誰も住まなくなった実家。かといって、思い入れのある土地を売却するのは誰しもためらってしまうものです。しかし、そのままにすると、老朽化による資産価値の低下だけでなく、犯罪に利用される等のリスクもあります。

そこで、土地活用の方法のひとつとして、実家を賃貸アパートに建て替える方法があります。

今回は、実家を賃貸アパートにするメリットと注意点についてお伝えします。空き家のままにすることで起きるリスクについても触れているので、実家をどうするか悩んでいる方は参考にしてみてください。

実家を空き家にしておくことをおすすめしない理由

実家を空き家にしておくのは、以下の3つの理由によりおすすめしません。

①固定資産税や水道光熱費などの出費
実家に誰も住んでいなくても、固定資産税や水道光熱費、火災保険・地震保険などの保険料がかかります。このように、たとえ誰も住んでいなくとも、実家を維持するには多くの費用が必要となります。

②資産価値の下落リスク
空き家を放置しておくと、老朽化が進み資産価値が下落する可能性があります。老朽化が進むのには、以下のような原因があります。

・定期的な換気が行われないことによる劣化、カビ
・通水が行われないことによる排水設備の劣化や悪臭
・シロアリやネズミなどの発生

上記のような劣化・被害を発生させないためには、定期的に実家を訪れて換気・通水などを行う必要があり、手入れの手間や維持のための費用が発生します。

手入れが行われないと資産価値が下落していき、将来売却することも難しくなるのです。

③防犯面のリスク
人の出入りや管理が行われていないことが分かると、空き巣や不法投棄、不法侵入など犯罪の温床となる可能性があります。近隣の治安悪化にもつながり、苦情などの原因ともなるため、空き家のままにすることはおすすめしません。

空き家になった実家で賃貸経営を行うメリット

誰も住んでいない空き家を賃貸物件にするメリットは3つです。

1.家賃収入が得られる
2.相続税対策になる
3.土地を残すことができる

ひとつずつ説明していきましょう。

メリット1：家賃収入が得られる

最大のメリットが家賃収入です。もちろん利益は建築費のローンや各種経費を差し引いた分のみですが、継続的に収入が入るようになれば、老後の生活資金などに回すことが可能です。

また、アパート・マンションローンの利用により、自己資金が少なくても賃貸経営を始めることができます。

メリット2：相続税対策になる

アパートなどが建っている土地は「貸家建付地」となり、相続税の評価額が約2割軽減されます。建物自体も、貸家として評価されたほうが評価額が3割下がるなど、空き家を賃貸物件として貸し出すことで節税につながるのです。

メリット3：土地を残すことができる

親から受け継いだ土地を残せることも大きなメリットの一つです。「実家がなくなって寂しい」といった心情的なマイナス面も解消することができます。

空き家になった実家で賃貸経営を行うリスク・デメリット

空き家となった実家を賃貸物件にするには、メリットだけでなくリスクや注意点を知る必要があります。

1.空室や家賃下落のリスクがある
2.災害リスク
3.管理の手間

上記3つのリスクを把握しておきましょう。

空室や家賃下落のリスクがある

賃貸物件を所有する最大のメリットは家賃収入ですが、事業経営を行う以上、空室や家賃下落等のリスクもつきものです。周辺環境の変化や物件の経年劣化により入居率が下がってしまえば、安定した収入は見込めません。

アパート経営では、立地のニーズに合った物件を建てることが重要。そのためには、周辺環境のリサーチが肝となります。

災害リスク

災害の多い日本において、地震や火災、水害などを完全に避けることはできません。アパート経営においても、災害によって資産を失うリスクを覚悟しておく必要があります。火災保険や地震保険への加入をし、万が一の場合に備えましょう。

管理の手間

賃貸物件の管理には、建物の修繕のほかに、入居者トラブルの対応や家賃の集金などの業務も含まれ、自主管理を行う場合はこれら全てをオーナー自身が行う必要があります。騒音やゴミの出し方などのトラブルは入居者の退去の原因にも直結するため、迅速な対応が求められます。また、家賃の滞納についてはオーナー一人では解決が難しい場合も多いです。

このように自主管理を行うとなれば、さまざまなリスクをオーナーひとりで抱え込んでしまうことになります。特に初めての賃貸経営であれば、費用はかかりますが、信頼できる不動産管理会社へ管理を任せたほうが安心といえるでしょう。

アパート経営を始める手順は？

アパート経営のステップは、主に6つです。

1.リサーチ
2.資金計画を立てる
3.資金の確保
4.建築会社を決める／物件を購入する
5.管理方式を決める
6.募集

先述のとおり、アパート経営を始めるために最も大切なのがリサーチです。周辺環境やエリアの特性を把握していないと入居者は集まりにくくなります。

リサーチ不足だと、例えば学生エリアなのにファミリー向けの間取りにしたり、家賃を周辺の相場より高めに設定したりしてしまい、空室になる可能性が高まります。

リサーチの上アパート経営が向いていると判断した場合は、資金計画や資金の確保を行い、賃貸経営に向けて準備を進めていきましょう。

まとめ

実家を手放すのは寂しいですが、防犯面や費用面からも空き家のまま放置するのは避けたいものです。また、老朽化によって実家建物の価値が下がるとそのまま売却することも難しくなる可能性があります。

おすすめは、空き家を賃貸物件に建て替えることです。家賃収入や節税効果において大きなメリットとなりますし、何より思い出の詰まった土地を残すことができます。

アパート経営で重要なのは、何より立地の特性を分析し、ニーズに合う建物を供給することです。エリアの情報に精通する信頼できる不動産会社に相談しましょう。