「三為業者」と聞くと、だまされそうとか危なそうとか、なんとなく悪いイメージを抱く人も多いかもしれません。「三為業者」は危ないのでしょうか。三為業者のメリットやデメリット、三為業者との取引で注意することなどについて詳しく解説します。

三為業者とは

三為業者とは、「第三者の為にする契約」を行う不動産業者のことを言います。通常は売主と買主の間で契約するところを、三為業者をはさんでそれぞれに契約することです。

「第三者の為にする契約」の場合、売主Aと不動産業者Bの間で、「AはBが指定する第三者Cに直接所有権を移転する」旨の特約付きで売買契約を締結します。また、Bと最終的な買主であるCはAの土地の売買契約を締結します。

以前はAからB、BからCへと所有権が移転した場合にBの登記を省略する「中間省略登記」が行われていましたが、平成17年に新不動産登記法が施行されたことにより事実上できなくなりました。

そのため「第三者の為にする契約」でAとCが直接契約せずに所有権をAからCへと直接移転させる手法が取られるようになりました。このようなやり方は「新中間省略登記」と呼ばれることもあります。

三為業者のデメリット

「第三者の為にする契約」は合法的なものですが、三為業者はなぜ悪いイメージがあるのでしょうか。三為業者を利用する際のデメリットを解説します。

基本的に相場より売主は安く、買主は高い価格での取引になってしまう

三為業者を利用する契約では、買主と売主が直接顔をあわせることはありません。そのため、買主は売主の売却額を知らず、売主は、買主の購入価格を知りません。

売主と買主が不動産の相場に詳しくない場合は、三為業者はより安く買い取り、高く売ろうとするため、相場とかけ離れた取引価格になってしまうことがあります。

金利が高く利用しにくい

三為業者側としては早く物件を売りたいため、決済が早い高金利の融資の利用を勧めてくる場合があります。

三為業者にはなるべく早く融資を通したいという思惑があり、高金利の融資を利用することにより、買主の収益が悪化するということはほとんど考慮されません。

買い急がせられる可能性が高い

三為業者に限らず不動産会社にありがちな営業トークで、「他にも検討しているお客様がいらっしゃるので、早く決めないと他の人に決まっちゃいますよ」というように買主を急かす売り方があります。

本当に良い物件であっという間に買い手がついてしまう場合ももちろんありますが、そうでない場合でも、買主を急かして考える時間を与えず勢いで買わせるというような営業手法が取られがちです。

三為業者のメリット

三為業者を利用することには、メリットもあります。具体的に解説します。

購入から2年以内は契約不適合責任の追求が可能

通常の不動産売買では、一般の売主からの購入では契約時に契約不適合責任が免除されているケースが多いです。しかし不動産会社との契約不適合責任を追及することが可能です。

三為業者を利用することのメリットとして、何かしらの問題があった場合には「引き渡しから2年以内は三為業者に契約不適合責任」を請求できる点があります。

買主の場合は仕入れの強い業者であれば、割安で購入できる可能性がある

三為業者の取り扱う物件が、全て割高な訳ではありません。仕入れに強い三為業者が安く買った物件の場合、三為業者の利益が乗ったとしても通常の相場よりも割安の場合があります。

リフォームなどの手間が省ける

三為業者などの不動産業者は多数のリフォームを行っており、一般に行うよりも安くリフォームを行える場合があります。リフォームが必要な場合は三為業者が対応してくれているので、売り手や買い手にとってのメリットになります。

三為業者との取引で失敗しないために気を付けるポイント

三為業者との取引で失敗しないために気を付けるポイントを解説します。

相場観を養う

三為業者に大幅に利益を乗せた物件を勧められたり急かされたりした時に、買っていい物件かどうか判断できるだけの相場観を養っておく必要があります。そのためには、普段からネットで物件情報を調べたり、街の不動産会社から物件情報を仕入れたりしておくと良いでしょう。

「満室保証」や「修繕費は売主負担」などの言葉には注意する

不動産会社の破産が社会問題になった事件がありました。「家賃収入保証」を謳い文句に多くの投資家を惹きつけ、結果として多くの被害者が出ました。「満室保証」や「修繕費は売主負担」などの言葉にはどんなからくりがあるのか、相手の言葉を鵜呑みにしないよう注意しておきたいですね。

正しい知識を身につけてトラブルを避けよう

ここまで三為業者について解説してきましたが、三為業者の利用が危険なのではなく、知識や情報がないまま、相手の言葉を鵜呑みにして投資してしまうことが一番危険です。不動産取引で失敗しないためにも、普段から情報収集して知識を身につけておくことが大切です。