不動産売却の費用と税金　少しでも安く抑えるコツは税金の控除

不動産売買

公開日: 2020.12.04

更新日: 2021.03.08

#賃貸経営の知識をつけたい

不動産を所有している方の中には、売却を考えている方も多いと思います。しかし、売却するためには必要な費用があり、事前に把握しておくことが大事です。

今回は、不動産売却に必要な費用、手数料の相場や計算式を解説します。不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の売却にかかる費用は大きく分けると5つ

不動産売買にかかる費用において、仲介手数料の割合はとても大きくなります。たとえば賃貸物件が3,000万円ですと105.6万円。100万円超えた仲介手数料を支払う必要があります。

印紙税は契約書1通につき課税されます。売主と買主1通ずつですので、2通分の印紙代がかかります。

不動産売却には、抵当権を抹消する必要があり、その際にも費用がかかりますので、内訳を見ていきましょう。（土地1筆、建物1つとして計算しています。）

登記登録の登録免許税は、上限が2万円と設定されています。不動産の個数が20個を超えたとしても、上限金額2万円ということになります。

所得している土地や建物などを売って得た利益のことを、譲渡所得と言います。しかし、その譲渡所得に対しても所得税や住民税がかかります。

譲渡所得＝不動産の売却価格－所得費用－譲渡費用

取得費と譲渡費用には以下のものがあります。

【取得費】
・土地・建物の購入代金や建築代金
・購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
・仲介手数料
・測量費、整地費、建物解体費など
・設備費、改良費
・一定の借入金利子

【譲渡費用】
・仲介手数料
・印紙税
・借家人に支払った立退料
・建物解体費など
・売買契約締結後に支払った違約金
・借地権の名義書換料など

土地や建物を譲渡した場合、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か5年を超えるかによって、課税方法が変わってきます。

【短期譲渡所得】

所得税	住民税	計
30.63%（※注）	9％	39.63%

【長期譲渡所得】

所得税	住民税	計
15.315%（※注）	5％	20.315%

※復興特別所得税の税率は2.1％で、これを所得税に乗じた値となる

なお、長期譲渡所得の場合、10年超え所有軽減税率には特例があります。

課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%（所得税10.21%・住民税4％）
課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%（所得税15.315%・住民税5％）

不動産売却にかかる費用は仲介手数料や税金の他にも、ハウスクリーニング費用、解体費用がかかる場合があります。

ハウスクリーニングを最もすべき場所は水回り。汚れが目立つ場所なので、プロに依頼するのが確実と言えます。築年数が浅い場合などは、汚れが目立つ場所をポイント的にクリーニングしてもらうという方法もあります。

築年数が古いと部屋全体のクリーニングが必要です。汚れなどがあると売却に時間がかかったり、値引き交渉の対象となったりしますので、最初にきれいしておくことが結局はお得になる場合がほとんどです。一戸建てとマンションではクリーニング料が異なります。相場を見ていきましょう。

【マンションの間取り別クリーニング費用】

建物が古い場合は解体して土地だけ売るという手段もあります。建物の解体費用は、構造や間取りによっても価格が異なります。

坪単価は、木造で3万円〜6万円、鉄骨造で4万円〜7万円、鉄筋コンクリートは5万円〜8万円が相場です。坪別にどのぐらいの金額になるのか、一軒家の解体費用の相場をご紹介します。