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よいサブリース会社の選び方、契約時に注意すべきポイント

賃貸管理
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#空室を早く埋めたい
よいサブリース会社の選び方、契約時に注意すべきポイント

賃貸経営の選択肢のひとつである「サブリース(一括借り上げ)」は、契約前に仕組みやリスクをしっかり理解したうえで、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。

【関連記事】サブリース(一括借り上げ)のメリットとデメリット、注意点を解説

長年オーナーからの相談に対応し、さまざまな実績を持つ賃貸経営のプロ・エイブルの池本部長に、サブリース会社を選ぶ際のポイントや契約時に注意すべき点を聞きました。

池本 幹
株式会社エイブル PM管理事業部 部長
日々オーナーと向き合い、お預かりしている不動産の価値を最大化すべく、さまざまな提案をしてきた賃貸経営の専門家。業界歴は25年以上。
資格:宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、土地活用プランナー

サブリース会社の種類と法律について

サブリースを行う会社には、大きく分けて「ハウスメーカー系」と「不動産会社系」の2つの種類があります

ハウスメーカー系

賃貸物件の建設から施工後の一括借り上げまでをサービスとして提供。自社で新たに建設した賃貸物件のフォローとしてサブリースを行います。

不動産会社系

新築や既存物件に関わらず、第三者的にサブリースを行います。大手から地域の不動産会社までその種類はさまざまです。
また、数は少ないですがサブリースを主な事業にした「独立系サブリース会社」もあります。

池本部長:
サブリース会社の種類によって、得意分野や契約内容も異なります。ハウスメーカーのサブリース会社であれば、建物の建設から借り上げまで一括して行える安心感があるでしょう。また、弊社のような不動産仲介を行うグループ会社のサブリースでは、「客観的な視点で賃料の査定や賃貸経営が行える」「入居者の獲得に有利」というメリットがあります。
また、比較検討する際に、他社とかけ離れて高い賃料を提示されるような企業については注意が必要です。入居者が決まらなければ減額される可能性が高いこと、場合によっては当初の約束より高い手数料などを追加で求められるようなケースもあります。

サブリースが賃貸経営の選択肢として一般的になっていく過程では、トラブルも多く起きてきました。

・サブリース会社から保証された賃料が支払われない
・契約の途中で賃料が大幅に減額される
・予期せぬ条件変更を求められる
・入居者が支払う賃料とオーナーに支払われる賃料の差が大きすぎる
・十分な説明がないまま契約を求められる

上記のように「オーナーの手間が抑えられる」「安定した収益が得やすい」ということを謳い文句に、不適切な契約が行われてきた実態があります。

それを受けて、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(賃貸住宅管理業法)」に追加する形で2020年12月15日、「第3章 特定賃貸借契約の適正化のための措置等」が施行されました(いわゆる「サブリース新法」)。「誇大広告や不当な勧誘の禁止」「契約提携決前の重要事項説明の義務化」など、適正なサブリースのための法整備が進んでいます。

【関連記事】サブリース新法のポイントは3つ

会社選びの際に注目すべきポイント

サブリース会社選びで大切なのは、オーナーの目的に合う契約ができるかどうかです。サブリースを任せる会社はどう選び、チェックしたらいいのでしょうか。会社選びの際のポイントを紹介します。

賃貸住宅管理業者として国土交通大臣の登録を受けているか

前述の「賃貸住宅管理業法」の施行により、賃貸住宅管理業を営む管理戸数が200戸以上の事業者には登録が義務付けられました。管理する戸数が200戸以下の場合、登録義務はありませんが、サブリースを行う会社であれば登録していることが望ましいと言えます。

登録されている賃貸住宅管理業者かどうかは、下記のサイトから確認できます。

【参考サイト】国土交通省|賃貸住宅管理業者 検索

池本部長:
エイブルとグループ会社で行っているサブリースは、賃貸住宅管理業法を遵守して運営しています。
大事な物件を預けるサブリース契約を検討するにあたって、登録されているサブリース会社かどうかは、数多くあるサブリース会社の中から選ぶ際の判断基準になるでしょう。

経営状況に問題がないか

契約途中にサブリース会社が倒産した場合、保証されるはずの家賃が受け取れなくなってしまいます。
なかには経営破綻が見えている状態でも、当座の資金確保のために新たな契約を取り続ける悪質なサブリース会社もあります。

サブリースの注意点やリスクについてしっかりと説明があるか

サブリースには、下記のような注意点もあります。

・サブリース会社から賃料の見直しを求められる可能性がある
・サブリース会社からの中途解約、倒産リスクがある
・礼金や更新料を受け取れない
・原状回復費用や修繕費用はオーナー負担

サブリースの注意点やリスクについて詳しくはこちら

賃貸住宅管理業法ではサブリースの潜在的なリスクやデメリットなどの重要事項説明を、十分に行うことが義務付けられています。
悪い情報は伝えずにメリットだけをオーナーに伝える契約は、前述のサブリース新法により、規制されています。適正な手続きが取られているのか、都度確認しましょう。

報告、連絡、相談をしっかり行ってくれるか(連絡が取りやすいか)

サブリース契約では、サブリース会社とオーナーの信頼関係が大切です。
「制度や仕組みを理解できるまで説明してくれるか」「質問に真摯に答えてくれるか」はもちろん、一方的な説明ではなく双方で話し合える関係かどうかを見極めましょう。
また、一社からの説明を鵜吞みにするのではなく、複数社で相見積もりを取ったり、一括査定サイトを利用して比較したりすることも有効です。そのうえで、疑問点や不安な部分は担当者に聞いてみましょう。契約条件については納得してから契約に進むことが重要です。

池本部長:
オーナー様にきちんと契約内容をご理解いただけるよう、わたしたち説明をする側は誠意をもって対応すべきです。契約後は、賃貸経営をサブリース会社に任せることになるので、物件との距離ができてしまいがち。「定期的に報告してくれる」「質問に丁寧に答えてくれる」「担当者と話しやすい」といったサポートの手厚い会社をお勧めします。

契約時に注意すべきポイント

契約書にサインする男性の手元の写真

契約時にチェックすべき内容をご紹介します。入念に確認し、後悔のない契約にしましょう。

提示された家賃が適切かどうか、周辺の家賃相場をリサーチ

提示された家賃が地域の家賃帯と比較して適正なのか、オーナー自身でリサーチすることも大切です。
「他のサブリース会社と相見積もりを取る」「地域の不動産仲介会社で周辺の家賃相場を聞く」といったことも有効になります。

また契約を結んだ後も、定期的にライバル物件の状況や家賃相場をチェックしておけば、「減額交渉」があっても冷静に対応できるでしょう。

契約書で見るべきポイント

賃料改定

「〇年間家賃保証」という宣伝文句があっても「〇年ごとに家賃の見直しがある」といった特約がついていたり、賃料改定が可能と記載されていたりすれば、賃料が下がる可能性があります。

手数料や解約時の違約金

毎月の賃料から引かれる手数料はもちろん、もしオーナーから解約を申し出る場合の違約金も会社ごとに違います。

免責期間

サブリース契約には「免責期間」といって、サブリース会社からオーナーへの賃料の支払いを免除する期間が設けられていることも。「家賃保証型」の契約であっても、「管理開始から〇ヶ月は入居者募集期間として免責」「退去時は〇ヶ月間は免責」といった条項が定められていることが多いのです。

解約条件

現行の借地借家法では「賃借人(サブリース会社)」が保護されるため、サブリース会社側からの契約打ち切りは比較的簡単にできます。反対に、オーナー側から正当な事由なく解約することはできず、解約するとなると「手数料」や「違約金」を支払わなければならないことも。こちらも事前に契約書で確認しておきたいポイントです。

修繕費用やリフォームの負担区分

基本的に、退去時の部屋の原状回復費用や、設備の交換費用はオーナー負担。費用負担の区分は会社によって異なるので、あらかじめ内容とかかる費用の目安を確認しておきましょう。サブリース会社や契約内容によっては、修繕の発注先を指定される場合もあります。

契約内容やリスクを把握して活用しましょう

契約書は読み飛ばさずにしっかり確認し、疑問点はきちんとサブリース会社に確認することが大切です。
賃貸住宅管理業法では、契約上の重要事項説明から契約締結まで1週間程度の期間をおくことを推奨しています。これは契約の内容をじっくり吟味し、納得したうえで契約に進むための猶予期間。この1週間を使って、しっかり契約書を読み込みましょう。契約を急がせるサブリース会社には注意が必要です。

池本部長:
サブリースをうまく活用されているオーナー様は、「デメリットやリスクをしっかり把握されている」方が多いです。ご自身がカバーしてほしい業務をサポートできるサブリース会社か、求める内容と契約内容が合致しているかを確認しつつ、信頼できるパートナーを見つけていただければと思います。

サブリースの仕組みやメリット・デメリットは、下記の記事で解説しています。
【関連記事】サブリース(一括借り上げ)のメリットとデメリット、注意点を解説

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