「再建築不可物件」とは、建て替えや増築ができない物件のことです。「再建築不可物件」はなかなか買い手がつかず、相場より安くなりやすい一方、立地が良い場合も多く、もし建て替えることができれば、お宝物件になる可能性も秘めています。

今回は、再建築不可物件を建て替える方法について解説します。

再建築不可物件とは？　建て替え・増築ができない理由

再建築不可物件で一番多いのは、建築基準法上の接道義務を果たしていない土地に建つ建築物です。再建築不可物件は、リフォームすることは可能ですが、建築確認が必要となる新築や増築はできません。

建築基準法上の道路に接していない

建築基準法には次のような条文があります。

（建築基準法第43条）・・・接道義務
建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

（建築基準法第42条）・・・道路の定義
「道路」とは、幅員4m（特定行政庁が、その地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により、必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、6m）以上のものをいう。

つまり、建物を新築や増築する場合には、幅4m以上の道路に住居の敷地が2m以上接していなければいけないということです。道路の接している部分（間口）が2m以下だったり、他人の土地に囲まれていて道路に接していない場合や、接している道路が幅4m未満の細い道路では建築確認が取れず、建て替えや増築ができません。

再建築不可物件を建て替える方法

では、再建築不可物件は新築や増築ができないのでしょうか。接道義務を満たして、再建築不可物件を建て替える方法について解説します。

隣地を買い取る

「道路に2m以上接する」という接道義務を満たせていない場合、隣家から土地の一部を購入するか借りることで、再建築可能な物件にできます。隣地の所有者に相談してみると良いでしょう。また専門知識のある不動産会社を通じて交渉した方がスムーズにいく場合もあります。

セットバックする

土地が接道している道路が幅員4m未満でも、特定行政庁が指定した道路の場合、セットバックをすれば再建築ができます。

セットバックとは、現行の道路の中心から2m下がったところに建物を建てることです。その分建物を建てられる面積は小さくなるため、土地の価格が下がることが多いです。

なお、道路の向かい側が川やがけなどでセットバックできない場合は、川やがけとの境界線から4mの距離を取る必要があります。

43条但し書き道路の申請

幅4m以上の道路に面していない場合でも、十分な広さのある公園や広場に面している場合には、建て替え・増築の許可が得られる場合があります。

もう一度43条の条文を見てみましょう。

（建築基準法第43条）・・・接道義務
建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

このように43条には但し書きがあり、安全性の確保などが認められて許可を得れば、建て替え・増築を認めることが記載されています。

ただし、43条但し書き道路と認めてもらうためには、特定行政庁の許可が必要です。申請を行っても必ずしも許可が得られるわけではないことには、留意しておきましょう。許可が下りるか否かは交渉力にもよるため、専門の不動産業者であれば許可が下りやすい場合もあります。

建て替えられなかった場合はリフォームを検討しよう

これまで再建築許可を得るための3つの方法をご紹介しましたが、どれもクリアできない場合はどうしたら良いのでしょうか。

フルリフォームやリノベーションで建物の耐震性や防火性を向上させたり、新築のようにきれいにできたりします。

ただし、再建築不可物件の場合は、「建築確認申請」が不要な範囲でのリフォームになります。主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2超）にわたり修繕する場合、原則建築確認が必要ですが、「木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物」に関しては建築確認を受けなくて良いという例外があります。

建物の床面積を増やしたり、建物の基本構造を変えたりすることはできませんが、増築や改築にならない範囲でのリフォームなら可能です。

どこまでの工事が大丈夫なのかは専門知識が必要なため、そういった法律を熟知している建築不可物件のフルリフォームの実績がある工務店に相談してみると良いでしょう。