不動産を購入し、新たに賃貸経営を始めるときには、事前に起こりがちなトラブルや対策を知っておく必要があります。「信頼できる不動産会社に任せているから大丈夫」と油断をしてしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれることもあるので気をつけなければなりません。

不動産は安い買い物ではありません。スムーズに経営を始めるためにも、どのようなトラブルがあるのか、またその回避策を学んでおきましょう。

不動産購入でよくあるトラブルの回避策を紹介

不動産購入においては、賃貸物件を購入した方が不具合などのリスクを被る可能性があるため、基本的には買主が守られる仕組みになっています。つまり、正しい知識を持っていれば、トラブルを回避できる可能性が高いのです。まずは、トラブルの回避策を紹介していきましょう。

よくあるトラブル1：不動産購入後に思わぬ不具合が発覚

よくあるトラブルの中でも、もっとも回避しなければならないのが、不具合の発覚です。

新築でも中古でも、建築時やリノベーション時に業者が手抜きをしていれば、床のきしみやクロスの剥がれ、白アリ被害などが発覚することもあるので注意しましょう。

買主が事前に知り得なかった不具合は売主の責任に

不具合が発覚しても、買主が事前に知り得なかった場合は売主の責任になります。

不動産の売買では、民法において「購入後の不具合（隠れた瑕疵）は、買主は売主に損害賠償請求ができる」という取り決めがあります。また、著しい欠陥のために売買の目的が達成できない場合は、売買契約を解除することも可能です。

不動産売買における「瑕疵」とは

不動産売買における「瑕疵」は、取引の目的となる土地や建物に何らかの欠陥があることを表わす言葉です。瑕疵には、物理的なことだけでなく心理的なこと、法律的観点など種類があるので覚えておきましょう。

よくあるトラブル2：金融機関から融資の承認を得られない

不動産購入時によくあるのが、金融機関から融資の承認を得られないというトラブルです。

不動産売買契約によっては、買主が金融機関からの融資を受けることが条件となっている「ローン解除権付売買契約」という契約があります。承認を得られないと売主は無条件で売買契約を解除できます。

融資を受けるために、買主には誠実な対応をする義務があります。しかし、誠実な対応をしても融資は確実に受けられるものではないため、売主が「承認を得られる見込みがない」と判断した場合、ローンの不成立を理由に不動産購入ができなくなるトラブルもあるのです。

よくあるトラブル3：思わぬ税金の発生

不動産を購入する場合は、消費税以外にも税金がかかります。思わぬ税金が発生すると、購入資金計画が狂ってしまい、「支払いができなくなった」なんてことになりかねません。

社会情勢によっては、限定的に税金の軽減措置が取られることもありますが、どんな状況であっても支払えるように、不動産購入にかかる税金について把握しておきましょう。

不動産購入にかかる税金の内訳

不動産購入にかかる税金の内訳は、以下の4つになります。

・不動産取得税
・消費税
・印紙税
・登録免許税

「不動産取得税」は、不動産を取得した人にかかる税金で、登記の有無に関わらず課税されます。計算方法は、取得した不動産の価格（課税標準額）×税率となっています。税率は、土地もしくは家屋（住宅）が3％、非住宅は4％です。（※）
※税率は令和6年3月31日までで、それ以降は変動します

「消費税」は、消費税課税事業者からサービスや物品を購入する際にかかる税金で、不動産も課税対象です。ただし、土地の売買ではかかりません。

「印紙税」は売買契約書や建築工事に関わる契約書、住宅ローンの賃借契約書などを交わす際にかかる税金で、契約金額によって税率が変わります。不動産の場合は1,000万円以上の契約となるので、5,000万円以下は20,000円、5,000～1億円以下は60,000円、1億～5億円以下は100,000円の税率となっています。（※）

※「所得税法等の一部を改正する法律」により、令和6年3月31日までは印紙税の軽減措置が適用されるため半額になります

「登録免許税」は、土地や建物の登記でかかる税金で、計算方法は以下のようになります。
■所有権に関する登記＝固定資産税評価額×定額税率（※）
■抵当権の登記＝債権額×定額税率

※令和5年3月31日までは軽減措置が適用されます

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賃貸用不動産で発生する9つの税金を解説

不動産購入時トラブルには、正しい知識で対応を

不動産は頻繁に購入するものではないので、トラブルに遭うリスクに対して不安があるのは当然のことです。また、実際にトラブルに遭った場合はどうすればいいのか、慌ててしまうかもしれません。

しかし、前述しましたように、売買の仕組みは買主が守られるようになっているので、正しい知識で対応しましょう。