賃貸物件は、一度入居者が住んでくれたからと言って 退去まで何もしなくていいわけではありません。居室内や建物の設備は老朽化するため、さまざまなトラブルが発生します。なかでも、生活に欠かせない水が出ない断水が起きた場合は、入居者に不便をかけてしまいます。

今回は、断水が起きる原因や対策方法などについてお伝えするので、断水トラブルを防ぐための参考にしてださい。

水道設備の維持管理は大家さんの責任

賃貸物件が断水すると、入居者は料理、入浴、トイレなどが一切できず、日常生活に大きな支障をきたしてしまいます。そのため、水道設備の定期的なメンテナンスが必要ですが、水道設備の維持管理は誰が責任を持って行うかというと、他でもない大家さんです。

水道設備は「建物所有者の財産」とされているため、維持管理は水道局ではなく所有者である大家さんの責任となります。大家さんには、水道設備の突然の故障を防ぐための対策が求められるのです。

賃貸物件の断水原因① 、給水ポンプの故障

賃貸物件が断水 する原因は2つ考えられます。ひとつ目は、給水ポンプの故障です。給水ポンプは水を各部屋に供給するためのもので、アパート・マンションの規模に適した給水ポンプが設置されます。

給水ポンプの耐用年数は、設備の種類や使用状況、環境によって異なりますが、一般的に10〜15年ほどです。しかし、ゴムパッキンの劣化や圧力計の不具合など、経年劣化に伴い各パーツの故障が発生します。部品の故障による断水だけでなく、消耗による異音で騒音が出る場合もあります。

対応が遅れるほど断水は数日間続き、入居者へ不便をかけ退去の原因にもなり得るため、定期的なメンテナンスが必要です。

賃貸物件の断水原因② 、地震・停電・凍結

賃貸物件の断水原因の2つ目は、地震や停電、凍結によるものです。地震が発生すると地中に埋められた水道管が損傷しますし、強い雨風などで停電になった際には水を送水できなくなるため断水します。

ただし、給水方法によっては停電でも断水しない場合があるのです。ポンプを使わずに各戸に直接給水する「直結直圧方式」であれば、水道管が断水しない限り停電しても給水されます。また、中高層の建物向けには、増圧ポンプを使った「直結増圧方式」という方法で直接蛇口に水を届けます。

一方で、タンクに溜めておいた水をポンプで給水する「受水槽方式」は、送水に電力が必要となるため停電した場合は送水できません。しかし、水道管が断水をしても停電していなければタンクにある分の水は給水できます。

参考：東京都水道局
https://www.waterworks.metro.tokyo.lg.jp/kurashi/shiyou/kanri.html

賃貸物件の断水を防ぐには？

賃貸物件で断水が発生すると、入居者に大きな迷惑がかかります。断水が長引いたり、部品の故障などで断水が何度も起きたりすると、入居者は物件や対応に不満を抱いて退去につながることもあるのです。

賃貸物件の断水を防ぐにはどのような対策があるのでしょうか。まずは、水道設備の点検を欠かさないことです。「受水槽方式」の場合は年に1回、点検と清掃を行うことが義務づけられています。また、「直結増圧方式」の場合もポンプのメンテナンスが必要です。点検を怠るとある日突然水が止まってしまう恐れがあるため、定期的にメンテナンスを行いましょう。

入居者から補償を請求された場合の対応

給水ポンプの故障により断水が発生した場合、状況や大家さんの対応によっては入居者から賃料の減額を請求されるかもしれません。

民法第611条には「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」と規定されています。

参考：国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001230068.pdf

国土交通省「賃貸借トラブルに係る相談対応研究会」による「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」では、一部使用不能の状態を以下のようにしています。

・物件の物理的な破損だけではなく、設備の機能的な不具合なども含めて、物件の一部が使用できず、
・その一部使用不能の程度が、社会通念上の受忍限度を超えて通常の居住ができなくなった
これにより家賃減額を求められることがありますが、我慢できる範囲や程度がどれくらいなのか、明確な基準はありません。そのため、実際には家賃減額に代わり、たとえば水の購入費負担などの代替案で対応する場合が多いのです。

断水が発生した場合は、大家さんの早急かつ誠実な対応が求められます。普段からメンテナンスを行っておりトラブル対応も早ければ、入居者との信頼関係が生まれむやみに家賃減額を請求されることも少ないはずです。

エイブルなら給水設備の維持・点検もおまかせ

断水は日常生活に大きな影響を与えるため、大家さんにとって水道設備の点検は欠かせません。しかし、自分ですべてを管理するのは難しいため、設備管理を依賴するのもひとつの方法です。

エイブルが管理オーナー 様向けに展開している「建物メンテナンス」というサービスには、給水設備の維持や点検も含まれています。入居者の安心を守るためにも、サービスの利用を検討してみてはいかがでしょうか。
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