賃貸経営において、もっとも多いのが退去時のトラブルです。フローリングに傷がついていたり、クロスが剥がれていたりすると修繕が必要になります。たとえ入居者の責任でも納得してくれない場合はトラブルになる可能性があります。

ここでは、退去時トラブルを回避するために、東京都が独自に作成した「東京ルール」について解説していきます。

東京ルールとは

東京ルールとは、2004年に施行された「賃貸住宅紛争防止条例」のことです。このルールでは、不動産会社は契約締結前に賃貸物件を借りる人に対して、以下の説明を義務付けています。

・入居中の修繕の基本的な考え方
・原状回復の基本的な考え方
・特約の有無や内容
・設備等の修繕や維持管理に関する連絡先

つまり、退去時の原状回復には借主がどのような負担をするか、事前に分かりやすく説明することで、「入居後や退去時のトラブルを防ぐ」のが東京ルールの目的です。

参考：東京都住宅政策本部
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-0-jyuutaku.htm

東京ルールはなぜできたのか

東京ルールができるまでは退去時の原状回復についての明確なガイドラインがありませんでした。、退去時には、内装の修繕や設備交換など原状回復費用が発生しますが、明確なルールがなかったため、修繕費用を入居者と大家さんのどちらが負担するのかトラブルが多く発生していました。。

このトラブル防止のため、賃貸借契約の専門知識がない入居者を守り、不動産会社側からの説明を義務付けられたのが「東京ルール」です。

東京ルールの適応対象は？

東京ルールの適応対象となるのは、以下の条件を満たしている賃貸物件です。

・東京都内で居住用として貸し出されている物件
・2004年10月以降に新規賃貸借契約をした物件
・宅地建物取引業者が仲介する賃貸物件

東京ルールはその名のとおり、東京都内にある賃貸物件に限定して定められている。しかし、退去トラブルに大きな抑制効果があるため、東京都以外でもこのルールを用いて説明する不動産会社も増えているようです。

また、気を付けなければいけないのは、東京ルールは居住用賃貸物件に対して適用される条例のため、事業・店舗用の物件には適応されません。

東京ルールの具体的な内容

住宅 賃貸 契約書

東京ルールでは、原状回復費用が大家さん負担になる場合と借主負担になる場合を明記しているので、内容を見ていきましょう。

貸主（大家）負担：経年劣化と通常損耗

貸主（大家）負担になるのは、時間に比例して起こる経年劣化と、普通に生活をする中で自然に発生する汚れや傷など通常損耗に対して原状回復する場合です。

・画鋲の穴
・太陽光によって床や壁が日焼けした場合
・家具や家電を置いたことによりできた床のへこみ
・ポスターやカレンダーなどで壁紙が変色した場合

このような経年劣化や通常損耗は、大家さんが費用負担をします。

借主（入居者）負担：故意・過失など通常の使用方法でない場合

借主（入居者）負担になるのは、わざと汚したり傷つけたりする故意、通常の生活ではつかない傷がついたりする過失によって原状回復をする場合です。

・タバコのヤニ汚れやペットによる傷
・掃除不足によるカビや汚れ
・釘やネジなど大きい穴
・家具や家電を引きずったりすることでできる傷
・液体をこぼした際、すぐに拭かないことでできるシミ

このように、気をつけたりきちんと掃除をしたりすれば防げる傷や汚れは入居者が負担しなければなりません。

原状回復費用の不必要な負担を避けるために気を付けること

状態にもよりますが、原状回復費用が高額になってしまった場合、当然負担が大きくなります。しかし、本来であれば入居者が修繕しなければいけないところが大家さんの負担費用に含まれている可能性もあるので、東京ルールを踏まえて賃貸オーナーが気を付けることを把握しておきましょう。

入居者の過失を正確に把握する

入居者に過失がある場合、大家さんが費用を負担する必要はないので、立ち会いでは細かい部分までチェックして過失を正確に把握してください。

入居者が過失を隠すために嘘をつく可能性もありますが、その際には冷静に入居時にクリーニングをしていることを説明し、故意だけでなく過失の修理は入居者負担になることを説明しましょう。

昨今では、入居者が不当な退去費用を抑えるために、入居時の写真を撮影するケースが増えていますが、こちらは大家さんにも同じことが言えます。

入居者への引渡し前に各部屋の写真を撮影し、保存することで、事実を元に話し合いをすることができるため、正確は費用負担の割合を決めることができるためおすすめです。

借主・貸主の合意があれば特約を設けることができる

東京ルールでは、借主と貸主の合意があれば、特約を設けて良いとしています。たとえば、ハウスクリーニング費用の負担額を記載しておけば、退去時のトラブルを回避できます。

ただし、特約の内容は以下の要件を満たさなければなりません。

・借主が内容を把握している
・借主が特約の負担に対して意思表示をしている
・特約に合理的かつ客観的な理由がある

入居者に限りなく不利な特約や、不当な理由などをはじめ、入居者の合意が得られない特約内容については、無効になるため注意が必要です。

入居者の不満を解消し早期退去を減らす

そもそも、退去しなければ原状回復費用は発生しないので、入居者の不満を解消して早期退去を減らすことも、不必要な負担を避けるための方法になります。

現入居者は声にならない不満は多かれ少なかれ感じている可能性があり、感じ方は人それぞれです。同じ「共用部が汚い」という不満があったとしても、共用部の綺麗さに重きをおいている人はストレスを感じてしまい、退去の可能性が高くなります。

定期的なアンケート調査や対策など、入居者に寄り添った賃貸運営を行うことで、早期退去の防止につながるかもしれません。
しかし、入居者の声に耳を傾ける必要はありますが、当然コストもかかります。何を実施するかは、コストを鑑みて対応するのが良いでしょう。

また、退去時には、原状回復費用だけでなく、次の入居者の募集行わなければなりません。この募集費用もコストがかかるので、現入居者の不満を把握して退去率を減らしましょう。

退去時の対応は管理会社にまかせよう

いくらルールが決まっていても、契約書に責任の所在を明記していても、退去時にはトラブルが起こりやすく、自主管理の場合は大家さんが対処しなければなりません。管理費用はかかりますが、エイブルのような管理会社に任せてしまえば、あらゆるトラブルから解放されるので今よりも気楽に賃貸経営ができます。

また、共用部の清掃や管理で入居者の不満を解消して早期退去のリスクを下げたり、エリアの特性などをふまえてアドバイスをもらったりすることもできるので、自主管理をされている場合は管理会社に任せることがおすすめです。