2020年4月に120年ぶりの民法改正があり、今までの賃貸借契約とは大きく変更された箇所があります。時期的に新型コロナウイルスの影響で、民法改正についてあまり取り上げられませんでしたが、しっかり理解していないと賃貸経営に影響をおよぼすことになってしまうかもしれません。

今回は、2020年の民法改正による賃貸経営の影響や大家さんが気をつけるべきポイントをご紹介します。再度おさらいしていきましょう。

2020年4月1日～の民法改正、賃貸オーナーが気をつけるべきポイントとは？

民法改正で、大家さんが気をつけるべきポイントは大きく4つです。

1. 原状回復
2. 敷金
3. 個人保証の極度額
4. 設備の修繕や家賃減額

上記のどれも、賃貸経営をするうえでは大事な項目です。これらのポイントについて改正があり、しっかり理解することで入居者とのトラブルも回避しやすくなります。

民法改正による賃貸借契約6つの変更点まとめ

民法改正で賃貸借契約に関わる変更点については、以下の6つになります。

・連帯保証人の債務保証
・契約中の修繕に関わる注意事項
・設備などが使用できないときの賃料減額
・契約中の所有者変更
・退去時の原状回復義務
・退去時の敷金返還

それでは、それぞれの変更点を具体的に解説していきましょう。

連帯保証人の債務保証について

民法改正前は、連帯保証人の支払責任額は明確になっておらず、入居者と同じ責任を負わなければいけませんでした。たとえば入居者が家賃を滞納し続けたまま夜逃げした場合などは、滞納分の家賃と部屋の原状回復費をすべて支払う義務があったのです。

しかし、今回の民法改正では、賃貸借契約において個人が連帯保証人となる場合は、極度額の明記が義務付けられました。賃貸借契約書にも、個人の連帯保証人が負う極度額を明記する義務があり、明記していない場合の保証契約は無効になります。

以前の契約書を使用している場合は、契約書を作り直す必要がありますので、注意が必要です。また、保証会社を利用するときも法人の場合は不要なので、極度額を明記する必要はありません。

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契約中の修繕に関わること

賃貸している部屋や設備は大家さんの所有物ですので、故障があった際には大家さんが修繕を行うことになります。つまり、入居者が勝手に修繕を行うことができないのです。しかし、大家さんがすぐに修繕できない場合などは、入居者の生活に支障をきたしてしまうことになってしまいます。

改正前は、入居者が修繕をした場合、大家さんに請求できるか否かは明確になっていませんでした。しかし改正後は、修繕費を大家さんに請求できることが明確に定められたのです。修繕の必要性や範囲などで食い違いがおこりがちなので、契約時に特約などで取り決めておくとよいでしょう。

設備類が使用できないときの賃料減額について

トイレや浴室の設備が故障した場合、修理の間は入居者は使用できないことになります。改正前では、「賃料の減額を請求できる」としていましたが、改正後は、「賃料は減額される」と変わりました。

たとえば、トイレが故障して使えない期間が3日だとしたら、3日分の家賃を減額する訳ですが、その割合なども契約時に取り決めておかなければトラブルの原因になります。また、故障が発覚しているにも関わらず申し出がなく、退去時になって故障期間の減額分を請求されるといったことも起こりかねません。

契約書の特約などで、減額の割合などを明記する必要があり、故障が発覚したらすみやかに申し出る義務なども、明記しておくとよいでしょう。

契約中の所有者変更について

オーナーチェンジなどがあり、部屋の所有者が変更になった場合のルールも確認しておきましょう。改正前は、新旧のオーナーどちらに家賃が支払われるのか明確になっておらず、チェンジのタイミングで揉めごとになるケースがありました。

しかし、改正後は家賃の請求ができるのは登記簿上のオーナーという明記がされ、物件の所有移転登記が済んでいれば新オーナー、済んでいない場合は旧オーナーが家賃を受け取るというルールになりました。

新しくオーナーになった場合は、すみやかに所有件移転登録を済ませることで、トラブルが回避できます。

退去時の原状回復義務について

退去時の原状回復について、改正前は民法で明確な規定がなく、トラブルが起きた場合は過去の判例などによる解決法しかありませんでした。しかし、改正後は民法で以下のように明確になりました。

・借主の故意や過失による部屋や設備の損傷は、借主が原状回復の義務を負う。
・通常の生活で生じた消耗や経年劣化については、借主は原状回復の義務を負わない。

退去時の敷金返還に関して

退去時の敷金返還についても明確な規定はなく、トラブルの原因となっていました。しかし今回の改正で、敷金の返還についても明確になりました。

敷金は借主が滞納などした場合に弁済にあてるお金のことで、使用しなかった場合には返還しなくてはいけなせん。原状回復についても、故意や過失によるものを差し引いて返還すると決められています。

なお、地域によって敷金ではなく保証金として預けることがありますが、いかなる名目でも特に問題ないということも明記されています。

民法改正の変更点を正しく理解して、スムーズな賃貸経営を！

今回は、2020年の民法改正による賃貸経営の影響や大家さんが気をつけるべきポイントをご紹介しました。改正の施行から日がたちましたが、再度おさらいして、スムーズな賃貸経営に役立ててください！