心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、自殺や他殺などが起きた物件に対し、直接的な被害がなくても「住みたくない」と思う心理的な抵抗のことです。心理的瑕疵物件は、いわゆる「事故物件」といわれことも多いのですが、心理的瑕疵物件とされる判断基準にはどのようなものがあるのでしょうか。今回は心理的瑕疵物件の判断基準や告知義務、そして心理的瑕疵が生じた場合の対策について解説していきます。

2021年10月、国交省が人の死の告知に関するガイドライン

2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。

心理的瑕疵は契約の締結に影響をおよぼすため、事前に借主に対して告知しなければなりません。しかし、告知が必要かどうか、告知する内容について判断が難しいケースが多く、その判断は不動産会社によって異なっていました。

また、心理的瑕疵にあたる否かの判断が困難なケースもがあり、一定の指針の必要性が指摘されていました。そこで、検討会を経てガイドラインが制定されたのです。

心理的瑕疵ありと判断されるケースとは

心理的瑕疵ありと判断されるケースとしては、その物件で他殺や自殺などが起きた場合だけでなく、物件周辺に事故物件や嫌悪施設がある場合も含まれます。ガイドラインの内容に沿って、具体的に見ていきましょう。

①他殺、自殺、火災・ガス漏れによる事故死、原因不明の死

他殺・自殺・火災による事故死・原因不明の死は、事故物件にあたります。一方で、病気や老衰による自然死、入浴中の転倒や食事中の誤嚥など、日常における不慮の事故死については対象外となることが多いです。ただし、病死や不慮の事故死でも特殊清掃をおこなったり、ニュースに取り上げられたりした場合には、心理的瑕疵があると判断されることがあります。

②周辺で事故・事件があった場合

部屋そのものだけでなく、周辺に事故物件があった場合も、心理的瑕疵に該当するケースがあります。たとえば、残忍な事件が同じ建物の違う部屋や隣家で起きた場合です。ニュースなどで広く知れ渡っていたり、社会的影響が大きかったりする際には、心理的瑕疵ありと判断される場合があります。

③周辺で嫌悪施設がある場合

事件や事故だけでなく、周辺に指定暴力団の事務所がある場合、組同士の抗争に巻き込まれる危険性があるため、心理的瑕疵物件と判断されることがあります。

心理的瑕疵の物件には告知義務がある

他殺や自殺、不慮の事故を除く事故死が生じた場合には、事案の発生時期や場所、死因について借主に告知しなければなりません。また不慮の事故でも、発見が遅れて害虫や異臭が発生し、特殊清掃がおこなわれた場合は、告知する必要があります。ここからは、告知義務の期間と範囲についてガイドラインに沿って解説していきます。

心理的瑕疵に対する告知義務の期間と範囲

心理的瑕疵に対する告知義務の期間は、賃貸と売買の場合で異なります。

賃貸の場合：事案発生からおおむね3年間
売買の場合：調査を通じて判明した範囲で買主に告知

賃貸物件の場合、家賃や入居への影響が限定的なものであることや、借主が変わることで希薄化することから、おおむね3年間と定められています。一方で、売買の場合は賃貸よりも膨大な金額を支払う必要があり、トラブルが生じた際の損害も高額になります。そのため、事案発生から年数が経過していても、買主に告知する義務があるのです。

また範囲については、賃貸物件の場合は事件・事故から1人目の入居者には告知する必要があります。一方、2人目以降は告知しなくてよいというルールが適用されている場合が多くあります。

自殺により建物の資産価値を下げることになった場合、損害賠償請求は可能？

所有する建物で自殺者が出た場合、資産価値を下げることになります。その場合、借主の連帯保証人や相続人(相続放棄をした場合を除く)に対して、損害賠償を請求することが可能です。

心理的瑕疵が生じた賃貸物件の運営は、その後どうすればよいのか

心理的瑕疵が生じた場合、すぐに借り手を探すのは難しいでしょう。従来の方法では借主を見つけづらいため、以下のような対策をとる必要があります。

・家賃を下げる
・リフォームで付加価値をつける
・フリーレント物件にして空室対策をおこなう

家賃を下げることで、借り手がつきやすくなります。また、室内をリフォームして付加価値をつけるのもよいでしょう。資産に余裕があれば、一定期間、家賃が無料になるフリーレント物件にするなどの対策も検討してみましょう。

まとめ

これまで心理的瑕疵の告知に関する明確な基準はなく、新しく発表されたガイドラインも、心理的瑕疵全般についてのものではありません。しかし、不動産売買や賃貸において問題となることが多い「居住用不動産における人の死」について、具体的なガイドラインが示されたことの意義は大きいといえます。万が一、心理的瑕疵となる事案が生じてしまった場合には管理会社に相談し、適切な対策をとるようにしましょう。