「ファミリーマンションを賃貸に出しているけれど、たまに出る空室をもっと埋めやすくしたい」と考えている大家さんはいませんか？このような場合には「SOHO物件」を検討することで、集客につながる可能性があります。今回は、そんなSOHO物件についてご紹介します。

SOHOとは

SOHO（Small Office Home Office）とは、ITを利用して小さめのオフィスや自宅を仕事場で働く労働スタイルのことを指します。

SOHOの定義は主に個人事業主や10名以下の法人事業者となり、SOHO物件とは「事務所兼住居として利用したい人が入居できる居住用物件」のことです。

SOHO物件と事務所可物件の違いは？

似ているものに「事務所可物件」があります。SOHO物件との違いは「基本的な使い方が居住用であるか事業用であるか」という点です。事務所可物件は事業用として賃貸借契約を結びますが、SOHO物件は基本的に居住用として契約を結びますので、看板の設置や不特定多数の人の出入りなど、あくまで居住用の範疇を超えてしまうような行為等は許可されないことが多いです。

SOHO物件とリモートワークの違いは？

「リモートワーク」は、企業に勤めているけれどもコロナ禍などの理由により自宅にて仕事をする、という労働スタイルです。SOHOと同じように在宅勤務ではありますが、雇用形態が会社員という点でSOHOとは異なります。

SOHO物件のメリット・デメリットは？

一般的な居住用物件をSOHO物件として賃貸に出す場合、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

SOHO物件のメリット

まずは賃貸オーナー、入居者の2つの視点から見たSOHO物件のメリットを見ていきましょう。

【賃貸オーナー】SOHO物件のメリット

大家さんにとっては、入居者の対象範囲が広くなるため空室が埋まる可能性が高い点が一番のメリットでしょう。住居兼事務所という使い方になるため、家賃についても一般物件より高めに設定できる可能性が高いです。

また、SOHO物件の用途は基本的に居住用ですので、物件の登記の変更や火災保険の変更も不要なため導入しやすいこともポイントです。

【入居者】SOHO物件のメリット

SOHO物件に入居すれば、別にオフィス物件を借りる必要がなくなりますので、通勤の手間が省けます。毎日満員電車に乗って通勤していた人は、ストレスもなくなるでしょう。

家賃についてですが、SOHO物件は事務所可物件よりも安く設定されていることがほとんどです。そのため、初期費用や毎月の家賃を抑えることができます。また、事業用である事務所可物件では寝泊りができないなどの規約が多いのですが、SOHO物件は居住用ですのでもちろん寝泊りが可能です。

そのため、居住用の物件と事務所のふたつを持っている場合は、SOHO物件にすることで経費の削減をすることが可能です。

SOHO物件のデメリット

SOHO物件を賃貸オーナー、入居者の2つの視点から見たデメリットはこちらになります。

【賃貸オーナー】SOHO物件のデメリット

周りは一般の入居者ですので、不特定多数の人の出入りがあったり、深夜や早朝に音を立てたりされた場合クレームが入る可能性があります。

さらには事業の拡大により、いつの間にか寝泊りをしない完全な事務所としての利用方法になっていることも。建物を建築した際に建物の登記をしますが、、居住用と事業用などは建てた時に決められています。居住用の物件を、事務所利用されている場合は、居住用の範囲を超えてしまい、登記上の問題になってしまう可能性があります。

【入居者】SOHO物件のデメリット

もともと居住用だった部屋がSOHO物件として賃貸に出されていた場合、ネット回線が遅い、電気容量が足りないなど、環境がビジネス向きでない部分がある可能性もあります。事業用の物件ではないため、事業の看板や表札なども設置できません。

今まで事業用の物件を借りていた場合は、あくまで居住用のSOHO物件のルールや規約に戸惑ってしまう可能性があります。

SOHO物件の始め方

一般の賃貸物件をSOHO物件に変更する場合、賃貸オーナーが入居者の募集広告上で「事務所兼住居での使用可」という表記をするだけでOKです。前述したように用途は「住居」のままですので、登記の変更なども不要です。ただし、入居者の審査や入居中には、以下のような点に注意してください。

SOHO物件を始める時の注意点

他の住人とトラブルにならないような職種かどうかを知るために、SOHO物件の入居者の審査では以下の点をチェックしましょう。

・不特定多数の人が出入りしない（特にオートロック付きの物件）
・事業ゴミが大量に出ない
・深夜や早朝に大きな音を響かせない（営業時間帯、曜日の確認）
・日頃から騒音を出さない

賃貸オーナーが気づかないうちに、SOHO物件が完全事務所として使用されていた場合、登記の用途変更による家賃の消費税分追加 や火災保険の変更などの手続きが必要になります。このような手間をかけず、他の住人への迷惑行為もないよう、入居中がどのような人かしっかり把握したうえで賃貸借契約を締結しましょう。

SOHO可にして入居条件を広げよう！

コロナ禍では、フリーランスやSOHOなどITを利用して通勤不要の職種を選ぶ人がさらに増加しています。一般物件をSOHO可にすることで入居希望者も増え、空室リスクを減らすことが可能です。物件をSOHO可にする際は、既存の入居者への配慮も忘れないようにしましょう。