地目が農地の土地は農業にしか使えないと法律で定められているため、農業をしない場合は遊休農地のまま放置している方も多いかもしれません。しかし、「農地転用」の手続きをすることでアパート建設など他の用途に使うことができます。

農地転用のためには所定の手続きが必要となるので、ここではどういった手続きが必要なのかを紹介します。

そもそも農地とは

そもそも農地とは「耕作の目的に供される土地」（農地法第一条）のことをいいます。

所有している土地が農地かどうかは、農地法第二条で定義されている「耕作の目的に供される土地」かどうかが判断基準となっています。つまり、登記簿上の地目が農地でなくとも、現在作物を栽培している土地、もしくはいつでも作物を栽培できる土地であれば農地と定義されるのです。

なぜ農地転用には手続きが必要？

自分の土地であっても、農地をほかの用途に使う場合には手続きが必要になります。

農地は私たちの食生活に必要な食料を生産する大切な基盤です。耕作面積の少ない日本では、優良な農地を守っていく必要があります。

このため、農地を農地以外のものにすることを規制し、農地転用には手続きが必要とされているのです。

農地の種類による転用の可否と手続き方法

農地は種類によって転用の可否が異なります。そのため手続き方法にも違いがあるのでチェックしておきましょう。

①農業振興地域の農用地区域

一般的に「青地」と呼ばれる農業振興地域の農用地区域は、農業振興地域の整備に関する法律に基づき、今後維持していくべき農地とされているため、原則として転用はできません。

②市街化区域外にある農地

市街化区域外の農地転用では、農地転用許可申請書に必要な書類を添付し、転用したい農地がある市町村の農業委員会を経由して、都道府県知事に提出し許可を得る必要があります。

転用を申請するには、申請書と印鑑証明書以外に以下の書類（※）が必要です。
・土地の位置を示す地図及び土地の登記事項証明書（全部事項証明書に限る）
・法人の場合は登記事項証明書と定款又は寄付行為の写し
・農地に設置を予定している建物その他の施設及び施設を利用するために必要な道路、用排水施設などその他施設の位置を示す図面
・資金計画書と計画を実施するために必要な資力及び信用があることを証する書面
・農地を転用する行為の妨げとなる権利を有する者がいる場合は、その権利を持つ者の同意があることを証する書面
・土地改良区の地区内に農地がある場合には、土地改良区の意見書
・その他参考となる書類

参考資料：農地転用許可の手続について
https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/attach/pdf/nouchi_tenyo-51.pdf

③市街化区域内にある農地

市街化区域内にある農地は、農業委員会へ届け出をするだけで転用が可能です。

手続きには、申請書と印鑑証明書以外に下記の書類（※）を添付する必要があります。
・土地の位置を示す地図及び土地の登記事項証明書（全部事項証明書に限る）
・賃借権が設定されている場合は、解約許可があったことを証明する書面
・都市計画法第29条の開発許可が必要な場合は、許可を受けたことを証明する書面
（農地法5条の場合に限る）

参考資料：農地転用許可の手続について
https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/attach/pdf/nouchi_tenyo-51.pdf

④生産緑地

生産緑地は、都市環境を良好にするために、市街化区域内農地の緑地機能を活かし、計画的に農地を保全する制度で、基本的に転用不可となっています。

転用を希望する場合は、生産緑地解除手続きを行う必要があります。解除方法や土地活用方法は下記記事で解説しているので参考にしてみてください。

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生産緑地とは？2022年問題と土地活用方法について簡単に解説

遊休農地は課税強化の対象に

平成29年度より遊休農地は課税強化の対象となっているため注意が必要です。

農地法に基づき行われる遊休農地の利用意向調査に対し、未回答の場合や、「自分で耕作する」「自分で借り手を探す」などと回答したものの実施していない場合は、農業委員会から農地中間管理機構と農地の貸し借りについて協議すべきことが勧告されます。勧告を受けると、その翌年から遊休農地の固定資産税の評価額が、通常農地の評価額の約1.8倍となります。
この課税強化は、その後耕作を再開した場合や、農地中間管理機構と協議を行い、勧告を受けた年の12月末までに勧告の撤回に至った場合は対象になりません。そのため、遊休農地を所有している、もしくは後継者がいなくて遊休農地になる可能性がある場合は早めに農地転用と活用方法の検討を行いましょう。

※参考サイト：農林水産省
https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/attach/pdf/yukyu-59.pdf

まとめ

農地の転用に関しては手続きが必要なので、遊休農地のままで良いと思う方もいるかもしれません。しかし、平成29年度より遊休農地への課税が強化されており、対策を行わなければ。また、転用が可能になれば土地の広さや立地に合わせた活用法を実践できます。

とは言え、転用の申請は専門的な知識がないと難しいこともあるので、不動産会社など農地転用や土地活用の専門知識を持ったプロに相談しながら土地の有効活用を検討してみてください。