2020年6月に成立した、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」は、サブリース関連法、賃貸住宅管理業関連法を2本柱とする法律です。今回は本法律を基に、2021年6月15日に施行された「賃貸住宅管理業登録制度」にスポットをあて、創設の目的や概要、押さえておきたいポイントについて説明していきます。

なお、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の成立背景や概要についてはこちらの記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

「賃貸住宅管理業に係る登録制度」の目的と概要

まずは「賃貸住宅管理業に係る登録制度」の主な目的と概要について解説していきます。

「賃貸住宅管理業登録制度」創設の目的

今回の創設は、不良業者の排除、賃貸業界の健全な発展と育成を目的としています。

これまで賃貸住宅の管理は大家さん自ら行うのが一般的でしたが、管理の多様化、大家さんの高齢化、相続等に伴う兼業化などにより、管理業者に委託するケースが増加しています。しかし、大家さんの負担が減る一方で、委託業者とのトラブルが増え、社会問題に発展しているのが現状です。これらの社会的要請に応える形で制定されたのが本制度です。

「賃貸住宅管理業登録制度」の概要

これまでにも賃貸住宅管理業者の登録制度は存在しましたが、任意登録のみでした。新法の施行により、委託を受けて賃貸住宅管理業務を行う場合で、管理戸数が200戸以上であれば国土交通省への登録が義務付けられます。

なお管理戸数が200戸未満の場合は従来通り任意での登録となります。

仮に登録をせずに契約を締結させるなどの業務を行った場合、30万円以下の罰金、7日間の業務停止処分が課されます。

今回の施行により、賃貸住宅管理業者は一定の能力や要件が求められるようになりました。

「賃貸住宅管理業に係る登録制度」の内容について

今回新たに創設された「賃貸住宅管理業に係る登録制度」について、詳しい内容を見ていきましょう。

①賃貸住宅管理業の登録（第3条）
賃貸住宅管理業の登録は、200戸以上は義務化、200戸未満では任意となります。なお、戸数については、入居者との間で締結される賃貸借契約の数をベースとしてカウントするものとします。

②賃貸住宅管理業者の業務における義務付け
業務管理者の配置（第12条）
今回の法律では、以下の要件を満たした業務管理者を、営業所や事務所に1名以上配置するよう義務付けられました。

・登録試験に合格し、登録した者。
・宅地建物取引士で、管理業務についての講習（賃貸住宅管理業業務管理者講習）を修了した者。

なお、いずれも管理業務に関する実務経験が2年以上必要になります。

管理受託契約締結前の重要事項の説明（第13条）
管理受託契約を締結する前に、具体的な管理業務の内容、実施方法について書面を交付して、重要事項の説明を行う必要があります。

なお、大家さんが契約内容を十分理解したうえで契約できるよう、説明から契約まで、一定の期間（おおむね1週間程度）を設けることと定められています。新たに管理委託契約を結ぶ場合には、管理業者が十分な猶予期間を設けてくれるかどうか確認しましょう。

財産の分別管理（第16条）
管理する物件の家賃や敷金などの金銭について、管理事業者の自己の固有の財産等と分別して管理する必要があります。

定期報告（第20条）
賃貸住宅管理業者には、大家さんへ定期的に以下の事項を報告する義務が課されます。

・報告の対象となる期間
・管理業務の実施状況
・入居者からの発生状況や対応状況

管理受託契約を締結した日から1年を超えない期間ごとに、報告書を作成して大家さんへ報告する必要があります。

これら賃貸住宅管理業者に課せられた義務は、多くの事業者においては通常の業務として行っていることを可視化したものともいえます。今回の登録制度により不良管理業者が淘汰され、不動産業界の健全化が図られることとなります。

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」施行によるオーナーにとってのメリット

管理業者の登録制度により、質の高い管理業者のみが選ばれるようになります。不良業者が排除され、高齢で管理が難しくなった大家さんや、親から賃貸住宅を相続した兼業大家さんなどでも安心して管理業務を委託することが可能になるでしょう。

新たに配置が義務付けられた業務管理者には、幅広い専門知識と経験を活かした健全な管理業務の運営が期待されています。賃貸業界全体で管理体制の向上が見込めるため、大家さんにとってもより健全な賃貸経営ができるようになります。

まとめ

今回は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の中でも「賃貸住宅管理業登録制度」にスポットをあて、創設の目的や概要、ポイントについて解説しました。新たに創設された法律により質の高い管理業者のみが選ばれるようになり、以前より問題となっていた管理業務に関するトラブルが減っていくことになるでしょう。賃貸住宅管理業が大家さんや入居者から一層の信頼を受け、世の中に不可欠な事業として業界全体がさらに発展していくことが期待されています。