テナント経営は家賃収入が大きいというメリットがあるものの、空室になるとその分の負担が大きくなるというデメリットがあります。居住用であれば入居者も幅広く募集できますが、テナントは飲食店やオフィスなど使い道が限定されているため、募集範囲も狭く、空室に悩む大家さんもいるかもしれません。

ここでは、テナント経営で 空室になった場合の対策方法を徹底解説していきます。

コロナ禍で飲食店などのテナントが退去に

長引くコロナ禍により、まん延防止法のターゲットとなった飲食店を中心に、業績不振となった業態のテナント退去が続き、空室のまま放置しているという大家さんもいるかもしれません。

コロナ前であれば、空室が出てもすぐに次のテナントが決まったかもしれませんが、まだ景気が回復しておらず、今後の確かな見通しもないままの現状では募集をしても次の借主がなかなか集まらないのが実情です。

しかし、まったく打つ手がないというわけではないので、募集方法を改善したり、用途変更を検討したりして、少しでも空室期間を短くしましょう。

店舗の空室が埋まらないときのテナント募集の改善点

長期間募集を続けているのに、まったく反応がない場合は、募集条件に問題があるのかもしれません。そういった場合は、店舗の空室が埋まらないときのテナント募集の改善点をチェックしましょう。

周辺相場と比較して家賃の見直しを

契約の決めてのひとつのなるのは家賃です。周辺相場と比較して、家賃の見直しをしてみましょう。家賃相場は社会情勢や周辺の状況によって変動するので、築年数や広さが同じぐらいの店舗を探し、家賃相場を割り出してみてください。

もし相場よりも高ければ、必要に応じて家賃を下げることで入居希望者の目に留まりやすくなります。

テナントの募集条件を緩和して業種を増やす

エリアの法律で特別な規定がない場合は、テナント条件の募集条件を緩和して業種を増やすという方法もあります。業種が増えれば、その分募集対象の幅も広がるので空室対策になります。

「お酒を扱うお店が入ると治安が悪くなるのでは」「学習塾は出入りがうるさくなるのでは」などといった不安があるかもしれませんが、空室問題を早期解決するには条件緩和をすることで、募集できる業種を増やすのがおすすめです。

借主の退去時の修繕負担を軽減する

テナントの契約では、契約をする時に退去時の原状回復に関する取り決めを行うことがあります。テナントの場合は、退去時にスケルトン状態（内装のすべてを取り除き骨組みだけにする状態）にすることを義務付ける契約になることもあるため、借主にかかる退去時費用の負担が大きくなります。

この退去時の修繕負担を軽減すれば、入居のハードルはぐっと下がるので、空室期間を短く出来るかもしれません。

区画を分割し複数のテナントが入るようにする

店舗の面積が広ければ、区画を分割して複数のテナントが入るようにするのもおすすめです。区画が広い物件は家賃が高額になるので、こういった物件を求める事業者は母数が少ないのが実情です。

一つの料理に特化した飲食店やテイクアウト専門店、アクセサリーなどの物販店は区画が小さく家賃が安い物件を求める傾向にあるので、分割して貸し出した方が借り手がつきやすくなります。

空室のテナントは居住用への転用も視野に入れよう

もし、空室対策をしても入居者が決まらないようであれば、居住用への転用も視野に入れてみましょう。

空室のテナントを居住用に転用する方法

建築物の用途が居住用・事業用などに区分されている理由は、それぞれ使い方が違うため、用途に見合った安全の確保が深く関係しています。

例えば、オフィスとして使用する物件で、盛大に料理をするのは本来の目的ではありません。しかし、居住用においては、食は生活の一部であり、火気使用についての安全性を高める作りが必要になります。

テナント経営で使っていた物件を居住用に転用する場合は、安全性を居住用の基準まで高める対応をしなければなりません。建築基準法では、以下の定めがあります。

・定期報告の義務
・耐火性能
・安全上の措置計画の届出
・避難、消火設備
・避難階段、肺炎設備についての規定
・用途変更における確認申請の必要
（一部抜粋）

これらの規定を守るためには、新たな改修が必要になることもあり、賃貸物件の区画によっては防火扉などを設置しなければいけない可能性もあります。改修のために、追加投資が必要となるケースも出てくることを忘れないようにしましょう。

このように居住用に転用する際には規定があるので、建築基準法や消防法に詳しい専門業者もしくは行政に相談しましょう。

居住用に転用するときの注意点

居住用に転用するときには、用途地域の線引きに注意しましょう。都市計画区域内に賃貸物件がある場合、都市計画によって「用途地域」が定められています。用途地域ごとに容積や建ぺい率、用途などが決まっており、工業専用地域の場合は住宅や兼用住宅への用途は禁じられているのです。

用途地域の線引きは都市計画によって変更になることがあるので、居住用を検討している賃貸物件の地域の区分は事前に確認しておきましょう。

柔軟な対応で空室物件を減らそう

結論を言えば、テナントの空室を埋めるのは居住用の賃貸物件よりも難しいのが実情です。だからといって放置しておくと、家賃収入が入らないまま維持 費だけがかさんでしまうので、ここで紹介した対策を実践してみることをおすすめします。

家賃や募集条件を見直したり、テナントに固執せず居住用に転用するなど柔軟な対応をすれば、意外とスムーズに空室物件を減らせるかもしれません。