があります。一部だけ変えては見映えが悪くなるために、全面張替えを行わなければいけないケースもあり、工事費用が余分にかかってしまう可能性もあります。

まとめ

原状回復とは、物件を入居したときの状態に戻すことを意味するのではなく、借主による過失で発生した汚れや、故意につけてしまった傷、劣化などを回復させることを意味します。日常生活における汚れや傷は原状回復に含まれないので注意が必要です。原状回復の定義や具体的な例をしっかり把握して、借主との余計なトラブルを回避しましょう。

契約書と重要事項説明書に特約としてしっかり明記しておくのもおすすめです。