不動産投資は物件そのものの魅力はもちろんですが、「管理」が価値を決めていると言っても過言ではありません。

それほど大切な不動産管理ですが、不動産管理委託を検討している方なら「プロパティマネジメント(PM)」という言葉を耳にしたことはないでしょうか？ PMと同じように、BM・AM・FMと似たような言葉もありますが、どれも似たような言葉でわかりにくいですよね。

そこで今回は、プロパティマネジメント(PM)とBM・AM・FMについて、わかりやすく解説します。

プロパティマネジメント（PM）=入居者など「人」の管理業務

プロパティマネジメント(PM、Property Management)とは、賃貸物件の運営・管理業務を
オーナーの代わりに行うことです。

主な業務は、「賃貸管理」「業務報告」「修理」です。

「賃貸管理」では空室の募集依頼、物件の案内、契約関連業務、退去手続き、家賃回収、滞納者への督促、クレーム対応、24時間365日の入居者サポートなどがあります。

「業務報告」は、オーナーやアセットマネジメント(AM)へ報告を行います。

「修理」については、修繕やリフォームの工事発注などです。

その他にも、法務や税務サポートを提供していることもあります。

プロパティマネジメント(PM)は後述するアセットマネジメント(AM)と連携することが多く、AMがPMに業務委託をして管理を行っています。

入居者と直接かかわるプロパティマネジメント(PM)は、現場をよく知る存在です。トラブルへの迅速な対応や入居者の声を聞いてリフォームを行うことで、最終的に所有する賃貸物件の資産価値を上げることに貢献しています。

プロパティマネジメント(PM)は現場の運営・管理を担っており、「人」にかかわる物件管理業務と覚えておくとよいでしょう。

ビルマネジメント（BM）=物件自体の管理業務

ビルマネジメント(BM、Building Management)は、「物件」そのものを管理する業務のことです。

プロパティマネジメント(PM)と混同しやすいですが、PMが「人」ならばBMは「物件自体」を管理します。

主な業務は建物の清掃、防災設備の点検、警備、メンテナンス、美観維持です。業者によってはプロパティマネジメント(PM)やアセットマネジメント(AM)が業務の一部を担い、総合的な運営管理を行うこともあります。

BMは「物件」そのものの管理がメインの業務です。

アセットマネジメント（AM）=資産管理業務

アセットマネジメント(AM)は、所有者や投資家に代わって「資産」を総合的に管理・運用が業務です。

アセットは「資産」という意味があり、アセットマネジメント(AM)は資産価値を高めたり収益を最大化したりすることが最大の目的です。状況によっては不動産売却の意思決定も行います。

プロパティマネジメント(PM)が不動産に関する現場の管理を行いますが、戦略を立てて指示を出すのもアセットマネジメント(AM)の業務です。

ファシリティマネジメント（FM）=戦略的な物件の活用

ファシリティとは、土地、建物、構築物、設備のことです。これらを最小コスト、最大効果の最適化した状態で維持、運営することがファシリティマネジメント(FM、Facility Management)の業務です。

日本ファシリティマネジメント協会には「企業・団体等が保有又は使用する全施設資産及びそれらの利用環境を経営戦略的視点から総合的かつ統括的に企画、管理、活用する経営活動」と定款されています。

ファシリティマネジメント(FM)は、経営的な視点から長期的かつ戦略的に保有資産を管理・運用して、収益を最大化することが目的です。建物だけでなく周辺の環境などもふまえた、総合的な運営・管理・提案を行います。

たとえば入居率を上げるために設備を新しくする、活用されていない不動産をリノベーションや民泊への転換を図るなど、資産価値をより高め収益を上げるためのマネジメントです。

ファシリティマネジメント(FM)は、アメリカで誕生した新しい経営管理です。日本には多くの施設が多額のコストをかけて建設されたにもかかわらず、有効に活用されないままで経営を圧迫しています。省エネや環境問題の観点からも、維持費がかかるだけの物件をなくしたいものです。

そのような問題を改善するのがファシリティマネジメント(FM)。長期的な視野で戦略的に経営管理することで、所有する資産価値を有効活用する役割です。

まとめ

不動産管理のプロパティマネジメント(PM)について、BM・AM・FMと共にお伝えしました。

「人」「物件」「資産」と管理・運営するものはそれぞれ異なりますが、いずれも資産価値を高めるための役割を持っています。

賃貸物件は「管理」によって価値が変わるものです。管理をおろそかにせず、サービス内容や信頼のある不動産管理会社を選びましょう。