長期的に賃貸物件を経営していると、お手持ちの賃貸物件が古くなった場合、フルリフォームをするか建て替えをするかの判断を迫られるときが訪れます。それぞれの違いやコスト、どんなケースがそれぞれの方法に適しているかを知っておかなければ、せっかくの新しい賃貸物件で損をしてしまうかもしれません。

今回は、賃貸物件をフルリフォームするか建て替えするかを悩んでいる大家さんに向けて、判断基準や費用の内訳を解説します。

フルリフォームと建て替えの違い

どちらも、お手持ちの物件が新しくなることには違いがないフルリフォームと建て替え。まずはそれぞれにどういった特徴があるのかを見ていきましょう。

フルリフォームとは

柱や梁など基礎である骨組みの部分だけは残して、目に見える内装や外装はもちろん、設備のすべてを修繕や改築、増築することをフルリフォームといいます。間仕切りの撤去もできるので、間取りの大幅な変更も可能です。

建て替えとは

建て替えとは、すでに建てられた物件の骨組みを含む基礎部分からすべて取り壊し、新たに物件を建てることを指します。すべての物件が建て替えできるわけではなく、「幅員4m以上の道路に2m以上隣接した土地でなければ行うことができない」と建築基準法で定められているのが特徴です。

フルリフォームと建て替え、比較的ローコストなのはフルリフォーム

それでは、フルリフォームと建て替えはそれぞれどれくらいの費用がかかるのかを見比べていきましょう。

フルリフォームの費用相場

フルリフォームは建物の状態にもよりますが、300〜2,000万円が相場です。また、工事内容やマンションか一戸建てかによっても金額が変わってきます。

さらに、ドアや照明の変更にも費用がかかるほか、和室から洋室へ変更する場合は50〜100万円、解体をするには50万円、足場の設置費15万円など、高額な工事費用のかかる場合もあるので注意が必要です。

建て替えの費用相場

建て替えの相場は1,000〜4,000万円が一般的です。建て替えには、主に以下の費用が必要となります。

・建物の取り壊し費用
・取り壊しに関係する工事費用
・滅失登記費用
・設計費用
・建築費用
・建築に関係する工事費用
・登録免許税
・印紙税
・不動産取得税
・その他経費

それぞれの相場は、工事内容や土地の広さ、施工会社によってさまざまですが、一般的には上記内容を含んだ相場が1,000〜4,000万円となります。

フルリフォームと建て替えを比べると、フルリフォームの方が費用を低く抑えて工事をすることが分かりました。次は、費用面以外のポイントで比較していきます。

フルリフォームが適しているケース

建て替えに比べると、費用が割安で工事の期間が短いのがフルリフォームです。所有している賃貸物件を新しくしたいものの、あまり費用がかけられない大家さんや、工事を早く終わらせたい場合にはフルリフォームが適しています。

しかし、フルリフォームは元の建物の構造や間取りによって大きな制限が設けられてしまいます。例えば、間取りを変更したくても壊せない柱や階段などがあれば、希望の間取りに変更することは難しいです。大きな間取りの変更を希望する場合は、フルリフォームでも施工可能か確認してから依頼しましょう。

建て替えが適しているケース

建て替えを選択すると、地盤や基礎の状態を確認でき、古い柱や梁などを変えられるので、とくに築年数が古い建物は建て替えに適しています。

また、耐震基準やシロアリ、断熱などの対策をしたい場合も建て替えがおすすめです。「賃貸物件を長く経営し続けたい」「ほかに活用する予定がある」という場合は、建て替えを選択しましょう。

コスト重視ならフルリフォーム、長く住み続けるなら建て替えを選ぼう

基礎の部分は残して建物を作り変えるフルリフォームと、骨組み含めたすべてを取り壊し新たに作る建て替え。フルリフォームの方が比較的安価で、工期も短く済ませられるため、コストを優先したい場合はフルリフォームを選びましょう。

一方、今の物件の築年数が古く、長く住むのに不安がある場合は新築同様に建て替えを行うのがおすすめです。しかし、どちらにしても希望の工事ができない場合もあるので、まずは専門の業者に相談してみましょう。