賃貸経営において、アパートの外壁や修繕などのリフォームは必ず必要となります。

リフォームの規模にもよりますが、アパートの場合は高額な費用がかかるため、自己資金が足りないという大家さんのためにあるのがリフォームローンです。

アパートに関する借り入れはアパートローンもありますが、リフォームの場合は専用ローンを利用した方がお得になるので、使い道や利用方法などを詳しくご紹介していきます。

リフォームローンの使い道

マンションなど大規模な集合住宅では修繕積立金を徴収していますが、賃貸アパートの場合はキャッシュフローの中から用意するという大家さんも多いでしょう。

オーナーリフォームの場合、どうしても資金不足になることがあるので、リフォームローンで不足分をまかなうのが一般的です。

リフォームローンは工事資金に利用するものですが、ある程度使い道が決まっています。
・アパートの屋根や外壁の防水・塗装
・バルコニーや階段・廊下・軒天の防水、塗装
・内装の修繕
・キッチンや浴室、洗面所などの水回り設備の交換
・給排水管の取り替え

また、宅配ボックスや太陽光発電設備、耐震・免震工事など設備の導入や工事でもローンを使うことは可能ですが、貸事務所や貸店舗などが併設されている物件や戸建ての賃貸物件の場合はローン適用外となることもあるため、事前に確認しておきましょう。

アパートローンとの違い

アパートローンは賃貸アパートの建築もしくは購入のための費用を借り入れするもので、リフォームローンはアパートのリフォームのための費用として借り入れをするものなので、双方の使用用途が一番の違いと言えます。

しかし、アパートローンでもリフォームは可能なので、利用したことがある方で借り入れをすれば良いと思う大家さんもいるかもしれません。

しかし、リフォームのためのローンならではのメリットもあるので、細かい部分の違いを見ていきましょう。

金利

アパートローンの金利の相場は都市銀行で1％、地方銀行や信用金庫は2％から2.5％となっています。リフォームローンの金利相場は固定金利の場合0.95％から1.5％となります。

金利だけで比較するとそれほど大きな違いは感じられませんが、都市銀行は審査基準が厳しいため、リフォーム目的であっても1％の金利で借りるのは難しいのが実情です。

その点、リフォームローンの方が審査基準は緩いので、低金利で借りられる可能性が高いというのがアパートローンとの違いです。

借入可能額

アパートローンの借入可能金額は金融機関や審査基準によって変わりますが、一般的には年収の10倍から30倍となっているので、1億円から3億円ほどが目安となります。

一方、リフォームローンの借入可能額は、無担保であれば1,000万円ほどが上限となるものの、有担保であれば1,000万円以上の借入ができますし、物件によっては億単位の借入が可能です。

返済期間

返済期間は、ほとんどのアパートローンが10年となっていて、優遇措置などが受けられると最長15年まで延長できることがあります。

リフォームローンの返済期間も10年から15年というのが一般的なので、返済期間に関しては大きな違いはないといえます。

ただし、物件の築年数や構造で変わることもあるため、無謀な返済計画にならないよう、期間について事前に確認しておきましょう。

担保の有無

アパートローンは基本的に不動産担保融資となるため、アパート自体が担保の対象となります。一方、リフォームローンの場合だと前述したように1,000万円までであれば無担保で借入できます。

しかし、億単位の借入を希望する場合は担保が必要になります。また、ほとんどの場合、連帯保証人も必要となるので、1,000万円以上の借入を希望する場合は担保や連帯保証人を準備しておきましょう。

リフォームローンを利用するまでの流れ

リフォームローンを利用するには、流れをある程度理解しておく必要があります。金融機関によって若干違いはあるものの、基本的な流れは決まっています。
・仮審査申し込み
・本申し込み※仮審査通過後
・本審査
・本審査結果連絡
・契約の手続き
以上がリフォームローンを利用するまでの流れです。

審査期間は時期や金融機関によって異なり、オーナーリフォームや日本政策金融公庫では2ヵ月ほどかかることもあるため、余裕を持って申し込みできるようにしておきましょう。

リフォームローンの審査基準

リフォームローンをスムーズに利用するには、審査基準をクリアしておくことがポイントです。審査基準の金融機関により違いがありますが、土台となる基準は共通しています。
・借入開始時の年齢
・年収に対する返済額の負担率
・安定した返済が可能な年収
・他社からの借入状況
以上が審査基準でもっとも重視される項目なので、マッチしやすい基準を設定している金融機関をチェックしておくのがベストです。

リフォームローン利用のポイント

リフォームローンは多くの金融機関で取り扱いをしていますが、金利はもちろん借入条件などいろいろな違いがあります。

ここでは、借入に失敗しないためのポイントを紹介します。

複数の金融機関を比較する

リフォームローンを利用する際には、まず複数の金融機関を比較しましょう。

借入金額の上限や担保の有無、返済期間などに違いがあるので、比較をしてみて、自分にとってベストな条件で借り入れできる金融機関を絞り込んでください。

優遇条件の有無を確認する

ローン返済の負担を左右するのが優遇条件です。たとえば、1度利用した金融機関やアパートの資産価値によって金利が優遇されたり、提示されている金利が下がったりすることがあります。

リフォームローンの金利にはもともと幅があるので、念のため担当者に確認をしておきましょう。

余裕を持った返済計画を立てて利用しよう

リフォームは劣化による修繕だけではなく、資産価値を下げないため、空き室のタイムラグを出さないための対策として行なうこともあるでしょう。

こういった場合、タイミングによっては自己資金ではリフォーム費用をまかなえないので、リフォームローンでカバーするのがベストです。

ローンを組む上で重要なのは無理なく返済していくことなので、ローンに詳しい不動産会社のアドバイスを受けながら余裕のある返済計画を立てていきましょう。