2017年に改正された民法が、2020年4月に施行されました。

今回の改正では、賃貸借契約の連帯保証人制度で入居者や保証人が有利になるような変更があるため、気になっている大家さんも多いのではないでしょうか。

ここでは、民法改正が賃貸や更新にどのような影響を与えるかを説明していきます。

2020年の民法改正、賃貸借契約の連帯保証人制度に影響が

2020年4月に行われた民法改正では、賃貸借契約の連帯保証人制度が変更になりました。

今までは、連帯保証人がすべての責任を負うことが通例となっていました。しかし、今回の改正ではすべてではなく、大家さんと保証人の間で極度額、簡単にいうと負担する債務の限度額を決めることになります。

たとえば、大家さんと保証人の間で極度額を「100万円」と決めれば、何があったとしても連帯保証人は100万円までの責任しか負わないで済むということです。

ただし、火事などの損失があった場合は100万円の負担では収まらないため、妥当な極度額を設定しなくてはいけません。つまり、大家さんと保証人の間で折り合いが付く金額を設定するという手間が発生するのが、今回の民法改正なのです。

ただし、2020年3月31日までの契約には影響はありません。

連帯保証人とは

連帯保証人とは、借主が家賃を滞納したり設備を壊したりしてしまったときに、支払いをしなかった場合、借主の代わりに債務を負担する人のことで、不動産賃貸においては必要不可欠な存在です。

民法改正前の連帯保証人は、借主が家賃を滞納すると、代わりに滞納分すべてを支払わなくてはいけないという決まりがありました。そのためリスクが大きく、人によっては連帯保証人を用意できないこともありました。

そのため、2004年の改正で賃金等の債務に関しては、保証人が個人の場合は極度額を決めることが必要となり、決まっていない根保証契約は無効となりました。

しかし、賃貸契約の連帯保証人は2004年の連帯保証人制度の改正対象にはなっていなかったため、2020年の改正では賃金等債務に限らず、個人の根保証契約は極度額を設定するというように変更されたのです。

「極度額」の義務化で連帯保証人の支払額が制限されるように

民法改正は行なわれましたが、連帯保証人には保証義務が生じます。ただし、改正前のようにすべての債務を負担しなくてはいけないというのではなく、改正後は極度額を双方の話し合いで決めることが義務づけられました。

極度額とは、連帯保証人の債務の限度額のこと。不動産賃貸においては、立て替えなくてはいけない家賃の限度額が極度額となります。極度額の金額には法的な制限はなく、大家さんと保証人の間で合意に至れば、10万円であっても100万円であっても問題ありません。極度額が決まったら、連帯保証人との契約書に金額を明記する必要があります。

法外な金額だと連帯保証人が付かなくなってしまう可能性があるので、極度額は契約期間を目安に、2年ならば家賃の24ヶ月分、3年ならば36ヶ月分というように負担できる額を設定するのがベストです。

大家さんが知っておくべき、民法改正後の注意点

民法改正後は、賃貸契約者の負債が極度額を超えてしまったり、保証意思宣明公正証書や契約締結の1ヶ月以内に作成しなくてはいけなかったりと、さまざまな面で注意点があります。

ここでは、うっかり見落としてしまうこともある、大家さんが知っておくべき注意点を紹介します。

連帯保証人を複数人立てる

民法改正後は、連帯保証人がいても極度額の範囲でしか保証がないため、債権の全額を請求できない場合があります。

しかし、連帯保証人は複数名立てることができるので、負債のリスクを減らせるように複数人の連帯保証人を立ててもらうようにしましょう。

極度額というのは連帯保証人それぞれに適用されますから、たとえば100万円の極度額であっても2人いれば200万円、3人いれば300万円が保証されるのです。

連帯保証人を探すのは大変かもしれませんが、極度額を低く設定すれば見つけやすくなるので、合意金額が低い場合は複数人の保証人を立ててもらいましょう。

保証会社の利用

民法改正によって、極度額が導入されることで大家さんにとっては不利な条件で合意しなくてはいけなくなる可能性もあります。

入居希望者が後を絶たないような物件であれば「賃貸契約を結ばない」という選択肢もありますが、早く空室を埋めたいという大家さんであれば、多少不利でも合意するしかないと諦めてしまうかもしれません。

しかし、相場より少ない極度額では、負債額をまかなえない可能性もあるので妥協するのは止めましょう。

今は、連帯保証人の代わりに家賃保証会社を利用するという手があります。保証会社であれば、極度額の設定をする規定はないので、大家さんが損をする契約にならないよう利用を検討してください。

まとめ

連帯保証人は、賃貸契約者が契約を履行しなかったときのために大家さんが不利益を被らないための保険となるものでしたが、民法改正により厳しい状況になってしまうかもしれません。

今後は連帯保証人に代わる担保が必要になってくるかもしれないので、民法改正に詳しい不動産会社などに相談しながら、敷金の見直しや保証会社の利用などリスク回避ができる方法を検討しておきましょう。