狭小地とは、15～20坪程度もしくはそれ以下の土地のことを指し、空き地になっていることも少なくありません。しかし、一見、アパートを建てる余裕がないような狭小地でも、間取りやデザインを工夫すればアパート経営をすることは可能です。周辺環境や立地条件によっては、狭小アパートでも十分に需要があるので黒字経営も夢ではありません。

ここでは、狭小アパート経営のメリットやデメリット、そして成功させるコツもあわせてご紹介します。

狭小地でのアパート経営のメリット

狭小地では、部屋数が多いアパートを建てることはできません。それでは採算が合わないのでは、と思うかもしれませんが狭小地ならではのメリットがあります。

特に、費用の面ではメリットがあるのでチェックしてみましょう。

・土地の面積が小さいので土地代が安い
土地代は、土地の面積が小さければ小さいほど安くなります。アパートを建てるための土地は広さが必要、というイメージがあるかもしれません。しかし、狭い土地でも建てられるので、初期投資を抑えられます。

・固定資産税や都市計画税などが安い
アパートを所有していると固定資産税や都市計画税が毎年課税されます。しかしこれらの税金は、土地の面積に応じて計算されるのです。たとえば100坪のアパートと20坪のアパートでは、20坪の方が税金は安くなるので、税金の負担を軽減できます。

・土地の面積によって変動する登記費用や申請費用を抑えられる
土地を購入したり、アパート建築をしたりする場合は、登記費用や申請費用を支払わなければなりません。これらの費用も、税金と同じく土地の面積によって変動するため、広い土地にアパートを建てるよりも狭小地の方が安くなります。

・好立地でも低予算でアパートを建てられる
駅前など好立地な土地は、土地代や税金が高いのでアパート建築には高額な予算が必要となります。しかし、狭小地であれば土地代も税金も安くなるため、低予算でアパートを建てることが可能です。

また、好立地の賃貸物件は狭い部屋でも家賃を高めに設定できます。そのため、土地の購入や毎年かかる税金が安くなることで利益も出やすくなり、初心者の方でもアパート経営を成功させられる可能性が高くなるのもメリットです。

このように、狭小地には土地の取得や建物・土地を維持するための費用を抑えられるというメリットがあるのです。アパート経営においては、維持費用が大きいとなかなか黒字経営にならないこともあるため、これらの費用が安いというのは大きなメリットといえます。

狭小地でのアパート経営のデメリット

狭小地でのアパート経営にはデメリットもあります。考えられるデメリットは以下の3点です。

・建築費は高くなる傾向がある
狭小地に建築する場合は注文建築になるため、設計や施工の費用が割高になります。また、部屋数を確保するには建物を高くしなければならないので、コストが割高な鉄筋コンクリート造や鉄骨造にする必要があるため、建築費は高くなってしまいます。

・入居者が入れ替わりやすい可能性もある
狭小アパートは物珍しさで入居する人もいるため、ライフスタイルに合っていなかったり、住みづらかったりすると短期間で退去してしまう可能性もあります。入居者が入れ替わること自体はそこまで問題ではありませんが、退去の度にルームクリーニング費用が発生したり、次の入居者が決まらないリスクが発生します。

・施工期間が長くなりやすい
狭小地の場合、工事車両が止められないこともあるため、施工期間は長くなりやすいのがデメリットです。施工期間が長いと、その分アパート経営をスタートするのが遅くなってしまいます。

また、資材を置くための場所を確保するのも難しく、他に資材置き場を借りたり、運搬回数が増えたりすると費用も割高になるというデメリットもあります。

狭小アパート経営を成功させるコツ

狭小アパート経営を成功させるコツは、狭くても入居者が惹きつけられる付加価値をつけることです。たとえ狭くても、立地や住んでいる人の属性をできるだけ詳細に把握すれば、どういった付加価値をつければ良いかがわかります。

たとえば美大や音大の大学生が多い場合は部屋のデザイン性を高くする、防音処置をして楽器可にすると入居率がアップします。女性の一人暮らしが多い地域であればセキュリティ面を強化したり、ペット可物件にしたり、生活動線をスムーズにするという付加価値をつけるのもおすすめです。

このように、属性を把握して魅力を感じてもらえる賃貸物件にすれば、狭小アパートでも経営を成功させられる確率はぐっと高くなります。

狭小アパート経営はプロにおまかせ

いくらメリットがあるといっても、やはり部屋数が少ないアパートを経営するとなると不安があるかもしれません。また、入居者がいるのかという不安もあるかもしれません。

もし、すべてにおいて不安がある場合は、すべてプロにまかせてしまうことをおすすめします。狭小アパート経営の経験や知識があるエイブルなら、企画から周辺ニーズの分析も含め、まるっとおまかせいただけるので、ぜひ1度ご相談ください。