賃貸経営の選択肢のひとつに、「サブリース（一括借り上げ）」があります。
賃貸経営の手間を軽減し、空室による収益面のリスクを抑える手段として知られていますが、実際にはトラブルや落とし穴があることも。契約前に仕組みやリスクをしっかり理解して、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。

今回は長年オーナーからの相談に対応し、さまざまな実績を持つ賃貸経営のプロ・エイブルの池本部長に、サブリースの仕組みからデメリットまでオーナーが押さえておきたいポイントを聞きました。

サブリース（一括借り上げ）の仕組み

サブリース契約とは、
①所有する賃貸物件を不動産管理会社などの事業者（以下、サブリース会社）に一括借り上げしてもらい、
②サブリース会社から入居者に「転貸」する仕組みのこと。
管理のみを事業者に任せる管理委託に比べ、手間が抑えられ、契約形態によっては安定的な収入が見込めると考えられています。

池本部長：
「一括借り上げ」の仕組み全体を「サブリース」と呼ぶことが多いのですが、厳密に言うと正式名称は異なります。オーナーとサブリース会社の間で結ぶ一括借り上げの契約のことを「マスターリース（特定賃貸借契約）」、そしてその借り上げた物件を入居者に貸す（転貸する）際、サブリース会社と入居者の間で結ばれる賃貸契約のことを「サブリース（転貸借契約）」と呼びます。

※当記事では一般的な呼び方に従い、マスターリースを「サブリース」と呼称します

「サブリース」の契約形態は、一般的に「家賃保証型」と「パススルー型」の2種類です。

「家賃保証型」

世の中一般的なサブリースのイメージは、この「家賃保証型」。空室状況にかかわらず一定額の家賃が保証される契約形態のことです。家賃が保証されるので、毎月決まった賃料が振り込まれることがメリットと言えます。

「パススルー型」

入居者からの家賃をそのままオーナーに振り込む契約形態のこと。入居状況によって収入となる家賃が変動するため、オーナーは空室や家賃滞納のリスクも負うことになります。その分、「家賃保証型」に比べると、1部屋当たりの家賃収入が高い傾向にあるのが特徴です。

サブリース新法についても確認しよう

サブリース新法とは、2020年12月15日に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」にある「第3章 特定賃貸借契約の適正化のための措置等」のこと。
サブリース契約によるトラブルが多く起きていたことを踏まえ、重要事項説明の義務化、不当な勧誘の禁止などが規制されました。契約しようとしているサブリース会社が法令を遵守した対応を行っているか、きちんと確認しておきましょう。

【参考サイト】「サブリース事業適正化ガイドラインの策定」国土交通省

サブリースのメリット

①物件の管理業務を任せられる

賃貸経営にまつわるタスクは多岐にわたります。入居者の募集から契約などの事務手続き、家賃の集金、賃貸物件の点検、清掃などの管理運営業務を代行してもらえるので、オーナーの負担が経験できるのです。

②トラブル対応を避けられる

入居者との間にトラブルが起きても、入居者が契約を交わしているのはオーナーではなく「サブリース会社」。つまりトラブルや訴訟問題の際、オーナーは当事者にならずサブリース会社が間に入って問題解決をしてくれます。
特に企業などが不動産を所有している場合など、訴訟リスクを避けられるのは大きなメリットです。

③アパートやマンションを建てる際に融資が受けやすくなる

事業収入が安定する可能性が上がり、建築費用などの融資が受けやすくなります。特に「初めて賃貸事業を始める」「賃貸物件を新しく建てる」といった場合、銀行は細かく資産背景をチェックして融資を決めるため、場合によっては「サブリース」が融資の条件になることも。

④家賃収入が安定する

特に「家賃保証型」のサブリース契約なら、空室や滞納があっても一定の賃料が確保できるので、収入が安定しやすくなります。賃貸経営につきまとう「空室リスク」の心配を減らせるのです。

池本部長：
賃貸経営において、オーナーが抱える一番の不安は「空室」です。入居者が退去すると、リフォーム → 空室募集と最短でも2ヶ月程度は家賃収入が得られなくなることを考えると、空室の不安を解消したい方にとって「サブリース」はよい選択肢と言えるでしょう。ただし、仕組みや注意点を理解せずに契約すると、思わぬ落とし穴もあるので注意が必要です。

サブリースの注意点とデメリット

手間とリスクを抑えたいオーナーにとって、サブリースは魅力的な手段と言えます。一方で、大切な資産を預けるにあたって事前に把握しておきたいリスクもあるため、正しい理解が欠かせないのです。

①サブリース会社への「手数料」を確認する

入居者の募集や事務手続きなどを代行してもらう代わりに、サブリース会社に手数料（または賃料の差額分）を支払います。安定した収入が見込める「家賃保証型」の契約の場合、相場は賃料の10～20％程度。「パススルー型」の契約の場合は、賃料の5％程度です。サブリース会社への支払いを加味した収支計算が大切です。

②事前に契約上の「免責期間」を確認する

また、サブリース契約には「免責期間」といって、サブリース会社からオーナーへの賃料の支払いを免除する期間が設けられていることも。「家賃保証型」の契約であっても、「管理開始から〇ヶ月は入居者募集期間として免責」「退去時は〇ヶ月間は免責」といった条項が定められていることが多いのです。

③サブリース会社から賃料の見直しを求められる可能性がある

「周辺の家賃相場が下がった」「入居者が決まらない」などの理由で、サブリース会社から賃料見直しを求められる場合があります。日本の借地借家法は、「賃借人」が保護される法律。サブリース契約においてはオーナーに対してサブリース会社が「貸借人」とみなされるため、賃料減額交渉は賃借人に認められた権利として、法律上も認められています。

池本部長：
例えば「家賃保証型」で「10年間、毎月固定の賃料が支払われる」という契約を交わしたつもりでも、特約で「2年ごとに家賃の見直しがある」と規定されているケースも少なくありません。減額交渉をされた場合、別のサブリース会社や不動産仲介会社などに家賃を査定してもらい、その交渉が妥当かどうかを判断する方法もあります。

④サブリース会社からの中途解約、倒産リスク

現行の借地借家法では「賃借人（サブリース会社）」が保護されるため、サブリース会社側からの契約打ち切りは比較的簡単にできます。反対に、オーナー側から正当な事由なく解約することはできず、解約するとなると「手数料」や「違約金」を支払わなければならないことも。こちらも事前に契約書で確認しておきたいポイントです。
また、サブリース会社が経営破綻し倒産するリスクもあるため、事業者選びは慎重に行いましょう。

⑤礼金や更新料を受け取れない

基本的に礼金や更新料などはサブリース会社に入るため、オーナーに振り込まれるのは毎月固定の賃料のみです。

⑥原状回復費用や修繕費用はオーナー負担

経年劣化による建物や設備の修繕、交換にかかるメンテナンス費用やリフォーム費用は、サブリース契約期間内でもオーナーが負担します。
サブリース会社や契約内容によっては、修繕の発注先を指定される場合もあるので、契約の際に確認しておきましょう。

池本部長：
重要事項説明のタイミングなど契約書の不明な点は必ずサブリース会社へ質問するとともに、ご紹介した注意点は特にしっかりと確認しておきましょう。

サブリースのメリット・注意点を精査することが大切

所有する不動産の管理を任せられるサブリースには、「収入の安定化」「空室リスク回避」「管理業務を代行してもらえる」などのメリットもありますが、同時に注意点もあります。

メリットを正しく理解し、その恩恵を受けるためには「サブリース会社」の選び方も大切な要素になります。サブリース会社の選び方は以下の記事でも解説していますので、そちらも確認しておきましょう。

【関連記事】よいサブリース会社の選び方、契約時に注意すべきポイント

池本部長：
「相続対策」として、マンションやアパートを新しく建ててサブリースを利用するケースもあります。しかし「家賃の減額」や「契約期間のしばり」など考えると、次世代へ不動産を継承する際にはサブリース契約がベストな選択ではない場合もあります。
オーナーご自身だけでなくご家族のご意向なども踏まえ、今後の賃貸経営をどう行っていくべきか、第三者的に判断することが大切です。

エイブルでは、賃貸経営に関する無料相談を受け付けています。サブリースに限らず、幅広いプランでのご提案が可能ですので、ぜひお気軽にご連絡ください。